8月15日，中關村生命科學園區內，北清創意園周邊被大量黃泥封堵，購房者只能爬泥土堆出入。本報記者 林阿珍 攝

　　從審批拿地到蓋房銷售，12棟樓“變了性”。

　　從交錢購買到售房入住，400余名業主遭從“合法”到“違法”的巨變。

　　中關村生命科學園北清創業園，兩級開放商糾紛，從法庭審判鬧到政府專項研究，仍是陷入僵局。

　　400余名購房者兩年無法收房入住，只能無奈發問“為何違規得到一路審批，為何只能購房者承擔後果”？

　　三四米高的泥土堆，圍住北清創意園的12棟樓房。

　　這是中關村生命科學園的一角，是這個園區最佳最值錢的位置。

　　爬過黃土堆，進入北清創意園，私家車、寵物狗、等候生意的裝修隊，一副新小區開始入住的景象。

　　而崗亭玻璃窗上，兩張醒目的白紙，上寫黑字“項目未經過竣工驗收，嚴禁一切裝飾裝修活動”。

　　業主們稱，北清創意園首批房子應在2009年4月交房，但至今沒有交房。今年3月開始，中關村生命科學園用大量泥土封堵北清創意園。

　　每月償還銀行貸款的業主們選擇了強行入住，8月11日，數十名業主與保安發生肢體衝突，4名業主受傷入院。

　　“研發樓”價格便宜“誰都能買”

　　“商住兩用房，層高5.5米，買一層送一層LOFT；均價每平方米13500元；65、110、130平方米三種戶型。”

　　這是2008年7月，購房者時宏業看到的北清創意園銷售廣告。售樓中心展示的130平方米樣板間，客廳、臥室、廚房、衛生間等一應俱全。 “每平方米13500元”的價格與當時周邊房價差不多，但因層高5.5米，可隔作上下兩層，面積增加一倍，房價相當於每平方米6000多元。

　　“還是很吸引人的”，時宏業以個人名義購買了一套。

　　他與開發商北京春暉世紀置業有限公司(簡稱春暉公司)簽訂的購房合同清楚寫著“研發”用途，春暉公司提供的“五證”上土地用途也是“研發”，土地使用期限為“50年”，水費、電費按商用價格收取。

　　買房時，李紅(化名)曾對房屋的“研發”用途提出質疑。開發商告訴她，雖然是研發，但有商品房預售許可證，不限制購買人資質。

　　如今，400多名購房者面臨著購房資格審查，不符合以“研發”為目的和用途的購房者將被清退。

　　“就是變相清退。”業主們説，目前北清創業園已出售的450套，只有4套是以企業法人的名義購買。

　　審核條件的第一條就是要求“購房人須為具有獨立法人資格的企業或研發機構，且主要應為留學人員創辦的企業或研發機構；自然人購房者不能入住。”

　　以“研發用地”拿到科學園地塊

　　為何同一塊地的一級開發商和二級開發商，對“研發”的理解和要求不同，這塊地又是怎麼審批下來的？

　　8月15日，中關村生命科學園辦公室主任王更生稱，2007年2月，春暉公司提供了《教育部留學服務中心和北京春暉世紀置業有限公司合作共建“春暉留學人員創新創業孵化基地”協議書》

　　同時遞交的《入園申請》稱，孵化基地擬入住園區的項目有：面向癌症診斷和環境監測的基因芯片項目等。

　　“協議和申請時符合入住園區的條件的。”王更生説，也切合園區“生物醫藥研發”的主題。

　　2007年5月，雙方簽訂了《中關村生命科學園宗地開發建設合同》。生命科學園作為一級開發商，向二級開發商春暉公司出讓了園區內的7號地塊。

　　7號地塊的開發費用為7440萬元。合同規定，用地性質為“公用技術支撐系統”，用於建設“春暉留學人員生物醫藥産業化基地”項目。

　　當年9月18日，雙方補充協議，明確規定7號地塊的用地性質為“研發用地”。

　　科學園是否有效制止“變性銷售”

　　2008年上半年，7號地塊上建築群“冒出了地面”。

　　此時，王更生身邊的朋友同事，甚至相關部門領導都注意到生命科學園區內，銷售商品住宅樓的廣告，“短信、網上、傳單到處都在打廣告”。

　　王更生稱，當時春暉公司否認出售商品住宅樓，稱只是在銷售科研用樓，廣告是委託銷售公司負責，是銷售的一種手段，用來招徠、吸引科研機構進入。對此，園區提出限期整改銷售方案。

