融資渠道受“堵” 財務風險難“疏”

　　房地産板塊股票受“難”

　　歷年9月都是開發商分享“金九”盛宴的日子，但今年眾多上市房企股價卻在綠城集團“調查門”的影響下出現暴跌。據同花順統計，自9月22日媒體傳出涉及綠城的房地産信託産品遭遇調查以來，A股市場有21隻地産股跌幅超過10%，保利地産、金地集團、首開股份、華僑城均在其列，萬科跌幅也達8.89%。

　　在港上市的內地房地産股更是遭遇當頭棒喝。自9月22日至今，綠城中國累計跌幅達27.61%，恒大地産累計跌幅達14.29%，雅居樂地産累計跌幅為12.1%，碧桂園累計跌幅也有11.2%。這僅僅只是資金撤離地産股的表現之一。事實上，一個月以來，各路資金均在暗中陸續拋售房地産股。

　　有私募界人士甚至將綠城集團旗下房地産信託遭遇調查一事，稱為中國房地産市場的“雷曼事件”，各路資金開始看空房地産市場。就在地産股暴跌之際，全球最大私募股權公司黑石也首度撤資中國樓市。黑石集團將其在上海的Channel1購物中心95%的股權以14.6億元出售給新世界發展有限公司，交易將於11月完成。

　　就在綠城陷入“調查門”的同時，房地産信託市場的風險開始露出苗頭。近日有信託業內人士透露，近期京滬兩個郊區房地産信託項目，分別出現了還本付息墊資的情況。其中北京某項目由信託公司發行的結構化信託計劃，第一期利息支付就出現問題，最後由信託公司墊資；上海的一個信託項目需要清算兌付時，則通過一家資産管理公司融資，完成了兌付，並沒有召開展期或延緩支付的持有人表決會議，避免了波及普通投資者。

　　涉及綠城集團的房地産信託業務被調查一事，在房地産市場和資本市場一石激起千層浪。業內人士認為，這意味著房地産信託監管將趨嚴，曾經被房企視為“救命稻草”的信託融資渠道將收窄，房企可選擇的融資渠道大為減少。

　　有信託業內人士擔心，房地産信託業面臨系統性風險。如果按照上半年的房地産信託發行規模測算，一旦房地産信託發行陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。

　　房地産信託渠道受“傷”

　　對於綠城信託産品被調查一事，信託業內人士認為，一方面，銀監會針對綠城集團的信託融資事件進行調查，並不意味著監管部門認定綠城集團有問題，而僅僅是了解情況；另一方面，綠城集團乃至整個房地産行業負債率過高應引起重視。綠城集團是較早意識到信託資金價值的企業，信託公司主要幫其做杠桿、共進退。在目前的市場環境下，信託公司面臨剛性兌付風險。

　　綠城“調查門”重創了整個房地産信託融資渠道。平安信託內部人士告訴中國證券報記者，近期房地産信託發行監管愈來愈嚴，單個項目的信託計劃已經很難發行，目前發行的主要是包含多個項目的房地産基金信託計劃。

　　另有深圳一家信託公司人士表示，現在信託公司開始主推房地産基金信託計劃。這些新推的地産基金信託，表面上是成立基金投資于房地産企業股權，不是直接投向某個項目，但實際上跟房地産信託融資並無區別。不過，房地産基金信託意味著投資人將交納資金管理費、個人所得稅，將導致房企的實際融資成本水漲船高。

　　“現在我們基本上不做房地産信託了，因為監管部門要求一事一批，只有通過審批才能發行房地産信託計劃，但審批的時間很長。”上海某信託公司相關人士告訴中國證券報記者。某城商行相關人士也表示，上海銀監局已經窗口指導轄區內的銀行停止推介、銷售房地産信託産品。

　　信託産品投資者的情緒也受到明顯影響。據某第三方理財公司的客戶經理介紹，以往房地産信託産品信息一發給客戶，很快就會被認購一空。現在房地産信託産品的募集速度已有所下降。有些購買了房地産信託産品的客戶，由於擔心産品的風險，每個月還會詢問信託項目的運轉和收益情況。

　　用益信託工作室統計，從9月19日到9月25日一週內發行的産品中，融資規模最大的仍然是房地産信託，發行的7款産品共募集資金14.72億元，佔總發行規模的50.41%，11.14%的超高平均預期收益也成為推動這周信託産品平均收益水平的主要動力。

　　業內人士分析，房地産信託收益率的不斷上升已經表明房地産的信託融資渠道受阻。上半年房地産信託發行規模為1670.1億元，收益率9.81%。而7月房地産信託收益率已經上升到10.38%。上周房地産信託的平均收益率已達11.14%。

　　有信託業內人士擔心，房地産信託面臨系統性風險。如果按照上半年的房地産信託發行規模測算，一旦房地産信託陷入停滯，近千億元融資需求或難以滿足。更有業內人士擔憂，今年9月房地産的銀行貸款和信託融資處於基本停滯局面，房企之前的融資應該能應付到年底。如果融資環境繼續從緊，最壞的情況將出現在明年初，可能出現房地産全行業償付的問題。

　　開發商融資渠道受“堵”

　　房地産信託一度成為眾多房企的“救命稻草”，其監管愈發嚴格，使得房企即將面臨融資渠道全面受“堵”的困境。

　　今年以來，內地房企境外股權融資已遭遇重挫。德意志銀行亞洲區投資銀行部主席蔡洪平表示，上半年沒有一家房地産公司在香港上市，實屬罕見。

　　曾經被視為“香餑餑”的境外發債融資之路也被堵上，7月國家外管局下發通知，暫不受理境內房地産企業為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。世聯地産統計，僅今年上半年，內地地産商海外融資便超過千億，而2010年這一數字為60億。

　　廣發證券研究報告顯示，今年上半年房企已經“債臺高築”，上市房企平均資産負債率為75.3%，創下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達10921.43億元，同比上漲41.29%。“招保萬金”四家龍頭公司的負債總額較年初上漲63.38%，達到4541.15億元。

　　同策諮詢機構相關負責人表示，除了信託融資，今年以來房地産私募股權基金髮展迅猛。今年一季度完成募集的25隻可投資于中國大陸地區的PE中，房地産基金佔5隻，募集資金9.59億美元。目前以開發商為背景主要投資自有項目的房地産私募基金最為流行，如金地集團成立的穩盛投資基金管理公司，這種方式對於“求錢若渴”的房企意義最大。

　　在遭遇融資難題背景下，不少房企甚至瞄上了保障房融資。央行報告顯示，上半年保障房開發貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%。業內人士分析，保障房融資大幅增加背後，除了保障房建設規模增大、資金量需求擴大之外，不排除一些房企以保障房融資為名，將所得資金“曲線”用於商品房建設，以解企業資金鏈之急。

　　世聯地産研究員衛旭華表示，今年以來，大型地産商向海外市場融資，而中小房企則主要依靠信託基金募集資金。地産商的債務結構已經改變，傳統的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環借貸為特徵的海外融資、信託債務大幅上升，這也預示著地産商的財務風險在加大。（萬晶 高改芳）