逾20個二線城市樓市有望限購

　　國家統計局數據顯示，部分二三線城市房價近期上漲偏快，個別城市漲幅接近10%。專家認為，在國家繼續加強調控的背景下，樓市“限購令”覆蓋城市範圍進一步擴大。

　　鏈家地産發佈的研究報告認為，相對於一線城市而言，二三線城市的調控壓力較小，預計未來至少有20個以上二線城市列入限購名單。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲表示，下半年“限購令”覆蓋的城市可能擴大，調控也會持續收緊。尤其對於房價出現反彈、潛在泡沫非常明顯的城市，有關部門將予以大力調控。

　　北京中原地産三級市場研究總監張大偉表示，目前已經執行限購的城市超過40個，這些城市的成交量明顯萎縮。未來限購政策可能全國化，新增的限購城市可能超過100個。

　　據國家統計局公佈的70個大中城市房價監測數據，截至5月，一線城市新建住宅價格平均同比漲幅為3.1%，二三線城市為4.3%；一線城市二手住宅價格同比漲幅為2.3%，二三線城市為3.3%。個別二三線城市房價上漲近期明顯偏快。5月丹東市新建住宅價格同比上漲9.7%，牡丹江市同比上漲7.8%，秦皇島市同比上漲7.7%。

　　上市房企業績整體放緩　大房企“掘金”中小城市保增長

　　新華社上海７月１７日電（記者魏宗凱）截至７月１７日，按照申萬行業分類的房地産開發企業共有５８家公佈中期業績預告，只有２０家預增，其餘３８家預減或虧損。雖然主要開發商上半年的銷售情況都不錯，但難掩整體業績走弱格局。分析人士認為，來自二三線城市的銷售收入支撐著大型房企的業績，但隨著限購令實施範圍擴大，更多開發商將受影響。

　　業績分化明顯

　　從已披露的信息看，上市房企業績明顯出現分化。共有１０家公司預告凈利潤下降１００％以上，其中５家預告下降超過２００％，但同期也有１０家公司預告凈利潤增加２００％以上。龍頭地産企業依然保持強勢增長態勢，而一些中小房企則業績增長放緩甚至虧損。

　　上半年虧損額最大的津濱發展凈利潤同比下降幅度高達３８４．１９％，虧損金額在８０００萬元到１億元。津濱發展稱，出現如此巨大的虧損，是因為受目前房産項目開工及竣工時間的影響，導致全年可竣工結算項目較少。鑫茂科技上半年凈利潤下降幅度２８２．２９％、虧損３８００萬元，公司是因為其科技園房産銷售受到地産宏觀調控政策的嚴重影響，銷售持續低迷。類似的還有重慶實業、海德股份等企業。而Ａ股“四大龍頭地産股”中的金地集團也預告凈利潤將出現同比下降。

　　在已披露銷售業績的上市房企中，萬科在上半年銷售６５６．５億元仍位居首位，同比增長７８．６％。保利地産１－６月銷售金額達到３９４．５８億元，同比增長８１．３８％。以商業地産為主的萬達集團，上半年實現收入６１８．２億元，同比增長６９．７％，預計萬達集團全年收入將突破１０００億元，成為繼萬科之後國內第二家銷售額過千億元的房地産企業。

　　中國房産信息集團日前發佈的《２０１１年上半年中國房地産企業銷售排行榜ＴＯＰ３０》顯示，上半年大型房企仍舊保持了高速增長的勢頭。其中，前十大房企合計實現銷售金額３３２３億元，同比增幅超過八成。

　　中國房産信息集團分析師薛建雄分析，雖然一線城市房地産市場冷清，但從全國範圍來看，房地産市場的規模還在擴大，尤其是三線城市即將迎來房地産開發高峰，四線城市則剛剛起步。前十大房企上半年逆市熱銷，主要源於戰略佈局上的提前行動，兩年前就開始向三四線城市進軍，換來了銷售額的大幅提升。某開發商上半年所售項目中，只有１個位於一線城市，５４個位於二線城市，３３個位於三線城市。這種佈局極大地避開了限購的影響，從而完成銷售業績的突破。

　　底部調整　下半年謹慎樂觀

　　截至６月３０日，上半年大智慧房地産指數上漲４．３２％，對應上證指數下跌２．２４％，略跑贏大盤。多家券商發佈的策略研究報告認為，２００９年中期以來房地産估值水平不斷下移，目前已達到歷史低點。在房價漲幅趨緩、投資增速維持高位的情況下，下半年調控政策仍會維持現狀甚至進一步收緊，而房地産市場銷售情況是影響地産股走勢的決定性因素，目前來看仍難言樂觀。

　　長江證券房地産分析師蘇雪晶認為，房地産行業距離底部已經越來越近，與歷史數據相比，目前一二線城市成交已經接近底部，未來環比向上的可能性屬於大概率事件。考慮到開發商資金越發緊張，預計在三季度中將會達到最壞的水平，此外，６、７月份是各大開發商供給量爆發的月份，在資金緊張與供給放大兩種力量下，預計很快就能見到房價初步下降，這對於資本市場來説無疑是利好的。

　　中金公司則認為，房地産行業將進入幅度有限但時間較長的Ｕ型調整期，而地産股票前期跌幅已過度反應了房價調整，未來將隨著成交量的回升而出現估值修復，股價將震蕩上行。

　　國家統計局的數據顯示，上半年，全國商品房銷售面積４４４１９萬平方米，同比增長１２．９％，增幅較１－５月上升３．８個百分點，較去年同期下降２．５個百分點。其中，住宅銷售面積增長１２．１％。商品房銷售額２４５８９億元，同比增長２４．１％。其中，住宅銷售額增長２２．３％。

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭認為，下半年隨著供應量的放大，以及越來越多的項目進行促銷，需求也將隨之出現一定程度的釋放，估計下半年商品住宅成交量將大於上半年。另外，部分産權式保障房的成交量也將保持增長，總體來看，今年全年全國商品住宅成交量仍將保持１０％左右的正增長。

　　庫存壓力將迫使開發商降價

　　渣打銀行最新調研報告稱，目前３５個大城市房屋庫存相當３個月銷量，這一數據在今年下半年很可能繼續增加，預計到年底庫存將上升到３７００萬平方米，相當於７個月的銷量。其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。

　　世聯地産發佈的監測數據顯示，上海新建住宅的存量面積已達到８５０．１７萬平方米，消化目前的可售量需要超過１０個月的時間。。這個存量比２００８年同期樓市低迷之際的７５０萬平方米的商品住宅存量還大，創下三年來新高。北京市新房住宅的庫存量也已經逼近１１萬套，創今年以來的高點。

　　楊紅旭稱，２０１０年全國商品房開工量比２００９年激增了４０％，從開工到可以賣一般是半年到一年之間，所以今年可以賣的房子遠遠超過去年，但今年的賣房速度與去年的下半年相比明顯減緩，成交量都有３成左右的下滑，必然會使得房價回落。尤其是７月１２日舉行的國務院常務會議明確：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施。這也必然會對成交量造成較大影響。

　　今年７月份上海預計有１３６個樓盤推出打折優惠，比６月份增加１７％。其中最低優惠８．５折，優惠形式也更趨於多樣化。而在對房價更為敏感的二手房市場上，據漢宇地産市場研究部的統計，６月份上海的二手房成交量較５月份出現了２０％左右的下滑，部分區域二手房價格也出現了５％左右的鬆動。