11日上午，廣東省佛山市住建局在網站發佈公告稱，10月12日起放寬限購條件：已辦理房地産權證超過5年(含)的住房産權轉移，不納入限購範圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購一套7500元/平方米以下的住房。這是全國第一個明確放鬆限購政策的城市。當天23時24分，該局又在網站上發佈通告，戲劇性地叫停這項新政。這讓不少業內人士大呼不解。

　　佛山市很快作出解釋，聲稱發文的原意是在實現住房限購政策框架下，進行的完善和補充，也是為確保完成佛山市全年房價控制目標而出臺；暫停執行的原因，則是“為了進一步徵詢社會各界的意見，並綜合評估政策影響”。

　　在樓市調控進入“深水期”之際，佛山市對朝令夕改政策的解釋顯然難以服人。佛山市摸黑取消新政，是迫於輿論壓力，還是上級政府的授意？背後究竟有些什麼問題？未來的政策走勢會不會一如既往地保持嚴厲？房價變化又將如何？對此，《每日經濟新聞》邀請3位業內資深人士為您解析。鬆動是本意收緊是壓力

　　NBD：10月11日，佛山如此高調地推出放鬆限購令的政策，但當晚就撤銷，您分析是什麼原因？

　　楊少鋒：實際上，這項政策部分放寬限購條件，對佛山影響較大。佛山一開始是想過要鬆動此政策，但政策一齣臺就存在被叫停的可能性。因為從現在整個政策形勢來看，作為國務院制定的調控政策，是不允許地方鬆動的。在我看來，鬆動是佛山的本意，但收緊是迫於中央的壓力。

　　胡景暉：原因包括多個方面：首先，管理層擔心在地方産生不良的示範效應。佛山放鬆限購的政策出臺後影響很大，容易引起地方的共鳴。因為限購政策出臺這麼長時間以來，對地方政府來説，不管是樓市成交、地方經濟，還是對人才的吸引力都在下降，不排除在佛山之後，其他地方跟風出臺類似政策。

　　其次，媒體和業界的強烈關注，在一定程度上放大這一事件的影響。同時，中央還意圖借此機會，重申對現有政策的執行態度。也就是説，當前的政策還是要繼續推行，不得放鬆。

　　顧雲昌：我們也應該注意到，佛山之所以出這麼一個政策，政府換屆的因素也可能存在。換一個領導班子，他們希望繼續將房地産作為當地的支柱産業，作為拉動經濟增長的因素。當他們覺得市場穩定了，就改變現有政策了，所以放鬆了。

　　佛山緊急叫停這項政策的原因很多。我想，中央高層肯定不希望這樣的政策出來，因為現在的市場下行趨勢已經很明顯，而且中央高層也在多個場合強調，保持房地産調控的方向、力度、決心不變，這個時候更希望政策能夠延續。

　　NBD：其實，在佛山之前，大連、海南等地已經嘗試放鬆限購，但沒有正式成文，更沒有如此高調發佈。某些地方政府的確是在抵觸限購政策，目前的調控政策有沒有觸及到地方政府能夠接受的底線？

　　顧雲昌：每個地方的情況不一樣。首先，限購城市和非限購城市情況不同，限購城市可能覺得承受的壓力已經夠大了，非限購城市還沒什麼感覺。即使在廣大的限購城市中，情況也不一樣，這跟一個城市的投資需求比例、産業機構、房地産市場發展階段都有關係。可以説，北上廣深四個一線城市承受的壓力也是不一樣的。

　　胡景暉：如果説底線的話，應該是還沒有觸及到，但政策對地方的影響是全面的，這一點很明確。根據我們的監測，由於成交量的萎縮，很多地方與房地産有關的稅費都在減少，契稅、交易稅等稅收下降比較多。同時，在目前高通脹的背景下，房屋還是最重要的資産保值渠道，如果限購政策長期實行，會影響到很多投資需求的釋放。而在個別限購嚴厲的區域，自住型需求同樣也受到了波及。政策大方向不會變

　　NBD：如果説中央是借此來表明對政策的態度的話，是不是意味著未來一段時間，房地産調控政策是不會放鬆的？

　　楊少鋒：政策只能自上而下放鬆，而不可能由下向上放鬆。作為國務院出臺的政策，如果地方政府能夠隨意修改，那麼中央政府調控的權威性何在？

　　胡景暉：調控總體的原則和方向是不會變的，但不同的城市可能會在尺度上進行一些調整。比如説北京，可能會將外地人限購的門檻由5年進行適度下調，一些城市也可能暗地裏放鬆。另外，為彌補地方財政收入的空缺，像房産稅的試點範圍也可能擴大。

