《紅週刊》特約作者 好買基金研究中心 陸慧天

　　隨著QDII基金産品的日漸豐富，兩隻REITs基金引發關注，REITs即房地産投資信託。從國際範圍看，主流意義上的REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

　　投資價值——

　　收益以分紅為主，長期投資效果顯著

　　REITs最顯著的特點就是分紅率比較高，一般各國的法律都規定REITs必須將每年收益的90%以上用於分紅。近40年權益型REITs的年收益中約有65%來自分紅，其餘35%來自資産增值。一般來説，權益型REITs很少虧損，每年紅利發放都比較穩定，年分紅回報率在8%左右，近幾年有所降低。總體看來，購入權益型REITs可以提供給投資者較高且穩定的分紅回報。

　　從長期投資的回報看，REITs也有不錯的表現。最近20年的數據顯示，投資美國權益型REITs，標普500指數和納斯達克指數的總回報分別為8.99倍、3.48倍和4.87倍，REITs的表現最好。從1991年投資開始，一直持有REITs期間只有1998年到2001年的總收益被股票指數超越。因此，長期投資REITs回報還是比較顯著的。REITs和各類資産的相關性都不是很高，具體而言，全球REITs和債券市場是負相關的，和股票市場的長期相關性在0.5左右，和商品市場呈弱相關，系數在0.1左右。因此，從資産配置的角度看，投資REITs可以優化資産組合，在整體組合承受一定風險的情況下獲得更高的回報

　　風險分析——

　　行業集中度高，短期可能有較大波動

　　投資REITs組合可以在各類型中進行選擇，分散一定的風險，但總體來説，由於REITs本身的屬性都是一樣的，因此行業集中度非常高。即使REITs的標的物從屬不同行業，在REITs之間進行組合也是無法有效降低風險的。

　　從波動率的情況看，70年代以來美國權益型REITs的年波動率一般在5%~20%之間，在2008年金融危機之前的平均年波動率為13.15%，小于股票指數。從短期看，在金融危機時期，REITs的波動率急劇變大，達到40%以上，遠大於當時的股票指數，這和當時整個美國房地産市場不景氣有直接關係，所以短期投資還是具有一定的風險。美國權益型REITs從1972年到2010年總體的平均年波動率為15.04%，這一數值介於代表價值股的標普500指數14.32%和代表成長股的納斯達克指數20.05%之間。因此，REITs的波動率在一些情況下堪比股票，在投資時需要注意風險。從月度收益率的分佈看，基本以0~2%為中心呈正態分佈，因此長期來看是可以取得正收益的。但需要注意的是短期的風險，在分佈的最左側顯示有部分的月度損失在10%以上，還是比較大的，而單月損失在4%以上的月份也超過總數的9%。因此短期投資可能需要承受較大的風險。

　　目前市場上有兩隻在發行的投資于REITs的QDII基金，從投資標的的本質來看，兩者並無多大的區別，都是以投資權益型的REITs為主。兩隻QDII的主要區別在於諾安的投資地域更廣。當然，由於美國市場上的REITs佔到了一半以上，因此諾安的産品還是會和美國市場有比較大的關聯度。如果細分全球REITs與美國REITs的收益風險特徵，在金融危機過後，從近20個月的數據分析，全球REITs的月收益率為0.66%，月波動率為5.55%。而美國REITs的月收益率為0.85%，月波動率為5.92%。從這個角度看，全球投資的風險略低，但收益也略低。