普遍賣30萬~40萬元甚至超70萬元 僧多粥少令有車業主很糾結

　　高價放賣、要求一次性付款、悄悄“批發”轉手……日前，廣州多家小區開發商興起一波放賣車位熱潮。受制于稀缺的停車位資源，面對態度很牛的開發商和天價的車位，不少業主仍忍痛下手。

　　業內人士普遍認為，目前，國家宏觀調控收緊了房地産企業的資金鏈，賣車位對於手中已經無樓可以售賣套現，只剩下車位可賣的部分開發商來説，是一個很好的資金回籠方式。

　　“車位留著放租，對開發商其實是一個很大的負擔。不少開發商如今都想甩掉這個包袱。”　

　　中原地産項目部總經理黃韜

　　72萬貴价車位現身 售價貴過房屋

　　今年年初，藍色康園車庫貼出通知，將出售64個車位，按照通知，車位從4月初就正式開始銷售，但是直到現在，還剩下幾十個車位沒有賣出，其中一個原因，就是價位過高。

　　均價達3萬元/m2

　　業主MAY2003年入住小區，當時買了一套70多平方米的房子，總共也才用了約36萬元。而現在，想在小區裏買個車位，至少也需要40萬元，“先別説我沒那麼多閒錢，就算有，我也接受不了車位比房子還貴。”

　　記者日前來到藍色康園車庫，售賣車位的通知仍然貼在墻上，按照通知顯示，藍色康園共有住宅1102套，車位共198個，這次出售的車位有64個，銷售對象只針對小區業主，且每戶購買人只能購買一個車位，銷售方式是搖珠或者競標，可以分期付款。64個車位，價格最低的也要43萬元，最貴的一個産權面積為20.5700平方米的車位，價格達到令人咋舌的72萬元。這樣算來，均價都在3萬元/平方米以上。而且按照收費標準，車位每月不過400元月租，這樣算來40萬元的車位要整整收足約80年方還本。

　　天價車位有價無市

　　記者致電藍色康園開發商廣州瑞豐嶺南房地産有限公司了解到，似乎車位銷售沒有想象中火爆。據工作人員稱，還有幾十個車位可供挑選，72萬元的天價車位也暫時無人問津。

　　這麼多車位還未賣出，恐怕還是因為價格太高，而不是沒有需求，業主JACK回憶，自己2003年入住時，樓下車位還是空空蕩蕩，近幾年小區車輛劇增，“有的業主一家就有4輛車。”加上有一些外來車輛停入，“基本過了傍晚6時30分回來，就沒有車位了。只能停到附近其他地方”他將每天晚上回來四處找車位用“鼠竄”來形容。

　　2009年6月開始，開發商賣樓時須公佈車位的最高售價。根據《關於執行〈廣州市房地産開發項目車位和車庫租售管理規定〉的補充通知》(下稱《補充通知》)規定，樓盤在拿商品房預售許可證時，開發商要制定車位銷售或出租的方案，交由房管局備案，並在陽光家緣網站公示。該方案要在商品房買賣合同中載明，切實保護業主對租售車位、車庫的知情權。

　　政策法規：

　　現實狀況：

　　廣州大多樓盤小區車位配置不足，使業主購房後往往還需要買貴价車位。《補充通知》在這樣的背景下出臺了。但包括藍色康園在內的廣州相當部分住宅小區在2009年6月前開售，並不受《補充通知》約束。

　　開發商要求買車位一次性付款　

　　有業主口頭抵制暗地掛號

　　“誰要是買車位，我就開車去堵車庫門口！”最近，在中信東方廣場的業委會會議上，有業主發出這樣的“豪言”。5月份，中信東方廣場在小區貼出通知，將賣出小區內99個車位，遭到業主們的強烈反對，通知第一次貼出後，被人撕掉了，第二次貼出後，又被人撕掉了，直到開發商第三次貼出通知，表示要追究責任，才沒有被撕。但是業主們仍然是群情激奮，6月份，小區業委會召集業主開會，會上號召廣大業主都不要買車位。

　　業主MAGGIE(化名)覺得買車位這筆賬怎麼都算不過，“一個車位40萬元，還加上每月管理費，40年使用權，總價達到46萬元；若按每月400元的月保費，40年時間也只是192000元，買車位白白多支出20多萬元。就算從投資角度説，現在房價都到了最高位，買車位也難有升值空間。”

　　記者致電該小區開發商，工作人員説，此次售賣的車位包括四個檔次，其中面積最大的A+等級可以停兩輛車，價格約為45萬元，檔次最低的C級車位也需要約30萬元，並且要一次性付清。目前只是接受有初步購買意向的業主登記，屆時還會將車位情況及價格公示。

　　不過，雖然業主心裏老大不情願，業委會也號召大家別買，但畢竟小區車位就這麼多，用一位業主的話説“不買就沒得用了”，雖然大家都説不買，但開發商工作人員告訴記者，還是有200多戶業主已經挂了號，“僧多粥少，到時候恐怕要抽籤。”

