“限購”之外，目前影響申城樓市最大的因素就是“限貸”。近期，多家大型商業銀行的房貸業務已經進入“凍結期”。不少銀行規定首套房首付5成，利率上浮10%，而從審批的時間來看，一些優質客戶的房貸審批流程也要半年之久。

　　審批放款時間延長

　　德佑地産副總經理羅亞東認為：相比一手房市場，二手房市場受“限貸”從緊調控的影響更大，形勢更為嚴峻。具體表現在：首套房“3成首付、7折利率”的政策底線，在實際生活中已經是無跡可循。銀行執行的基本上是首付4-5成，利率為基準利率的1.1倍。而對於第二套房來説，政策底線的“首付6成、利率1.1倍”，在實際操作中已經變為首付7成、然後利率在1.2至1.5倍。

　　在認定第三套房的標準上，此前部分銀行曾有一段時間放鬆，“只認貸不認房”。換句話説，只要把貸款還清，就可認定是首套或者二套。但是近期，“認房又認貸”的標準被銀行從緊執行，進一步調控了樓市。

　　此外，二手房放貸的前期審批也大大延長，通常要1至3個月。更重要的是，審批通過以後，放款時間也會根據銀行的貸款額度差異而延後，這使得二手房的買家經常無所適從。

　　房貸收緊，羅亞東認為其深層次原因。第一，央行連續12次提高存準率，流動性大大收緊，銀行確實“很差錢”；第二，宏觀調控以來有多次加息，導致存貸款的息差變小，銀行為了獲得更高利益，必須要提高貸款利率；第三，銀行目前的心理預期是，房貸這個産品可能不是最優質産品了，那麼貸款有轉到中小型企業等的趨勢。此外，最重要的原因，銀行配合宏觀調控，通過收緊貸款額度去擠壓投資、投機需求。

　　樓市預期有所變化

　　貸款不斷收緊，對上海樓市有重要影響，影響對樓市的預期。

　　從不同層面的客戶群體來看，剛性需求由於貸款首付提高了，所以被迫將置業理想，從買大房到變買小房，買貴房到買便宜房。改善性需求的客戶，由於需求不是最迫切，在“首付7成、利率1.5倍”的情況下，可能會放慢入市的步伐。至於投資、投機需求，即便能通過一次性付款，跳過“限貸”，也無法逃離“限購”。

　　據分析，“限購”和“限貸”，將在上海樓市持續一段時間。貸款要變松，至少要滿足兩個條件：第一個是中國經濟結構的調整有效完成，重速度更重效益；第二個是CPI高企的狀況得到有效控制。而這兩條，短時間內看來無法完成。(記者 晏秋秋)