每經記者 葉書利 發自北京

　　作為樓市景氣狀況的一大指標，退房率數據在北京一、二手房市場出現了極大反差。

　　偉業我愛我家統計了北京住建委下屬的北京市房地産交易管理網上的數據，結果顯示，今年以來北京成交套數排名前20的一手房項目退房率僅為0.4%。

　　與一手房項目退房率形成鮮明對比的是，《每日經濟新聞》記者根據北京住建委下屬的北京市房地産仲介行業協會的數據統計後發現，截至9月28日，今年以來北京二手房退房率高達19%。

　　同樣的北京樓市大環境，不同的退房率數據揭示出北京樓市一二手房市場出現了分歧，這是數據本身導致的假象，還是一二手房市場本身所造成的差異？《每日經濟新聞》記者調查後發現，兩份統計數據都有自己的道理，但它們都或多或少存在高估和低估的情況。

　　退房潮是否來臨？

　　分別於今年1月27日和2月17日落地的“新國八條”及“京15條”，以及近段時間以來出現降價的一些樓盤，理論上都可能催生退房潮，但北京樓市一手房的退房數據卻似乎在告訴大家：退房潮遠未到來。

　　偉業我愛我家的統計數據顯示，今年以來，北京樓市成交套數排名前20的一手房項目累計新增供應量為18766套，其中成交量為11921套，銷售率達63.5%；退房量為43套，退房率近0.4%。具體而言，排名前20的項目中，有11個項目存在退房記錄，不過除了北京通州項目華業東方玫瑰的2.3%和金地仰山的1.6%外，其他有退房記錄的項目退房率皆低於1%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，相比今年以來北京樓市一手房排名前20項目0.4%的退房率，2007年北京一手房退房率達2.8%，2008年為4.7%。

　　偉業我愛我家據此認為，今年以來北京樓市沒有出現退房潮，並將其歸於兩個原因：首先，目前北京樓市的降價仍處於個案期，而非普降，導致因降價而退房的人數較少；其次，退房成本不低，這加大了退房難度，減少了退房數量。

　　不過與之形成鮮明對比的是北京市房地産仲介行業協會的數據。《每日經濟新聞》記者根據北京市房地産仲介行業協會的數據統計後發現，截至9月28日，今年以來北京二手房成交量達92739套，退房量為17670套，退房率高達19%。

　　儘管一手房市場與二手房市場不可同日而語，但作為樓市景氣程度的一大風向標，退房率數據在兩大市場呈現出截然不同的結果，問題出在哪？

　　“被低估”與“被抬高”

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，這兩個數據可能均未反映出樓市現狀。

　　以北京一手房為例，北京樓市一手房排名前20項目0.4%的退房率並不能切實反映樓市的退房現狀——一些欲退房的業主被設置了重重阻礙，從而沒有實現退房的目的。

　　以北京通州樓盤京貿國際城為例。2010年11月18日，該樓盤第三批房源預售均價從此前最高時的26800元/平方米直降至19800元/平方米，此舉被媒體稱作“京城第一降”，而在9月12日，該樓盤預售均價再降近6000元，導致當天近百位業主要求退房或補差價，而在京貿國際城的各大業主QQ群內，也到處充斥著業主要求退房的聲音。

　　不過，北京市房地産交易管理網數據顯示，京貿國際城目前有兩批期房在售，其中去年3月28日拿到預售許可證的一批房源，截至9月28日成交408套，退房數為9套，退房率為1.57%，退房皆發生在去年；而于去年11月27日拿到預售許可證的一批房源僅一套退房，退房率為0.24%，發生時間為2010年12月29日。也就是説，今年以來，該樓盤保持零退房率，這與上述大量業主要求退房的情況形成強烈對比。

　　一位要求退房的京貿國際城業主向記者反映，目前對於退房要求，開發商的回應就是先讓業主將相關費用交完，然後驗房、收房。數位要求退房的京貿國際城業主表示，現在想退也退不了。不過上述説法尚未獲得京貿國際城方面的證實。

　　對此，一位不願透露姓名的業內人士説，在操作層面，確實存在一些開發商採用“不合作方式”導致業主退不了房。此外，通常情況下，如欲退房，業主所交的首付款取回難度較大。即使要回首付款，按照合同約定，業主也得向開發商賠償房款總額約3%~10%的違約金，甚至一些開發商在商品房買賣合同中明文要求，業主退房時需交納房款總額20%的違約金。

　　正因為存在大量隱性退房者，因此目前數據統計中僅0.4%的退房率並不能如實反映出樓市的真實現狀。

　　與此同時，北京二手房退房率卻是被人為抬高了。一位仲介經理向《每日經濟新聞》記者分析説，今年以來近19%的北京二手房退房率，比現實中的退房率高出不少，主要原因在於二手房交易中的陰陽合同操作人為推高了該數據。

　　這位仲介經理解釋説，二手房交易中，陰陽合同非常普遍，而在陰陽合同操作中，前後需要辦理兩個網簽，其中一個網簽會被當作退房網簽處理，從而人為推高了二手房數據統計中的退房率。

　　接受《每日經濟新聞》記者採訪的人均謹慎地表示，北京樓市總體退房率在0.4%至19%。