　　但購房者們稱，春暉公司在此期間銷售一直很火爆，生命科學園未能有效制止春暉公司以商品房名義銷售科研用房。

　　隨後，生命科學園在北清創意園內張貼公告，提醒消費者“個人如以居住用途購買上述房屋，將可能無法辦理相關産權證書”。

　　告示引起購房者不安。

　　業主們稱，曾有人找到春暉公司要求解釋，“但開發商説，生命園是一級開發商，因為有資金糾紛，這是他們阻礙銷售採取的威脅行動”。春暉公司特別指出，司法部門和政府部門沒有對此作出告示或出面阻止，“因為五證齊全一切合法”。

　　兩種判決結果法院“不管了”

　　兩個開發商鬧上法庭。

　　2009年3月，中關村生命科學園區起訴春暉公司，要求遵守協議，停止將開發建設的房屋作為住宅出售給普通個人違約行為，並對已違法銷售的房屋及時進行清退。

　　一審中，春暉公司出示了“五證”，所有證書都列明土地用途為研發。“所建項目五證齊全，屬合法銷售”，春暉公司稱，“房屋産權與使用權應分離理解，是否改變項目的使用目的不應以産權歸屬界定而應以實際用途界定”。

　　昌平法院一審判決，生命科學園主張的春暉公司違法銷售行為無法律依據，由於“本案涉及案外眾多第三人的合法利益，故對該項訴訟請求不予支持”。

　　生命科學園區上訴。

　　2010年6月，一中院終審判決，春暉公司在項目用地開發建設過程中，確有未能嚴格依照《宗地合同》、《合作共建協議書》履約的行為，但鋻於該案涉及眾多第三人的合法利益，且需相關行政主管部門監管協調，法院不宜直接處理。

　　“就是説法院管不了，只能靠政府協調。”對這個判決，王更生表示無奈。

　　購房者拒執行審查購房資格

　　同年7月，北京市政府召集相關部門專題研究。決定，由春暉公司負責按照協議，逐一核查購房人是否符合進駐園區的條件。該項目未售出的52套房屋採取限制措施，停止銷售。

　　同時，市國土局&&，抓緊研究制定預防此類事件發生的制度、措施。

　　“春暉公司拒絕合作。”王更生説，春暉公司一直沒有核查購房者的資格，同時購房者也拒絕被核查購房資格。

　　“研發樓蓋成住宅式結構，為何能通過層層審批，為何要購房者來承擔後果？”多名購房者説，沒有法律規定研發樓不能居住，購房者只有少部分是自住，大部分是要對外作為科研寫字樓出租。

　　從去年11月份，購房者就無法聯絡上春暉公司。生命科學園辦公室主任王更生也證實，給春暉公司的負責人打電話都找不到人。

　　“科研”變“商住”背後的巨大利益

　　如今，面對“開發商撒手不管，生命科學園強行圍堵”，近百名業主輪流在北清創意園24小時值班保護家園，已有30多戶強行入住。

　　2009年北京市住房和城鄉建設委曾調研分析後指出，開發企業違規建設銷售，居住代替研發，影響科技園區健康發展；二是科研，廠房項目用地及建設享受國家諸多優惠政策，建設用地等成本遠低於“招拍挂”出讓的住宅項目建設用地成本，造成土地收益和稅收流失。

　　調研還指出“由於規劃用途與實際用途不一致，在銷售過程中易産生買賣糾紛，後期權屬登記環節易造成群訪群訴，影響社會穩定。”

　　今年5月，北京市住建委聯合5部門宣佈，自2011年6月1日起執行《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁開發企業擅自改變項目規劃用途。

　　“之前的改變項目規劃用途的，是政府部門監管失職造成的，不能一刀切讓老百姓買單，只追究老百姓的責任。”多名購房者無奈表示。

　　2007年5月

　　北京春暉世紀置業公司以科研名義，從中關村生命科學園拿到地塊蓋房。

　　2008年上半年

　　北京春暉世紀置業公司以“商住兩用房”名義，不審查資質，向普通購房者銷售。

　　2009年3月

　　中關村生命科學園區起訴春暉公司，要求停止以住宅出售，並對違規銷售進行清退。

　　2010年7月

　　政府多個部門研究決定，審查購房者資格，遭到數百名購房者拒絕。

　　2011年8月

　　中關村生命科學園區封堵已銷售的樓房，業主強行入住，4人在衝突中受傷入院。