“這個樓盤的銷售速度還可以，除了價格比較優惠外，很大程度上是因為銷售太‘猛’了。”一位知情人士在談到北京南部某在售樓盤時説，該項目採用南方房企慣用的“強銷”手段，客戶進入售樓處後如果半個小時之內離開，負責看房接待的售樓員就要被罰款。

　　為了營造銷售火爆的氣氛，該樓盤慣常的樓市“強銷”手段還包括，如果客戶看上哪個戶型或樓層，銷售人員一般都説已經賣完了，轉而推銷客戶問津較少的其他戶型。除非客戶認準喜歡的房源不變，銷售人員才在最後時刻聲稱勉強爭取到了一套房源。

　　“我在開盤前1個月排號認購這個小區的房子，當時銷售人員説提前排號一天就可以優惠500元，總共累計優惠15000元。但開盤當天我到售樓現場，發現根本沒有自己想要的房源。我只好選擇另外一個戶型，結果銷售人員説這個戶型和當時排號認購的不符，不能享受排號優惠。”一名購房者頗為無奈地説。

　　從房地産銷售的角度來説，一個樓盤可以分為預熱期、熱銷期、強銷期以及清盤期等階段。經歷了預熱和熱銷過程之後，開發商往往在“強銷期”舉辦各種活動加大銷售力度。而目前樓市不景氣，很多房地産企業不再把“強銷”當作一個週期階段，而是貫穿樓盤銷售始終。

　　“這裡的銷售很熱情，有時候有點磨人。我幾個月前去售樓處看過一次房子，讓他們在開盤的時候通知。結果銷售天天給我打電話，每次都説週末開盤，但拖了將近1個月還沒開。”去上述售樓處看過房的王澤對中國證券報記者説，通常一個樓盤的售樓員不會相互爭搶客戶，他前後去過這個樓盤3次，結果後來有3個售樓員同時和他聯絡。“更為離譜的是，我去其他樓盤看房時，還經常看到他們的銷售人員站在別人的售樓處門口推銷房子。”王澤説。

　　與北京在售的很多樓盤相比，這個樓盤的項目負責人擁有更多的定價權。只要不違反集團公司的原則，項目負責人可以根據不同時期的客戶要求，對價格作出靈活微調。售樓員儘管面臨“罰款”等壓力，但一旦成功賣出房子，所得的提成比其他銷售人員更多。

　　王澤説，自己其實對該樓盤的銷售服務並不滿意。“我感覺開發商非常著急回籠資金，不同意客戶做組合貸款，先前沒有拿到預售證的時候就提前收取意向金。銷售路子也太‘野’，我7月去售樓處看房，銷售説中小戶型馬上就賣完了，只剩下最後幾套。結果沒過多久就看到大街上不少人在發銷售傳單，各種戶型都有。”

　　採取“強銷”手段的樓盤遠遠不止這一家。有的樓盤開展名目繁多的贈送活動，如贈送物業費、停車位甚至寶馬等名車。還有的樓盤開展“定向”客戶營銷，為了推銷高端商鋪，到山西、內蒙古等地與富商洽談，但9月以來銷量並未見大的起色。

　　值得一提的是，層出不窮的銷售手段一定程度上增加了房價不透明。根據發改委此前的“一房一價”規定，開發商必須張貼所有房源的價格信息，公示後不得擅自上調，但目前北京大多數樓盤實際售價要低於價格公示表上的價格。《商品房銷售明碼標價規定》還提出，商品房經營者應當明確標示優惠折扣及享受優惠折扣的條件，但很多開發商並未做到這一點。（記者 韓曉東）