作者: 李樂

　　包括地處環渤海地區的北京周邊各市縣在內，一批位於大型中心城市周邊的二三線中小城市的房價漲幅以及市場狀況，已經引起了住房和城鄉建設部（以下簡稱住建部）的高度關注。在此之前，為落實7月15日國務院常務辦公會的精神，住建部已經對全國二三線城市房價完成全面布控，並著手草擬新一輪限購城市的名單。

　　由於全國各大型城市基本上已經出臺了針對非本地居民的住房限購政策，大量樓市中的投機、投資資本開始尋求新的出路。國家統計局公佈的6月份70個城市房地産運行情況顯示，房價漲幅同比超過5%的29個城市，均為二三線中小城市。

　　新一輪限購城市的産生，將與住建部目前進行的監控直接相關。地處環渤海地區北京周邊、以及其他大型中心城市周邊房價上漲較快的二三線中小城市，有望成為新一輪限購的“突破口”。

　　監控重點圈定

　　7月18日，國家統計局公佈了6月份70個城市房地産市場運行情況，在房價漲幅科目一項，以同比漲幅5%劃線，漲幅超過此標準的29個城市均為二三線城市，其中烏魯木齊漲幅高達9.3%，秦皇島達到8.6%，南昌及蘭州則為8.4%。

　　“對於全國二三線城市房地産市場的情況，包括價格在內，我們已經有了比較全面的監控。”7月19日，住建部一位官員向《中國經營報》記者證實。在此之前，住建部已經對部分二三線中小城市房價上漲過快的成因進行分析歸類。

　　記者了解到，在全面監控的過程中，住建部亦有重點。除對傳統意義上的二三線城市進行監控外，住建部還特別對大型中心城市周邊的中小城市房價情況進行重點監控，這些城市目前絕大部分尚未出臺針對非本地戶籍居民的限購政策。

　　“由於基本上大型中心城市都制定了嚴格的限購政策，在相當大程度上導致了投資、投機資本努力尋找新的出路，政府擔心這些被擠出的資金流向這些中心城市周邊未予限購的中小城市，導致這些地區的房價出現快速上漲。”一位住建部系統的學者向記者表示。

　　在此之前，環渤海地區尤其是環首都地區部分城市房地産價格的快速上漲已經引起了住建部的高度關注。比鄰北京的固安、香河、大廠、三河等地的房價在 2011年5月後均呈現出快速上漲的趨勢，而同屬環渤海經濟圈的秦皇島，也以8.4%的漲幅位居70城市同比漲幅榜的第二位。住建部均已派員對這些城市進行調查。

　　對於此項監控工作是否與新一輪執行限購城市有關，這位官員未予正面答覆。不過，他向記者表示，包括二三線和中小城市在內的限購，一直是一項持續性的落實工作，在7月15日國務院常務辦公會之前，住建部協調地方政府已經做了大量工作，下一步將繼續落實7月15日國務院常務辦公會的精神。

　　地方躊躇等待

　　“7月15日，國務院常務辦公會的精神，已經通過內部明電的方式傳達給了我們，我們也在等待主要領導的決策。”7月19日，河北省住房和城鄉建設廳（下稱住建廳）的一位官員告訴記者。

　　在此之前，河北省住建廳已經下發了《河北省住房和城鄉建設廳關於進一步做好環首都部分縣（市）房地産市場調控有關工作的通知》【2011】316號（下稱“316號文”）。在“316號文”中，河北省住建廳開列了多項具有針對性的調控手段，其中既包括對北京周邊主要縣市商品房進行限價銷售，也包括在房價上漲過快的情況下，分期分批實施針對非本地戶籍居民的限購。

　　記者了解到，從2011年6月開始，河北省香河縣開始實施商品房限價銷售，普通商品住房上限不得超過7500元/平方米；高檔商品住房的售價不得超過11000元/平方米。但截至記者發稿時止，河北省環首都經濟帶其他各縣市尚未採取相應的限制性調控措施。

　　浙江、江蘇、廣東省住建廳的官員也表示，正在等待省政府主要領導的決策。這些省份都有城市因比鄰上海、廣州、深圳等中心城市而不同程度地出現房價上漲的情況。

　　“現在我們自己也正在分析這些城市房價上漲較快的成因，目前所掌握的情況確實有部分城市是因為中心城市限購，導致一部分資金進入本地，從而推高了整體房地産市場價格的水平。”7月19日，浙江省住建廳的一位官員向記者表示。

　　接近住建部的消息人士告訴記者，住建部正在草擬的“限購名單”，實際上是一個應出臺限購政策二三線中小城市的範圍，先給予地方政府一定的時間，由地方政府主動出臺相應的限購政策，在這段時間過後，住建部再對應出臺而未出臺限購政策的城市予以不同形式的“督促”。

　　庫存全面上升

　　針對國務院提出的“房價上漲過快的二三線城市也應出臺限購措施”，包括首創置業、綠城（中國）、萬科股份在內的多家全國性房地産開發企業都表示，未來樓市庫存將進一步增加，市場預期不容樂觀。

　　至7月18日，上市的房地産開發企業共有58家發佈了中期業績預告，只有20家預計業績增長，其餘38家預計業績降低或虧損。中原地産研究機構的研究顯示，在20家預增業績的房地産開發企業中，主要依靠的便是二三線城市提供的增量業績。

　　國家統計局的數據顯示，2011年1~6月全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。但是主要上漲區域都是沒有限購的二三線城市，京滬廣深等一線城市都有明顯的下調。

　　北京房地産交易管理網數據顯示：今年來的庫存已經達到了108154套。存銷比達到了14.8，也就是在不新開盤的情況下，市場可售房源可供按照之前半年的平均水準銷售近15個月。而目前上海的存量按照上半年的銷量情況需要12.4個月。深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等城市形勢更加不容樂觀，均已超過 15個月。

　　根據中原地産的統計數據顯示，8月預期增加向市場投放房源的環首都經濟帶各縣市的房地産項目，目前已經超過15個。這一數據遠超過之前平均每個月8~10個的數量的一倍左右。張大偉預計，一旦限購蔓延，對依靠北京擠出效應而活躍的環北京經濟帶來説將是致命的打擊。市場很可能直接降入冰點。當地的商品房庫存相比本地人需求來説明顯過剩。當地的平均存銷比水平約在17.8的水平，處於歷史高位。

　　“在這種情況下適當調整價格，是必須的選擇。”綠城（中國）一位高管向記者表示。銀河證券地産分析師潘瑋對記者表示，限購將成為長期性的樓市調控措施，隨著限購措施再擴大至目前價格領漲的二三線城市，預計將推動下半年樓市的調整進一步深入。

　　資料

　　存銷比：是指在一個週期內，商品庫存與之前一定週期內月均銷量的比值，是用來反映商品即時庫存狀況的相對數。