本期觀點:

　　依然謹慎,配置“標配”:進入十月,我們看到十一期間銷售數據同比下滑明顯,十一後也僅回到節前正常水平,銷售並未見大幅好轉跡象;政策面,佛山中午出臺限購放鬆,晚上即取消,説明中央對於房地産調控的定調還是沒有鬆動,政策依然處於平穩期。我們上周在長沙、武漢、合肥三地調研的情況也顯示,銀行按揭額度趨緊、按揭利率上調對於需求殺傷較明顯,加重了購房者觀望情緒。行業剛出現下行趨勢,政策面沒有鬆動,我們認為地産股反彈的催化劑並不足,而且未來還存在市場的盈利預測以及NAV 下調的風險,短期內需要保持對地産股的謹慎,我們建議防禦性配置行業龍頭以及商業地産股票。

　　選股策略:A 股龍頭建議關注萬科、招商、金地;商業地産推薦金融街、金橋。

　　組合調整:維持倉位70%及股票配置。

　　板塊回顧:

　　板塊走勢:上期,中金地産指數下挫1.8%,跑輸同期中金A 股大盤指數1.8個百分點。個股方面,我們推薦的龍頭股票及商業地産股主線期內基本持平或略微下跌,中小市值、三四線城市地産股下跌5%左右。

　　組合業績:組合凈值期內下跌0.1%,與大盤跌幅持平,跑贏行業1.7個百分點,萬科期內上漲2.4%,招商-2.0%,金融街1.3%,金橋-2.4%。

　　焦點關注:

　　中部區域地産、銀行聯合調研紀要:我們上周走訪了長沙、武漢、合肥三地的開發商和銀行,我們發現,9月旺季不旺主要是受按揭信貸額度收緊、房貸利率提升影響,首套房利率已經從7月份的基準利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右(對應房價上漲13%左右),部分銀行甚至將利率提至1.3~1.4倍,而且9月開始銀行對於按揭審批的流程明顯加嚴,放款週期也相應拖長,有部分項目8月下旬銷售,至今未獲得放款。我們認為,限購+限貸兩者疊加使得有購買能力且有購買資格的買房者在近期觀望情緒較嚴重,如果目前銀行信貸資金偏緊的情況延續下去,10、11月份雖然推盤將上升,但銷售能夠大幅反彈的概率較小。另一方面,由於開發商資金面不如想象中緊張,我們沒有看到有明顯的價格調整跡象,而且價格較2010年還有一定的同比漲幅(約10%~15%),但是多數樓盤去化率尚可,是以少拿預售證、少推盤為代價換來的結果,11月~12月的供應壓力還是較大。我們也注意到開發商在建樓盤並未有明顯停工現象,但是佔用建築商資金的現象開始增多,由於投資、開工的慣性,我們認為,今年投資出現大幅下滑的可能性較小,投資、開工的向下調整可能在2012年初出現。詳情參見2011年10月17日報告《銀行笑看地産軟著陸》。