目前來看,2012年,房地産調控不會放鬆。屈指算來, 2010年4月啟動的這一輪對房地産的調控,是2004年以來持續時間最長的一次。在此背景下,2012年將是1998年以來房地産業最困難的一年。房企資金鏈更加緊張,成交量繼續大幅下滑,房價“滯漲”轉為下跌,土地市場大喘氣。

　　對於很多地産商來説,2012年將是為生存而戰的一年。以前每來一次調控,就有人説房地産企業要洗牌,一批地産商要倒閉,説了多少年也沒見倒閉幾家。但2012年將是真的,一批中小地産商將以被並購、被收購甚至是破産的方式結束它們的企業生命。

　　標準普爾9月27日晚間發佈的一份報告稱,2012年中國內地房價將再下跌10%。它還點了幾家地産商的名,包括上海證大、綠城、合生、沿海集團等。這種點名,常常被投機基金利用。

　　綠城的麻煩早于這份報告披露前,被銀監會點名。雖然銀監會發出對綠城等地産商的信託進行重點監管的信號,並不意味著綠城資金鏈出了大問題,但毫無疑問會影響銀行此後對綠城的放貸決定。對於銷售不暢的綠城來説,信託被點名監管,信貸再被擠壓萎縮,無異於雪上加霜。

　　更早前,有個傳聞,“海航擬出資30億收購綠城”。我跟朋友説:這根本是不可能的事,純粹是無稽之談。

　　但聯絡到2012年的困境,很自然,人們會問:綠城是那個為生存而戰的地産商麼,或者更殘酷,它會是此輪調控第一家倒下的知名地産商麼?

　　2005年的調控,令高速擴張中的順馳嚴重受傷,並導致最後被路勁收購。2008年的調控,導致中新地産被上實收購。那一年,綠城、富力是上市公司裏最危險的兩家,資産負債率均達140%。而準備二度上市的恒大差點折戟。SOHO中國甚至儲備了鉅額資金想收購綠城等公司的項目。但後來如你所知,國家出手救了房地産,上述公司亦全部獲救。

　　但剛剛逃出生門的綠城,2009年在土地市場再現瘋狂。僅當年7-9月的3個月內,綠城獨自或與人合作,買地投入達210.4億元。多個地王的競買現場,綠城董事長宋衛平都親往坐鎮。宋衛平似乎忘記了,僅僅是幾個月前的2009年5月,綠城還曾因為一筆高息票據回購事件而經歷了“生死七天”;他也忘記了,2008年的痛苦煎熬,主要便由於綠城2007年在土地市場的狂飆激進。

　　2010年的調控沒有讓地産商感覺到多大的難受,因為銷售成績都還不錯。綠城當年的合同銷售額達到541億元。一年前的2009年,綠城銷售額為517億元,直追萬科,這讓萬科很緊張。如果沒有後來的調控,實現宋衛平3-5年內綠城追上萬科的目標,是完全可能的。但如今,倔強的宋衛平要為自己的固執,讓綠城付出代價。

　　綠城模式至少有三個鮮明特點:第一,有一位偏執的老闆宋衛平,他承認自己對綠城的影響無可替代(另一位老闆壽柏年很謙讓)。第二,綠城的産品品質在業內首屈一指,也因此,綠城的房子賣得最貴,也因此,宋衛平拒絕降價,“沒有降價空間”。第三,綠城的職業經理人薪水特別高。這幾個特點會不會因為危機而改變呢?

　　宋衛平9月27日對媒體説,綠城形勢確實很嚴峻,但不比2008年更壞。第一階段努力賣房,第二階段轉讓幾個項目。如果再不行,“我就直接把價格降到底,所有的房子都賣完,以後就不再做房地産了。”他沒有提及要改變綠城的以上幾個方面。

　　作為旁觀者,我不希望綠城因為危機而降低産品品質,但希望宋衛平能在公司戰略和投資策略上變得謹慎一些。宋衛平説,“綠城不會死在絕大多數房地産企業的前面”,這句話我是相信的,綠城不應該是那個倒在此輪調控路上的知名地産商。

　　但如果讓我建議,那就是,一年內老宋不要再幻想銷售的好轉,應儘快跳到第二階段,轉讓幾個項目。否則越往後越被動,售價會被壓得越低。提醒一下,這個建議對其他資金鏈不甚健康的地産商,同樣適用。心存僥倖者,必敗。

　　(李一戈)