仲介服務不規範助長逐利性違約

　　隨著樓市調控的深入，房價出現一定的波動，隨之而來的是因買賣雙方惡意違約、仲介服務不規範等原因造成的購房合同糾紛案件日益增多。記者昨日從北京市朝陽法院召開的二手房買賣誠信交易保護相關問題研討會上獲悉，法院調查發現，在房價快速波動的月份，糾紛案件平均收案數約為房價平穩月份的1.5倍。

　　“越是樓市調控期間，買賣雙方的糾紛越多，而且不好調解。” 據朝陽法院法官介紹，自2008年9月以來，朝陽區法院共受理二手房屋買賣合同糾紛3059件。其中，2008年9月-2009年3月每月收案僅不到50件，從2009年4月開始，案件數量逐漸增多，在2010年1-4月、7-9月及2011年1-2月出現三個收案小高峰，最高月收案數分別達到251件、214件和216件。

　　朝陽法院法官告訴記者，案件分為與房價波動因素相關的案件、與宏觀調控因素相關的案件、與仲介服務不規範相關的案件三大類型，房價開始波動月份平均收案數約為房價平穩月份收案數的1.5倍。

　　在昨日公佈的案例中，判決繼續履行合同後又將房屋轉售的情況最為普遍。

　　在某案件中，當事人王先生通過仲介向李女士出售房屋，成交價為205萬元，定金10萬元。半年後，房屋價格漲至400余萬元，結果王先生不但不辦理過戶手續還將李女士訴至法院要求解除合同，儘管法院判決雙方繼續履行合同，但王先生仍以高價賣給外人並轉讓所有權。法院審理認為，王先生應返還李女士10萬元定金，賠償其損失並賠付仲介費。

　　記者在昨日採訪中還了解到，一些房産仲介會通過“切戶”，暗中“幫助”已委託其他仲介獨家代理售房的賣房人以更高價出手，結果賣房人被原委託仲介告上法院，要求其賠付原可拿到的鉅額仲介費。

　　法院方面表示，房屋價格的大幅波動是糾紛産生的外部背景，誠信缺失、當事人逐利心理是糾紛産生的內部原因，而仲介機構管理混亂則助推了逐利性違約。

　　“二手房買賣合同糾紛多數情況是賣房人期待違約獲利，有時還會存在訴訟期間房價迅速波動的情況，對於守約方的損失如何判定，還需要法院認真考量。”北京市律師協會房地産法律專業委員會副主任王宇建議，房屋市場價格的評估，應選擇對守約方利益有益、對違約方不利的時間點為準。

　　北京房地産協會副秘書長陳志建議，為了減少二手房交易違約情況的發生，房屋權屬登記部門應當在有當事人提出房屋權屬發生變更時，向法院詢問房屋是否存在訴訟，並且這種詢問要制度化。（記者 李子君）