《紅週刊》記者 郝寧

　　本輪地産股提前見底反彈，但受制于政策面和基本面多重利空壓制，反彈就如在“螺螄殼裏做道場”，特別是庫存的快速上升讓這個樓市非常冷。不過，隨著地方融資平臺今年集中償債以及基礎建設對資金的需求，從緊的房地産政策或有鬆動的可能性。

　　樓市慘澹依舊

　　“我的月供又漲了！”面對再次加息已購房者無奈地嘆息。與房貸上漲對應的是房地産板塊在加息當日高開低走，此前該板塊用一個月的時間反彈了１０．７８％。“隨著央行再次加息，在剛性需求購房難度增加的同時，未來高端保值購房需求也受到抑制，中高端項目下半年成交速度也會放緩，未來成交滯銷的項目將會增加。”鏈家地産首席分析師張月對記者説。

　　對房地産市場打擊最大的是“限購、限貸、限價”，尤其是限購和限貸政策將相當部分潛在購房者擋在門外。上半年全國房地産市場增速緩慢，1～5月交易量僅同比增長8.5%。基本面惡化的預期一直壓抑著地産股的表現，從去年４月調控以來，房地産板塊未曾有過趨勢性行情。儘管今年5、6月份的成交環比4月的低點有一定上升，但這是由推盤量的逐步放大推動，作為行業冷暖變動更真實的指標——去化率卻並沒有明顯改變。去化率是房地産企業在一定時間段內的銷售率，6月份去化率由5月的70%下降至59%，是2010年以來次低水平，遠低於2010年平均94%的水平。

　　預期繼續惡化

　　庫存的快速上升對地産股也是利空。據統計，當前北京新房庫存量已達到10.8萬套，緊逼11萬套歷史高關。而近日廣州、上海、南京等主要城市住宅庫存量也在快速上升，其中廣州新房存量接近千萬平方米，預計需要15個月才能消化。以北京為例，今年前5個月新申領預售許可證的樓盤同比下降50%以上，但樓市存量仍增加了1萬多套，這意味著很多新批入市的可售房源剛剛入市就成為了庫存。

　　業內人士預計，2011年房地産行業的庫存壓力和資金壓力不會比2008年好，庫存壓力甚至超過2008年。果真如此，房地産商是否會打破靜默“降價求量”呢？

　　房地産商早已是今非昔比了。去年以來開發商資金鏈對於銀行融資的依賴度大為下降，據銀監會的數據，當前非銀行信貸已經佔到信貸總量的半壁江山。諾亞財富的統計顯示，６月份53隻信託産品的主要投資領域仍然是房地産，並且房地産信託的規模總規模和佔比都有小幅上升。因此，此次加息對開發商資金鏈的直接影響其實並不大。

　　地産或將定向放鬆

　　“在貨幣緊縮政策節奏放緩的普遍市場預期下，本次加息有望被看作地産板塊利空出盡的一次增倉時機。”中銀國際分析師田世欣表示，目前在定向調控的指導思路下，除保障房以外的地産調控政策並未發生鬆動，而且年內鬆動可能性也不大。不過也有券商認為，如果考慮到２０１１年是地方政府的還債高峰，加息將增加融資平臺的成本。同時下半年保障房、教育、興修水利等工程都需要資金，地方政府需要通過土地出讓金收入來渡過難關、發展經濟和穩定社會，則房地産行業從緊的調控政策也有改善的預期。

　　鋻於當前實體市場在剛性需求支撐下量價平穩，對地産股來説，行業調控不再加碼，同時外部財政政策繼續趨於寬鬆，貨幣緊縮節奏放緩，這些已可支持板塊從估值底部得到緩步抬升。但當前就高談地産股“利空出盡”，未免也太過於樂觀了。廣發證券分析師趙強認為，政策和樓市基本面的變化是影響地産股走勢最關鍵的兩大因素，3個月內還很難看到政策放鬆和樓市回暖，因此房地産的趨勢仍然向下。