預售監管、開發貸利率上浮、信託融資難批……多管齊下的銀根緊縮政策，令以錢生錢的小型開發商，最終走向了“無米下鍋”的窘境。眼見年關逼近，京城個別小地産商為解“錢荒”，轉向民間融資，把圈錢之手伸向了親朋好友。

　　民間資本成“救命稻草”

　　陳華曾是某貸款機構的高管，多年在京城的地産圈打滾。樓市蓬勃的頂峰期，他親眼瞅見一房難求，開發商賺得盆滿缽滿，以億元為單位的現金趴在賬上。目前的低谷狀態，他也是第一次經歷：樓盤滯銷、開發貸提高、融資不批、房款劃撥專用賬戶……開發商遭遇資金全線緊張，尤其是本地的小型開發商，更是到了“無米下鍋”的窘境。

　　“以前也有小額資金週轉不靈的時候，一般也就千來萬吧，如果銀行拿不到錢，小開發商會向地下錢莊借款，用土地擔保抵押，甚至是再抵押，設定月利率，短期借款兩到三個月，再靠銷售回款償付。可到了今年，尤其是三季度末開始，地下錢莊也向他們關閉大門了。”陳華介紹，北京地下錢莊的月利率，一般在3%至5%之間，高的也能到7%，預先從本金中扣除利息後，剩下的才是開發商實際能到手的錢。“為了保證借出的錢不會‘肉包子打狗有去無回’，地下錢莊也會設定借款門檻。可現在的持續調控下，樓都賣不動了，何談快速償還？開發商得到的自然就兩個字：不借。”

　　銀行和地下錢莊都借款無門，工程款結算和過往欠債又迫在眉睫，為了解決“錢荒”，民間資本成了小開發商最後的一根“救命稻草”。

　　定向銷售差價為利

　　“某某從某處購得房産幾套，價格多少，預計于幾幾年幾月，以何價格回購，或者以原價交付。”陳華透露，由於非法集資被禁止，定向銷售成為開發商向民間融資的最常用手法。

　　他以朋友接到的電話為例，向記者講述了大致過程：在土地開工前，開發商會先打一輪電話，主要是親朋好友、老業主和資深“資金蟲”，確定入資意願；接著，拿出一點兒“未來房”，按照未來預計售價的70%至80%，簽訂定向銷售協議。這樣，房子就成了每股百萬元的標的，而20%至30%的差價，就成了好友借款的利息所得。待房子建設到一定工期，申領預售證後，通常也就半年到一年的時間，開發商就會提出還款，而還款方式則由借款人選擇：或者由開發商按照100%的價格回購；或者直接改為購房合同，相當於七到八折就獲得房屋所有權。

　　遇到沒有購房資格的入資人怎麼辦？“這也不怕。為了規避限購令的風險，開發商特意和個人約定，完全擁有房屋的處置權，將來可以把房屋轉讓給擁有購房資格的第三方。”陳華笑了笑，“沒有不會算賬的生意人，民間資本的利率，怎樣都比地下錢莊低出不少。”

　　警惕“財物兩空”

　　偉業我愛我家集團市場總監徐東華透露，以前無論大小開發商，70%的資金來源都是靠銀行貸款，但目前小開發商從銀行貸不到款。於是，就有了這種民間簽署抵押貸款協議的籌資行為。

　　徐東華告訴記者，銷售協議就像是一張私人間的簡單借條，雖有約束力，但從法律上講並不完全成立。“個人參與到項目開發中，最大的風險就是一旦爛尾或是開發週期長，資金安全不能保證。況且，萬一樓市一直低迷，銷售不佳，想靠轉讓房産盈利，會有難度。”（趙瑩瑩）