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調控放鬆無望 房産企業全年業績增速放緩成定局

發佈時間:2011年10月11日 07:32 | 進入復興論壇 | 來源:中國證券報


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  “金九”未現,三季度樓市銷售持續低迷,房企業績亦受影響。據數據統計,截至10月10日,已有31家A股房地産公司公佈了三季度業績預告。其中,預增公司10家,續盈公司2家,扭虧公司2家,“報喜”公司合計不足半數,遠低於去年同期。一線房企前三季度銷售業績增速顯著放緩,同時存貨激增;在市場利率不斷抬升的背景下,房企資金鏈持續收緊。業內預計,房地産調控政策在年內不可能放鬆,房企全年業績減速已成定局。

  有息負債激增

  今年以來,A股房企整體的貨幣資金量有所增長,但多數通過舉債獲得,因此有息負債總額明顯攀升。據數據統計,截至今年6月末,可比的114家A股房企持有貨幣資金合計為2104.92億元,同比增長12.3%;而負債總計達11651.48億元,同比增長39.6%;扣除預收賬款後,114家A股房企的負債總額為7664.28億元,同比增長31%。

  業內人士指出,在股市融資受阻、銀行信貸收緊的影響下,房企不得不通過信託、私募、海外發債以及民間借貸等渠道籌集資金,而通過這些方式籌集資金往往需要支付高昂的成本。比如國內信託融資的利率一般超過12%,加上其他手續費,融資成本普遍超過15%。這無疑會給房企帶來巨大的償付壓力。

  從國家統計局公佈的行業資金來源分析,隨著銀行收縮貸款和銷售放緩,房地産業內的貸款和定金及預付款一直在萎縮。另據統計,今年4、5月份,全國商品房成交量增速出現明顯下滑,增速分別只有6.35%和9.08%,6月份增速小幅回升,7月增速又轉為停滯,8月份銷售增速停滯更為明顯。

  銷售停滯導致房企存貨消化週期拉長,存貨總額不斷攀升。截至6月份末,114家A股房企存貨總額高達10273.85億元,同比增長39.1%,創歷史新高。其中剔除預收賬款後的真實存貨也高達6684億元,比去年同期增加29%,為歷史最高點。

  中原證券研報指出,從行業短期償債壓力看,房地産行業短期資金盈虧為327億元,比年初減少了60%,比去年同期減少了50%。

  政策轉向概率小

  目前,全國各大城市的房價已出現明顯的滯漲特徵,部分城市房價則已鬆動,不過業內普遍認為,政策轉向的可能性極小。據SOHO中國董事長潘石屹透露,不久前,北京市有關領導召集部分在京的開發商舉行座談,傳達的政策意圖便是“限購”等調控措施明年將繼續執行。

  根據國家統計局公佈的銷售金額和銷售面積計算,3-8月,全國主要城市的房價保持穩定,政策打壓後,成交量明顯下滑,但房價整體趨勢性下跌的局面並沒有出現。

  8月,70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個,持平的城市有30個,即有46個城市出現停漲,比7月份增加了15個。

  業內人士指出,由於2009-2010年房價暴漲,本輪調控的政策目標已經不是“遏制部分城市住房價格過快上漲”。2011年5月,溫家寶第一次明確提出了調控政策的目標是“降房價”。目前的各種統計數據表明,全國多數城市的房價還未降。在外部環境尚未嚴重惡化、國內經濟增速尚未出現明顯回落的情況下,房地産調控政策放鬆的可能性很小。