　　顧雲昌：我們可以看到，經過這麼長時間的調控，現在市場的下行趨勢十分明顯。主要表現在房地産投資、銷售的增速放緩，土地市場成交量下滑，溢價率下降，底價成交多，流拍流標情況較多；另外，從剛剛過去的9月和10月上旬來看，“金九銀十”的成色不足，這些都是市場下行的表現。所以，我認為，現在的房地産調控政策還會持續下去，除非宏觀經濟發生大的變化，否則樓市調控政策不會放鬆，更沒有取消的必要。我經常跟別人説，中央對地方的調控政策是“濤聲依舊”。

　　NBD：這種“濤聲”還能持續多久？政策的退出或放鬆，主要取決於什麼？

　　胡景暉：主要取決於兩點：一是房價的下降幅度。年初中央與各地簽訂了房價控制目標，現在來看，達成這個目標問題不大，所以這一點沒什麼問題。在房價目標達到時，對於一些在操作中矯枉過正的政策，中央可能會著手調整；二是市場供需關係的平衡更為重要。限購一方面限制需求，另一方面也在積累庫存，同時，保障房建設的大力推進也是在增加供應。我想，政府會一直監測這個指標，只有當市場出現供大於求或供求平衡狀態的時候，現有的政策才可能出現實質性鬆動。

　　NBD：在限購、保障房之外，金融政策未來會不會有些變數？

　　顧雲昌：金融環境對房地産市場的影響的確很大。從現在的情況看，房地産開發貸款已經收得很緊了，個別銀行的個人住房貸款還在下降，開發商面臨的資金壓力越來越大。但信貸和金融政策會不會放鬆，主要取決於宏觀經濟的走勢，目前還不好判斷。房價不會大幅下跌？

　　NBD：如果現有政策繼續維持的話，各位對未來的市場走勢怎麼判斷？房價會不會跌？有多大的跌幅？

　　顧雲昌：其實一線城市的個別區域房價已經開始降，尤其是郊區，除了明顯的降價，打折促銷的樓盤也在增多。在這一點上，不同城市的情況不一樣，總體而言，房價不會再出現前幾年那樣的大幅波動，未來有的城市房價可能微降，有的可能小幅上升，也有的保持相對平穩，總之是小幅波動。

　　NBD：也就是説，大幅下降的可能性不會存在了？

　　顧雲昌：肯定不會。任何一個國家，任何一個發展階段，不會在GDP保持高速增長的情況下，房價卻出現下降，這是沒有先例的。我們國家的GDP仍然保持著9%的高增長，本身就是對房價的一種有力支撐。

　　NBD：從各城市來看，4個一線城市的情況最受關注。按照統計局的數據，這4個城市的房價已經連續兩個月保持持平，未來有沒有下降的可能？

　　胡景暉：一線城市的房價泡沫成分較大，未來出現降價的可能性還是存在的。就北京而言，我認為區域性降價將成為未來的重要特徵，整體的價格降幅可能在12%~15%。

　　NBD：二、三線城市呢？

　　胡景暉：二、三線城市中，根據我們的監測，均價在5000元~10000元/平方米的城市還有很多，尤其是均價在七八千的城市佔了大多數，這些城市的房價還有上漲的空間。NBD：如果政策持續推進的話，對房地産行業還會帶來哪些深遠影響？

　　顧雲昌：從企業層面來看，已經出現了分化的趨勢。規模較大的企業，即使在這輪調控中，業績仍然表現很好，而大量的小企業，由於項目偏少、銷售不佳，又得不到貸款，生存狀況變得艱難。我認為，調控政策持續的話，會加速企業的優勝劣汰，促進行業的集中化，這對整個行業的發展是好事。

　　結束語：從佛山放鬆限購這個案例來看，雖是一個小事件，但包含的信號意義卻十分明顯。“新國八條”出臺超過已半年，樓市調控進入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎變得不確定起來。儘管高層尚未表態，但從佛山快速撤銷新政的動作來看，整體政策放鬆的可能性不是很大，希望這樣的信號能起到穩定市場的作用，我們也期待調控政策效果能夠更快地顯現。再次感謝各位專家的精彩討論。對話記者張敏楊芮對話嘉賓顧雲昌中國房地産研究會副會長楊少鋒聯達機構董事長胡景暉偉業我愛我家集團副總裁如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯絡。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。