近日，黑石集團將所持有的上海Channel1購物中心95%股權以14.6億元人民幣的價格出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展，這意味著黑石首次從中國房地産投資領域中撤出。作為全球最大的私募股權基金，黑石集團此舉被業界視為看空國內商業地産的標誌性事件；而經歷過一波售價上漲之後，國內部分城市商業地産的“估值洼地”已被填平，隨著回報率的降低，商業地産的“階段性頂部”也已開始隱現。

　　住宅市場調控展開後，很多避險資金相繼進入商業地産領域，而許多房企也紛紛轉投商業地産，這就使得國內一二線城市商業地産投資和價格的增幅高出住宅市場約5-10個百分點。其中，商鋪、寫字樓、零售商業等商業物業的漲幅尤高。今年以來，在北京、上海等城市，商業物業的售價平均漲幅超過30%，租金上漲約20%，租售比呈擴大趨勢。

　　另據中國證券報記者的不完全統計，去年以來，宣佈進入商業地産市場的住宅開發商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈爾等主業非房地産的企業也開始涉足商業地産。那麼多企業進入，未來的商業項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味著競爭加大。

　　有行業專家指出，今年以來，由於投資升溫，商業地産量價齊升，租金回報率下降，部分城市的項目甚至低於貸款利率，價格泡沫隱現。一旦資金退出，房價下跌，商業地産信貸將面臨較大風險。目前，上海、廣州等一線城市的人均商業地産面積已經超過世界發達國家的人均1.2平方米，上海甚至超過了人均2平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈可能面臨斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。

　　隨著貨幣信貸的持續收緊，進入商業地産的資金也開始出現外流的趨勢。不久前，由於承租物業的租金水平過高，太平洋百貨被迫撤出北京市場。而全國城市地價動態監測系統更是提出，在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續轉向商業地産，二季度全國商業地價環比、同比增長率均為最高。商業地産成為地産資本“蓄水池”還是新泡沫，值得關注。

　　商業地産的快速升溫預示其風險在不斷加大，近期有消息稱，監管部門對商業地産的調控正在醞釀。銀監會日前下發通知，要求進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高於住房。8月23日，上海銀監局下發《關於上海市商業地産信貸風險提示的通知》，明確要求上海各商業銀行必須在商業用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發放商業貸款，此舉意味著，上海各大銀行將停止對商業用房期房放貸。

　　目前熱度很高的商業房地産存在較大的不確定性。業內人士指出，現在住宅這個餅越來越小，所以越來越多的人進入商業房地産領域，導致競爭和泡沫的增加。未來5-10年，商業地産市場內的問題將陸續出現。