看來貪婪真是投資的大忌，對於大多數産權式酒店的投資者來説，吸引他們的其實就是開發者承諾的種種高回報，説白了，開發商瞄準的就是人的貪慾，至於這承諾的高回報能不能實現，那真的只有開發商自己知道。業內的專家認為，商品房售後包租涉嫌違反國家相關規定，此外，如果投資産權式酒店的承諾回報超過8％，風險就會比較大。

　　記者了解到，目前在上海，正在經營的産權式酒店有幾十家，其中多數酒店經營方都在合同上向投資者承諾8％左右的回報，而房産業內專家認為，這一高回報背後存在著隱藏的風險。

　　上海財經大學不動産研究所常務副所長姚玲珍告訴記者，

　　現在酒店式公寓，或者是酒店式公寓有很多是作為住宅用的，上海大概是在5％到6％左右.8％是不可能的，比較高了一點。
　　對於房産開發企業利用包租模式的銷售模式，有律師認為，這裡面很可能存在著利益關聯。根據工商部門登記的資料，同一個股東參與了一家産權式酒店的開發和酒店經營，這在國家相關規定中是明令禁止的。

　　上海偉創律師事務所主任律師吳勝開告訴記者，房地産開發商開發房産，然後再成立另外一個酒店公司來進行包收、包售和包租，房産開發商利用售後包租的形式從投資者手裏面獲取了購房資金，他們利用這個資金進行再投資再收益，或者甚至是轉出去，把這個企業轉成空殼，然而酒店這邊就是以包租的形式來進行經營，但是一旦發生風險以後他是無法對銷售者來承擔風險投資的損失賠償責任的。

　　同時，有些房産商開發産權式酒店的動機並不單純，他們是為了盤活許多停建多年的爛尾樓，更有部分開發商建設産權式酒店的目的就是為了圈錢融資，緩解自身的資金壓力。

　　華東師範大學旅遊規劃與發展研究中心主任馮學鋼告訴記者，

　　可能有一部分是挂著開發産權酒店的名義，但實質上他的主導産業還是做的房地産，把更多的注重點是放在房地産開發上面，然後施行快速銷售快速回籠。

　　2001年6月實施的我國《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規定，房地産開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。“國家工商行政管理局發佈實施的《房地産廣告發佈暫行規定》第16條也明確規定　”房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。“可以看出，産權式酒店公寓在實際操作上多處打擦邊球，或者是處於經營的灰色地帶。