以205萬元將房産賣給趙女士、幾個月後又因房價上漲而違約以400萬元“一房二賣”的被告人黃先生，經法院判決，不僅退回了趙女士100萬的首付款，還承擔了230萬元的違約賠償。昨天下午，在朝陽法院召開的存量房買賣誠信交易保護相關問題研討會上，這一起因房價上漲而出現的“惡意違約”二手房買賣案判決引起了在場專家的熱議。現場法院、市房地産協會、市律師協會等專家紛紛表示，房價波動幅度牽動二手房買賣合同案件數量增多，誠信缺失而違約成本低是糾紛産生的主要原因，房屋買賣糾紛中不誠信成本亟待提高。此外，他們表示，近期隨著二手房房價平穩，買房人違約比例呈現上升態勢，應引起有關方面關注。

　　抽樣調查顯示，近三年來，朝陽區法院受理的近半數二手房買賣合同糾紛均與房價波動密切相關。房價上升時，賣房人傾向於將房屋以更高的價格出售；房價下跌時，買房人為了降低購房成本，往往怠于履行合同，從而引發糾紛。

　　“近三年中，月房價環比漲跌波動在3%以上的月份共計14個，共受理糾紛1473件，月均收案105件；而月房價環比漲跌波動在3%以內的月份共計22個月，共受理糾紛1586件，月均收案72件。房價快速波動月份平均收案數約為房價平穩月份平均收案數的1.5倍。”朝陽法院民一庭法官蘭楠介紹。

　　二手房糾紛增長快

　　北京市人民法院受理的房屋買賣合同糾紛案統計顯示，商品房買賣合同糾紛案件在民事案件中所佔比例整體呈下降趨勢，而二手房買賣合同糾紛案件增長較快，並日漸成為社會關注的熱點問題。

　　受全球金融危機波及、國內宏觀經濟推動以及一系列調控政策出臺的影響，2008年9月至2011年8月的三年間，北京二手房價格大致經歷了延續下降、快速上升、反轉下降、小幅震蕩的四個階段。隨著二手房市場交易的日益頻繁，糾紛數量也隨之增加，在房價波動的不同階段，法院受理的案件呈現出一定的規律性，即房價波動幅度大，相關案件遞增；幅度小，相關案件遞減。

　　以朝陽法院受理存量房買賣合同糾紛案件數量統計為例：2008年9月以來，該法院共受理存量房買賣合同糾紛3059件。其中，2008年9月至2009年3月，房價波動不大，該院的存量房買賣合同糾紛案件數量處於低位運行狀態，每月收案不足50件；從2009年4月開始，房價開始快速上漲，案件數量逐漸增多，並在2010年1月至4月、2010年7月至9月、2011年1月至2月出現了三個收案小高峰，最高月收案數分別達到251件、214件和216件。

　　二手房糾紛集中三類案件

　　朝陽法院受理的二手房糾紛案顯示，差別性房貸政策、執行限購措施、運用稅收手段等調控措施，導致了三類二手房糾紛案，包括一些購房人失去購房資格或者難以辦理購房貸款，從而引發糾紛。

　　相關案件統計顯示，宏觀調控手段出臺後直接導致的糾紛主要有以下三種類型：（1）房屋新政實施導致買房人不能辦理按揭貸款或無法實現購房目的（無法辦理産權過戶）而引發的糾紛；（2）買賣雙方為規避稅收徵管、騙取貸款等原因簽訂多份買賣合同，各份買賣合同中關於房屋價款、履行方式等約定均不一致，買賣各方要求法院確認對己有利的合同效力；（3）買房人由於購房資格限制、為獲取貸款等原因，借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下而引發的糾紛。

　　專家建言法院“聯網”房管部門

　　昨天，針對目前北京二手房買賣合同糾紛案存在的審理難度大、週期長、不易調節等問題，朝陽法院公佈了“法官向買受人提示可以採取訴訟保全措施，以防出賣人在訴訟中惡意處分房屋”等10條措施以及兩個“告知書”，以最大限度保護合同糾紛中守約方的合法權益。今後，該院對於所受理的存量房屋買賣合同糾紛案件，會以發放告知書的方式，對案件當事人擅自處分涉案房屋的法律責任以及申請財産保全事項進行提示。對此，包括房地産行業部門、律師界以及新聞界的相關人士也提出了很多建議，如法院可“聯網”房屋主管部門，提高辦案效率。

　　多位房地産界業內人士則表示，工商部門和房地産主管部門就應該根據法院的案例，完善二手房買賣合同，將二手房買賣合同約定清晰，不要漏項，就能規避很多糾紛。此外，也有房地産人士提出，法院應該借鑒目前市住建委的“購房資格”審核系統聯網公積金、人保部門、稅務部門、公安部門等其他部門的做法，“聯網”房屋權屬系統，很多案例效率將能因此提高。