在近期全球股市強勢震蕩的背景下，投資者紛紛把目光轉向其他投資領域。本週首發的國內首只投資海外房地産信託憑證（REITS）的QDII基金諾安收益不動産基金備受關注，發行首日即現爆棚，投資者踴躍認購；緊隨其後，鵬華美國房地産證券投資基金也將發行。

　　優勢：低門檻高流動

　　1960年美國通過了《房地産投資信託法案》，標誌著美國房地産信託正式設立，使中小投資者可以通過REITs的方式投資于大型商業房地産，涵蓋了住宅地産和商業地産的各個領域，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等，從而獲得與直接投資房地産類似的投資收益。

　　據諾安基金(博客,微博)産品研發中心總監王清介紹，與直接購買房地産相比，投資REITs具有諸多優勢。其一，低投資門檻。直接購買房地産需要拿出大額的資金進行週轉，將很多財力有限的個人投資者拒之門外，使其無法分享到房地産市場的收益；而REITs投資門檻極低，投資者可以根據自身的流動性狀況、資金富裕情況，量力而行參與投資，實現資産的多樣化配置。其二，高流動性。房地産屬於非流動性資産，通過直接購入房地産進行投資的一大風險便是流動性風險。在市場惡化的情況下，較難及時變現，給投資者造成損失；而投資REITs後，則能按需進行申購、贖回，及時將基金份額變現，流動性較高。

　　同時，REITs收益水平亦可圈可點。統計數據顯示，

　　REITs過往30年平均年收益率可達10%-15%。諾安基金不動産基金擬任基金經理朱富林介紹説，由於海外REITS的租金期限通常較長，經營較穩定，同時分紅率較高，因此，如果粗略在資産類別中進行比較，

　　REITS的風險收益特徵都介於股票和債券之間。

　　值得一提的是，REITs走勢與其他金融産品呈現出較大的差異性。如近期，受到歐債危機、美債上限爭議等事件衝擊，全球股市普遍走跌，但具配息優勢且收益率持續揚升的

　　REITs卻成為資金避風港，凈值異軍突起。截至7月27日，不論是近一月、近三月、今年以來，台灣市場21隻REITs平均報酬皆為正。

　　基於上述多重因素，RE-ITs已成為海外成熟的房地産投資工具。據統計，目前全球RETIs總量達到600余只，其中，美國REITs市場約佔全球REITs市場的40%。根據美國房地産信託協會（NAREIT）公佈的數據，截至2011年1月底，美國上市REITs共有153家，總市值為3890億美元。

　　同時，REITs也成為海外機構、個人投資者重要的資産配置品種之一。據統計，海外機構投資者的資産配置中，約有15%投資于REITS，包括主權財富基金、養老金、大學捐贈基金、保險公司和大型財務公司等機構投資者。鵬華基金（)國際業務負責人畢國強則表示，由於REITs持有的物業每年可能隨著物價上漲而價值不斷上漲，而且租金水平也可能隨通脹水平的上升而定期上調，因此從長期來看，REITs也是個人投資者最有效的抗通脹投資品之一。

　　此外，根據法律規定，REITs通常需要將90%以上的當期凈收益分紅給投資者，這一規定確保了投資者可以獲得較為穩定的回報，因而適合那些對未來現金流有計劃的投資群體，比如支付子女的教育費用和老人的退休費用等。

　　風險：房價探底匯率波動

　　可以説，諾安收益不動産基金和鵬華美國房地産證券投資基金的推出，將使國內中小投資者也能成為“洋房東”，坐收海外房地産市場“固定租金+地産溢價”的雙重收益。

　　具體來看，這兩隻基金均以主動管理形式投資海外REITs，不同點是，諾安收益不動産基金投資範圍相對廣泛，主要投資于美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及香港等發達國家及地區的REITs；而鵬華美國房地産基金則專注于美國和加拿大的REITs市場。

　　對此，朱富林表示，當今全球區域發展極不均衡，且每個國家都有自己的經濟週期，房地産週期、利潤週期各不相同，因此考慮進行全球配置，通過合理分散投資，構建具備收益增長潛力的組合，在風險可控的前提下為持有人獲取海外房地産市場穩定收益。“綜合當前不同國家的經濟週期，將側重於加拿大以及新加坡、香港等亞太地區的REITs。”朱富林表示。

　　同時，鋻於全球經濟在將來幾年都將較為動蕩，朱富林表示，在具體品種方面將側重於一些弱週期品種。例如，醫療REITs由於其租客所處行業的抗週期性，在金融危機中體現出了良好的抗跌性；林場REITs主要業務包括生産木材、木制建築材料、纖維素纖維（造紙用）以及房地産開發與建造，由於市場對木材的需求相對而言受經濟週期的影響較小，木材REITs也擁有一定的抗週期防禦性；而酒店REITs通常經營處於競爭壁較壘高的高檔品牌酒店和精品酒店，客戶群為高端消費者和商旅人士，再如自助倉儲REITs通過提供倉儲空間收取租金，需要通過提高租金、增加使用率（降低空置率）以及其他附加增值服務創造效益，其順週期性都相對較強。

　　畢國強則指出，鵬華國際業務投研團隊通過對全球REITs行業的深入研究和判斷，認為目前投資美國REITs市場時機已成熟。雖然經歷了1987、1997-1998、2001、2008年等數次危機和熊市，美國REITs長期表現依然優秀。截至2010年底，富時美國股權類REITs指數在過去35年年均回報率接近14%。簡單地説，每5年翻一番，過去35年漲了97倍。而在最近一次危機中，美國住宅地産和商業地産分別於2006、2007年高點回落後，全國平均跌幅30%-40%，調整已近6年，處於房地産業循環的調整後期。去年以來，部分地區已出現價格上漲、租金上調的現象。美國REITs價格在2009年3月觸底後，持續強勁反彈。

　　然而，近期隨著國際市場波動，REITs價格又出現了較大幅度的調整。對於美國房地産是否會面臨二次探底風險，畢國強指出，雖然無法預測股票市場或者房地産市場的未來走向，但是從美國經濟基本面、未來人口結構變化，房地産市場供求關係、房地産市場價格水平及所處階段等多方面來看，目前美國REITs市場是最值得長期投資的領域之一。

　　此外，美國REITs持有的物業分佈非常廣泛，覆蓋經濟活動的各個領域，畢國強表示，也將結合經濟週期選取相應品種集中持有，力爭取得持續穩定的長期良好回報。

　　不過，在美元兌人民幣持續貶值的背景下，2隻産品特別是鵬華美國房地産證券投資基金匯率風險亦不容忽視。對此，畢國強指出，“雖然無法預測美元未來走勢，但我們認為美國經濟復蘇是長期趨勢，美元作為全球惟一儲備貨幣的地位長期穩固，美元的購買力依然堅挺。我們還注意到從1994年實行浮動匯率以來，人民幣已持續升值17年，年均升幅僅1.3%。與美國REITs長期年化收益率相比，影響較少。不過，我們還是會考慮利用貨幣對衝工具，防範人民幣大幅升值的潛在風險，此外，將部分投資加拿大市場，適度分散貨幣風險。”

　　儘管REITs的長期價格取決於其基本面情況，但作為交易所交易品種，短期內受市場供求和投資者情緒波動的影響，有時價格波動較大，投資者應有充分的心理準備。總體而言，投資者還需從自身的投資理財需求出發，充分了解産品的風險收益特徵，選擇與自身風險承受能力相匹配的産品。