海南省三亞市房地産交易管理所市場部的一項最新調查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達近85%，尤其是三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區商品住房空置率達到95%左右，海南樓市的高空置率帶來的資源浪費和物業管理等問題日漸凸顯。業內人士認為，改變海南房地産單一産品結構、鼓勵開發經營性地産、盤活空置房租賃市場——降低空置率需政府、房企、業主合力“解困”。

　　海南商品住宅空置率居高不下部分區域高達95%

　　今年春節期間和6月底，三亞市房地産交易管理所隨機從三亞五個片區已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，抽樣調查23個項目的入住情況。調查顯示，在7333個抽樣樣本中，6月底平均空置率為84.75%，大東海和海坡片區的空置率分別為94.26%和96.26%；即使在海南旅遊度假旺季的春節期間，平均空置率也達62.99%，海坡片區更是高達87.25%

　　三亞市房地産交易管理所市場部有關人士表示，國外的研究表明，空置率在10%以上，就説明商品房空置率嚴重，三亞高達百分之八九十的空置率相當驚人。

　　7月4日21時，記者在位於三亞鳳凰路上的高檔樓盤小區“山水國際”看到，距離小區門崗最近的兩棟高層建築，亮著燈的戶數寥若晨星。後面的聯排疊拼別墅更是一片漆黑，連路燈也沒開，走進小區深處，只能看見值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來自蘭州的住戶告訴記者，每到這個季節入住的人極少，難得見到亮燈的住戶，走在小區內都要用手機照明。

　　據“山水國際”物業公司相關負責人介紹，這個小區包括多層住宅、高層住宅、聯排疊拼別墅、獨體別墅在內共1600余戶。業主大部分來自島外，在此購房只為休閒度假，並非居家常住。

　　小區的一位保安對記者説，空置率高給安保工作帶來了較大困擾，“很多業主冬天來住一兩個月，平時都空著，很容易招小偷，所以，我們必須24小時不停地在小區內巡查。”

　　在三亞大東海和海坡兩個海景資源稀缺片區的住宅小區，空置率問題則更為嚴重。調查顯示，三亞越高檔的房屋空置率越高，如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上，“半山半島”空置率也達90%以上。從北京來三亞度假的馬璐嘆息道，面朝大海卻無人享受美景，這麼好的資源就這麼浪費了，真是太可惜了。

　　除了三亞，在海口、文昌、瓊海等海南沿海市縣，高空置率問題也較為突出，很多高空置率的小區一到晚上就黑燈瞎火，被人們戲稱為“鬼屋”。

　　外向型和投資性成背後“推手”高空置率“後遺症”逐漸凸顯

　　高空置率與海南房地産結構單一、外向型特徵明顯的特點密切相關。目前，海南房地産的開發以住宅地産佔絕對主導，商品住宅竣工量佔商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。

　　海南省一位官員曾表示，海南房地産投資和消費市場兩頭主要在島外，80%以上的投資來自島外，近80%的房子賣給島外人，新房成交量和成交價格主要反映的不是本島居民的購買力，與本島居民的實際購買力關係不大。

　　海南地方經濟水平不高，本島居民的收入不高，消費能力有限，以島外市場為主的資源導向型房地産開發帶來的高房價，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。“很多開發商在拿地的時候就把目標購房者定位為外地高端購房者，本地人買不起，外地人買了不常住，海南住宅高空置率就成為一種必然。”一位開發商告訴記者。

　　資源環境優勢是海南房地産的價值所在，近年來，集中在濱海地帶或旅遊度假區的資源導向型房地産開發佔據著海南房地産的開發。但也不可避免帶來了環境承載壓力和房價上行等問題。

　　三亞市房地産交易管理所市場部的調查文章表示，三亞高空置率的原因主要有剛性需求不足、本地居民對商品住房需求有限、房地産三級市場不活躍。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥”族和投資性購房人群，驚人的空置率説明，三亞樓市具有投資性為主要需求的市場特性。

　　“海南‘第二居所’的特徵和投資投機性購房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學中國現代經濟理論研究所所長王毅武説，目前海南約有“候鳥”人群45萬-50萬人，佔海南800萬人口的6%左右，季節性、非常住的使用特徵明顯。

　　海南以島外市場為主、季節性居住的特點，帶來房地産業的脆弱性以及物業控制和設施配套、物業管理的難題。海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎説，空置率居高不下不僅給小區的物業管理帶來難題，物業費收取困難，也造成巨大的資源浪費。　

　　王毅武認為，由於房屋空置率居高不下，且又沒有充分利用，從物業管理企業管理成本、公共服務設施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費，業主與物業管理企業方面容易引發糾紛，還造成了投資投機性購房者和本地居民的矛盾。

　　轉變結構、培育三級市場考慮對空置房徵收空置稅

　　《海南省房地産業發展戰略與中長期規劃》中表示，近期政策性住房和公共住房成為海南長居型居住地産的主體，但隨著海南經濟社會的進一步發展和房地産市場體系的逐步完善，應積極引導面向本地居民的長居型居住地産走向市場化。業內人士認為，要降低海南房地産的高空置率，海南應避免過度依賴純資源導向的外向型房地産開發模式，理性開發和定位，釋放海南本地剛性需求。

　　宋祎認為，應改變海南以居住地産為絕對主導的單一房地産産品結構，以本島常住型居住地産為基本、經營性旅遊地産為主導、度假旅居型地産為特色、商業及其他地産為補充，建立多元化、多層次的房地産産品供應體系與住房保障體系。同時發展分時度假等度假型居住地産，增加度假地産的流動性，促進度假地産資源的交換使用和重復利用。

　　三亞市房地産協會秘書長劉樹國説，商品住房空置率過高，不是房地産活躍的表現，應鼓勵開發經營性房地産，減少商品住房類的投資建設，企業應積極轉向以旅遊地産為主的開發投資。

　　“盤活空置房則需要政府、房企、業主合力‘解困’”劉樹國説，應由政府主導，在稅收、規範管理等方面給予優惠政策，以物業管理企業為主體，充分與空置房屋業主協商，以商住小區為單位，採取“高、中、低檔家庭旅館”、“産權式物業經營”等多种經營方式，實現空置房屋的充分利用。

　　中國房地産業協會副會長朱中一認為，海南應抓緊制定培育和發展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閒置的住房直接出租或者與物業公司簽訂協議，請物業公司代為出租。

　　海南合縱連橫地産營銷顧問有限公司總經理何希聞認為，海南國際旅遊島建設需要大量的家庭旅館和租賃型的住房，而海南本身資源比較稀缺，政府應加強政策上的扶持和引導，減少租賃交易成本，鼓勵建立類似“房屋銀行”的專業仲介公司對空置房代租代管。王毅武則認為，房子的第一屬性是居住，而不是投資和投機，應恢復房子的基本屬性，可以考慮對空置房徵收空置稅。