　　對於小區的車位使用情況，有的業主自稱等了兩三年還沒有月保卡，但據MAGGIE觀察，小區雖然有700戶，但很多小戶型是放租或者買來投資的，並沒有車主住，所以平時的車位基本可以滿足常住車主的需求，白天還能停進一些外來車輛。

　　“難道是調控下開發商資金緊缺？要快些回籠資金？”但開發商工作人員堅稱，賣車位是因為小區車位的確不夠用，“700多戶，只有120個月保車位，40個臨保車位。”

　　政策法規：

　　與商品房一樣，業主在購買車位時可以選擇一次性付款或者按揭貸款的方式。開發商何以這麼牛氣，一定要求業主一次性付款？除了車位僧多粥少的根本原因，與目前國家樓市調控政策加強，多家銀行放貸收緊也不無關係。眾所週知，車位按揭貸款具有金額小，貸款時間短等特點，屬於非優質貸款，銀行很可能對其放貸緩慢。“根據中原地産的統計，事實上仍有四成左右的業主在購買車位時採取按揭貸款的方式。但開發商目前頻頻對購車業主提出一次性付款的要求，與其對銀行貸款手續麻煩，放貸難的擔心關繫緊密。”中原地産項目部總經理黃韜表示。

　　記者採訪中發現，儘管對開發商在放賣車位時要求一次性付款的做法頗有微詞，不少業主還是決定購買車位。正如在中信東方廣場的案例中，雖然不少業主口頭上都説不買，但還是有200多名業主已掛號表示有意購買。

　　現實狀況：

　　開發商急出貨？

　　屢現神秘人物“批發”車位

　　海印花園6月底突然貼出緊急通知，稱負二層196個車位已出售給冼姓、廖姓、羅姓3人。新車位業主決定在2011年7月4日起開始對車位進行封閉重新裝修，取消臨保、月保業務。

　　據了解，這些新業主要把所有車位都賣掉，價格從25萬元~40萬元不等，這讓廣大有車業主措手不及，不知道應該把車停哪，也遭到了他們強烈的質疑：“這樣不和小區業主協商就把車位都賣給私人是否合法合理？”

　　但是，不買就沒得用，目前30萬元價位的車位已售罄。一位銷售人員還表示，這個月是優先小區業主購買，下個月就要公開銷售。

　　而據記者了解，這些車位原本是開發商轉讓給一家公司，但為何這家公司不直接向小區業主出售車位，而轉手給3人？有知情人士稱 “這是商業秘密。”而且，記者在業主登記中找不到3人的名字，3人來歷顯得很神秘。

　　6月21日，天河北金潤大廈也貼出通知——“車位産權人決定從7月份起收回車位自行出租。”原來，大廈的113個停車位已成為6個人的私有財産。據了解，這6人只有部分人在小區有其他物業，至於那些沒有其他物業的業主究竟如何買到車位？其中一位車位業主回答“這是商業秘密。”

　　政策法規：

　　根據《補充通知》第四條規定：車位、車庫權屬人出租或轉讓車位、車庫，應當首先滿足本項目業主的需要。廣東凡立律師事務所周炳星律師認為，這一規定表明，即使出售車位的不是開發商，而是從開發商手中購得車位的車位所有者，其轉讓車位時也要遵循“先滿足本小區業主需要”的原則，若違反可申請法院撤銷交易。開發商將車位轉給私人需提前公示30天，居民有知情權。

　　現實狀況：

　　目前，尚無可靠證據可證明冼某等人是海印花園業主，批量車位未經過公示程序直接從開發商名下過戶到此3人名下，那麼國土房管局有無履行監督職能？

　　“有兩種可能，即這幾位神秘買家在該小區擁有總面積可觀的多家商鋪，或是法院相關判決將車位判給了他們。”廣州市房地産交易登記中心工作人員表示。

　　分析

　　車位是包袱 開發商都想甩

　　中原地産項目部總經理黃韜稱，據他觀察，目前大部分開發商的資金都非常緊張，而且目前看來，國家的金融政策短期內沒有放鬆的可能性，賣車位是一個有效的資金回籠手段。“車位留著放租，對開發商其實是一個很大的負擔。”黃韜表示，“不少開發商如今都想甩掉這個包袱。”

　　根據《廣東省物價局機動車停放保管服務收費管理辦法》等相關規定，目前車位出租價格實行政府指導價，月最高收費不過400元。“開發商若租出一個室內車位，一個月也不過收回400元，以一個車位10萬元成本來計算，要多少年才能回本？”廣州市停車場行業協會會長康斯平給記者算了一筆賬，“而一旦將車位趁著高位放賣，在如今車位稀缺的賣方市場，一個車位賣出六七十萬元都有可能，開發商必能‘超額回本’。”

　　康斯平同時指出，一般優質的商業物業投資回收期一般在15年以內，以目前車位租賃的政府指導價，開發商靠長租車位來回籠資金並不現實。

　　商業市場，有人賣，還要有人買。現如今，廣州業主們面對高企的車位價格和牛氣逼人的開發商，仍搶購熱潮不減，根本原因是小區車位配套不足。目前，廣州市機動車的增幅遠遠快於停車泊位的增長速度。