事件：

　　截止2011.10.28日收盤，房地産板塊周漲幅11.5%，大大跑贏上證指數6.74%的周漲幅。在申萬23個行業中漲幅居首。

　　點評：

　　1、行業表現主要源於對政策面放鬆的預期，後市走勢仍要看政策面。

　　宏觀政策：溫家寶天津視察，提出要適時適度對宏觀政策進行預調微調，保持貨幣信貸總量的合理增長，優化融資結構。這一講話為貨幣政策適度放鬆提供猜想。資金壓力大的房企有望迎來喘息機會。

　　行業政策：住建部部長姜偉新表示，樓市限購政策是行政辦法，是不得已而採取的辦法，並將在住房信息系統完善後取消限購。此為住建部首次公開表示限購將有期限，也為市場提供了房地産調控鬆動的預期。

　　同時，繼常州和南京之後，寧波住建部下發通知，對於商業貸款的購房者，可轉公積金貸款，使貸款利率從基準7.05%以上降到4.9%。在銀行信貸壓力持續不減的情況下，在住房公積金上做文章有望被更多城市效倣。個人貸款額度的上調及貸款政策的放鬆將對購房需求端的資金方面起到一定緩解作用。

　　2、政策或適度寬鬆，限購取消不可能短期實現。

　　限購政策有適度放鬆的需要。繼實行限購以來，投機性需求得到有效抑制的同時，自住需求也受到一定抑制。同時地方政府財政壓力不斷累積。

　　佔地方已實現財力近30%的土地收入的大幅減少將對地方基礎設施建設、保障房建設産生影響。在地方債務已經高企的情況下，對增收的渴望促使地方與中央的博弈將持續進行。

　　限購取消不可能短期實現。作為房地産調控效果的最主要指標—房價雖已有所鬆動，但幅度仍有限，且郊區、市區調整效果不一，一旦放開政策，房價將極大可能性重回加速上升通道。同時，作為接替措施的住房信息系統的建設短期內難以完成。我們預期在現有限購基礎上適度放鬆相應條款是更可能的方式。

　　3、預計後市政策面以地方政府微調為主，宏觀貨幣政策適度放鬆為輔。在年底之前，房企成交量難有實質性放大，去化速度維持低位，同時投資增速減緩、新開工放緩的情況將持續。去庫存仍將是房企後市主要努力方向。

　　4、繼續看好銷售穩、營收好、預收款足的行業龍頭：萬科A、保利地産、榮盛發展，此類公司12年業績高度鎖定，值得長期關注。行業評級推薦-A。

　　國都證券：靚麗周表現源於政策預期 後市仍看政策