編者按：近期有關數據反映，目前多數一二線城市樓市低迷，成交量大幅萎縮。8月25日，浙江台州領銜發佈首個二三線城市限購令，市場預期此舉或將開啟二三線城市限購潮。一葉知秋，長三角地區是全國樓市的重要代表區域之一，為探明該地區房地産市場的真實情況，近日，證券時報記者奔赴一線城市的典型上海、二線城市的典型杭州和南京，對當地具有代表性的房地産上市公司以及從事房地産業務的上市公司進行了實地調研，從庫存、資金面、銷售三方面深入了解限購、限價背景下的地産行業公司生存狀態。

　　如果説2008年，滬寧杭迎來庫存頂峰的時候，大多房企還是“渾然未覺”，那麼現在應該算是“先知先覺”了。經歷3年前的“嚴冬”並活下來的房企，已經提前嗅到了今年“冬天”的氣息：銷售收窄、結算數和擴張數的增加、去化週期還在不斷拉長，庫存壓頂的那天恐怕遲早會到來。

　　一切都會過去，一切都不會過去。

　　今年以來被限購的滬、寧、杭三地均出現了新開工數量、在建數量、竣工數量增幅高於銷售數量增幅的現象，去化週期被拉長至12-20個月。證券時報記者走訪三地房地産上市企業後發現，目前大多數房地産企業的庫存壓力正逼近甚至超過2008年的水平。杭州一家上市房地産企業高層大膽預計：“2009年的走勢將重演，預計將在2012年前後，迎接大庫存時代的到來。”

　　2009年走勢或將重演

　　“砸錢拿地”、“瘋狂買地”、“拿地狂想曲”，這些是2009年，杭州一位房地産企業上市公司老總常常在報紙上看到的字眼。當時，誰也沒有想到這首激昂的“拿地狂想曲”會成為下一個惡夢的前奏。

　　杭州，西湖區。從浙江廣廈的董事長辦公室向外望去，正對著一家低密度紅瓦綠玻璃的高檔精品房。因那是某開發商遠在“限購”前推出的樓盤，如今銷售接近尾聲，取得了不錯的收益。其開發商得意地管這叫作“運氣”。

　　如今，杭州的開發商正感到自己迫切地需要各種“運氣”：眼下，城區住宅庫存距離2009年1月3日2.14萬套的庫存頂峰，只有一步之遙了。截至8月，城區住宅庫存達1.95萬套，與歷史記錄只有千套之差。庫存在攀高，銷售在探底，杭州主城區商品房共成交1842套，同比去年8月下降了48.6%，成交量為近五年來倒數第二低。

　　經歷過2009年行情的浙江廣廈董事長彭濤認為，如今市面上大量可售房源，多半來自於幾年前拿下的地。那一年，杭州綠地集團拿地金額高達97.61億元、濱江集團拿地64.1億元、龍湖地産拿地35.7億元。杭州主城區賣地的總收入更是達到783億元，較歷史高點2007年的516.32億元高出了266.68億元，較2008年暴漲兩倍多。

　　“庫存增加、銷售不動，其實現在回頭看看杭州的情況似曾相識。”杭州西湖邊一家房地産上市公司董秘不無擔憂地回憶起2008年7月的炎熱夏天。當時杭州市場價攀至高位，但同時可售商品房套數在不斷增長，到2009年1月庫存攀至歷史頂峰，並在到達頂峰後的3個月內迎來了價格底部。他指向窗外説：“銷售沒有改觀，我看以後不是説會基本沿著2009年趨勢走下去，而根本就是重演。”中報顯示，由於上半年銷售情況不佳，該公司決定將全年銷售目標下調三分之一，報告期內公司累計簽約銷售合同金額為年度銷售計劃金額的兩成。

　　杭州與上海、南京有相似之處。2009年，杭州市場出現拿地潮的時候，上海其實更瘋狂：2009年，上海有439宗土地成交，創造了992.63億元土地財政收入，是2008年400億土地財政收入的2.48倍，比2007年的481.29億還要高出106%，創下2004年以來新高。

　　上海黃浦江畔的一家房地産上市企業董秘向記者表示，2009年，房地産企業拿了不少地，按照正常的週期來算，該批房源估計也會今明兩年開出來。這會在現有尚未消化的庫存基礎上進一步增加大量的可售面積，同時上海現在的銷售在收窄、價格也沒有下來，這和2009年的情況確實有些相似。目前，作為國內龍頭上市房企之一，該公司上半年的銷售結算面積下滑了近兩成。

　　南京中北總經理潘明也有相似的感受：“我們幾年前拿地開發的樓盤，差不多近一段時間都要開出來了。”南京某上市房企高管向記者指出，公司未來的可售面積肯定是不斷增加的。今年下半年到明年上半年，就會有大量房源出來。銷售又不見好轉，如此下去，南京恐怕也會走出和2009年一樣的行情。而如果按照2009年的經驗推斷，上海、杭州、南京可能會出現庫存達到頂峰後3個月內迎來價格下探的情況。

　　預期2012年庫存探頂

　　擁有，如今成為了一種負擔。在杭州江幹區、南京河西區、上海外環地區，到處有建築工地：鋼筋鐵錘碰撞的聲音、吊車機器的轟鳴、焊花四處飛舞，以及來自熾熱季風裏粗糙沙塵的問候。儘管按照目前的庫存，南京需要13個月出清、杭州需要20個月出清、上海需要一年出清，可是在建面積仍然在不停增長，房源還將源源不斷。

　　2012不是世界末日，但是很可能會看到庫存頂峰。

　　“因為限購，銷售不如以前。我們均價低、房型小、密度高的樓盤銷售還可以，但是那些大戶型普遍滯銷，都不到中小戶型的十分之一，很讓人頭疼。”南京某上市房企董秘向記者表示。而南京中北總經理潘明則表示：“南京現在還是供過於求的市場，不是開工下降的市場，至少多數品牌房地産企業也還沒有出現資金短缺，樓盤也還在建設中，並沒有聽説哪家是因為資金和銷售問題就不繼續建設的，南京房地産市場供應還會增加。”

　　杭州一房地産上市企業高管預計：“2012年上半年可能會是杭州房地産市場庫存頂峰的到來。”他指出，目前杭州主城區的總供應量在4000億元左右，一部分的供應量來自於2009年出讓的天量土地，在2010年下半年之後陸續進入銷售狀態。同時，2008年及以前出讓的部分土地至今未能銷售，也是待消化的“存貨”，其中，光2006年出讓的濱江、綠城杭汽發項目，單盤存貨就在300億元之巨。

　　“上海的新建商品住宅庫存總量目前已經達到869萬平方米，而上海2008年最滯銷的時候庫存商品住宅總量也才850萬平方米，參照近20周來的平均成交量估算，上海差不多明年也有可能會看到庫存高峰。”上海某房企總經理向記者表示。世茂股份董秘羅瑞華向記者指出，今年前7月，上海存量房交易面積同比下降28.7%，可售面積的結算數同比增長34.3%、擴張數同比增長14.5%。

　　世聯地産指出，下半年上海南京和杭州的商品住宅供應還將繼續放量，不考慮上半年的推遲供應，到2012年，杭州市場潛在供應量為724萬平方米，上海為1082萬平方米，南京為582萬平方米。考慮調控因素，上半年三地房地産市場多餘的供應將相應後延至三四季度，並預期2012年初達到頂峰。

　　即便如此，大部分房地産企業對眼下的境況並不特別擔心。也許相比明年此時，今天還是“美好的時光”。