銀監會內部警示，商業銀行暫停商業用房按揭貸款

　　商業地産，下一個“麻煩製造者”？

　　《中國經濟週刊》記者 孫維晨 實習生 蔡敏傑︱北京報道

　　“一個剛畢業的小孩進入萬達後一個月拿2000，去年年底拿到6000，但今年獵頭找到他，他開出了70萬年薪的高價，最後講到60萬……” 萬達集團商業地産研究部副總經理楊澤軒感慨地説。

　　高薪挖人背後，是發展迅速的二三線城市商業地産導致的巨大人才空缺。借道國家宏觀調控而疾馳的商業地産在經歷一年的超車後，已經讓市場明顯感覺到“超預期”。北京、上海等一線城市的商業地産成交量與價格出現明顯升高。與此同時，二三線城市也逐步成為開發商安營紮寨的新戰場。

　　正當熱鬧的市場讓剛轉型進入的開發商歡顏之時，監管層卻出人意料地在一些商業地産熱點區域埋下伏筆。銀監會的內部警示、一些商業銀行開始暫停商業用房的按揭貸款，都讓市場懷疑監管層已對商業地産領域心生警惕。

　　投資需求擠向二線商業地産

　　最近，天津樂城置業有限公司(下稱“天津樂城”)總經理王喆在馬不停蹄地為自己的項目進行招商。樂天百貨、嘉禾影城等一線商業品牌已被他“拿下”。

　　天津樂城，這家隸屬於天津城投集團的全資子公司正在負責運營天津目前唯一一處城市綜合體——銀河國際購物中心。“天津市領導都非常重視這個商業地産項目。市政府計劃支持其打造成天津唯一一處頂級綜合體。”王喆對《中國經濟週刊》記者説。

　　據王喆透露：“這個項目早在2009年就開始籌劃。僅建安成本(即房屋建築成本和設施設備安裝成本)就達到40億元。”他認為，天津城投集團的介入，實際代表了天津市政府對於推動當地商業地産發展的期望。

　　儘管屬於二線城市，但天津憑藉中央的扶持政策和自身發展實力以及“環北京”區域上的要塞地位，成為眾多商業地産開發企業必爭之地。特別是在房地産調控之後，一線開發商在天津爭奪市場的衝動更加猛烈。

　　來自中國指數研究院的數據顯示，2011年上半年天津商業地産成交均價呈現連續環比上漲，5月份更是以每平方米15357元創下歷史最高紀錄。

　　王喆在接受《中國經濟週刊》採訪時説：“目前天津商業地産市場可以説是群雄逐鹿。全國性的大房地産開發商不斷加速進入。這會讓天津商業地産的競爭更加充分。”而由於一線城市的限購原因，一些被擠出北京的投資需求開始在天津尋求商業地産的投資機會。

　　在投資需求的刺激下，天津高端商業地産建設提速，一批大型商業綜合體項目建成開業，包括大連萬達廣場、中糧大悅城以及和記黃埔等項目。

　　處於“環北京”區域的河北廊坊，也同樣受到商業地産投資的“惠顧”。蘇寧置業、萬達集團等開發商都早已在此安插棋子。

　　天津、廊坊，只是北京周邊的個例。在長江以南的上海周邊，珠江流域的廣州周邊，商業地産都已經在佈局。

　　“過火”引發監管層聯想

　　儘管有業內人士認為，中國的商業地産並未出現泡沫或超過目前經濟發展的負荷，但是在監管者眼中，商業地産發展“超乎想象”的現實已不能忽略。

　　在房地産調控政策不斷縱深發展的當下，商業地産的發展已經讓監管者擔憂並引發聯想：商業地産是否會成為下一個“麻煩製造者”。

　　8月初，上海銀監局下發通知，明確要求，今後各銀行須嚴禁個人消費貸款用於購買商業用房，且今後凡是利用貸款購買的商業用房應為已竣工的房源。

　　8月末，有媒體報道稱，多家銀行日前收到監管部門關於風險防範的通知，要求對近期炒作升溫的商業房地産保持高度警覺；銀行要密切關注投資投機活躍並且未採取限購等措施的二三線城市房地産市場風險。各銀行尤其是非金融機構不得頭腦發熱，盲目增加信貸投入。

　　消息人士稱，通知要求加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高於住房，並加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。

　　此後不久，江西南昌便出現了中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、民生銀行、興業銀行等7家商業銀行暫停商業用房按揭貸款。而在青島，當地政府則使用了稅務手段限制商業地産的交易。青島地稅局要求有關個人自用非住宅轉讓或出租將徵收房産稅。

　　而早在今年5月，北京五部門聯合下發 《關於加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，開始對北京的商業用地進行政策控制，嚴禁開發商將商業用地變成住宅用地，禁止開發商將整體辦公區分割成小的區域出售。

　　《中國經濟週刊》記者在北京致電多家銀行，發現目前並未出現禁止按揭貸款購買商業用房的政策。招商銀行一位信貸經理告訴記者：“目前招行還是可以貸款購買商業地産，但是放款時間可能會比原先的時間長(5到15個工作日)。”

　　該銀行人士認為，銀監會對銀行信貸額度嚴格監管之後，很多銀行以價補量，調整了住房按揭業務，大規模釋放利率更高的經營性貸款、個人消費性貸款。這從側面刺激了市場泡沫風險的增大，並致使一部分假合同、假按揭等業務風險增高。“ 我聽説上海銀監局在本月初已告誡商業銀行本地商業地産價格的泡沫風險。”

　　中國房地産協會匿名高層人士告訴《中國經濟週刊》：“據我了解，銀監會內部確實有一個精神，可能目前並未形成文件。”這個精神應該是以口頭形式進行個別商業用房貸款較高銀行的“窗口指導”。

　　該人士分析認為，上述內部精神是口頭傳達，而且使用“警覺”和“密切關注”等用語。“這有可能只是監管部門對當前商業地産超預期增速引發的聯想。”

　　實際上，在北京等地，一些商業地産項目遲遲尚未開業。一些曾經被熱炒的項目甚至逐漸被觀察家冷落。

　　中坤集團董事長黃怒波在接受《中國經濟週刊》採訪時説：“我並不認為目前商業地産市場存在過熱。”他以北京為例説，建設商業地産並不像住宅項目，建設前要看是否符合北京市商委的規劃，項目地塊限制嚴格。同時北京的商業地産發展仍有空間，在居住區的配套商業設施並不完善。“現在中國加速城市化進程，這當中有很大的空間可以發展商業地産。”

　　黃怒波認為，當前中國的商業地産模式並不符合國際做法。“我們美國項目到現在還沒開業。因為我們在正招商的時候金融危機來了，那些品牌商戶就不簽約了。美國做商業地産是找先商戶，看客戶要哪一位置，怎麼蓋怎麼裝修，確定了再開發。但在中國，是先開發再招商，或者邊開發邊求別人來入駐。也不管是否符合品牌要求，進來再説之後調整。”他認為這或許是某些商業地産項目遲遲不能開業的重要原因。

　　在前不久的達沃斯論壇上，萬達集團董事長王健林亦表示，銀監會近期對商業地産的預警主要是防控信貸風險，房地産調控從住宅延伸到商業地産的可能性不大。