開發商收緊“錢袋子”“招保萬金”減少拿地

　　《東地産》 童丹霞 報道

　　種種跡象顯示，國家對開發商融資已經進一步收緊，原本豪氣的開發商，也不得不更加警惕地看緊自己的“錢袋子”，從而減少土地擴張。

　　龍頭房企減少土地擴張

　　上半年，“招保萬金”四大房企公開市場拿地量銳減，其中雖然萬科獲取26塊土地，拿地總金額達147億元，但與去年全年拿地總額561.7億元，相去甚遠。

　　此外，保利獲得19塊土地總額113億元，僅去年全年444.2億元的1/4。

　　招商上半年僅獲5幅地塊，與此同時，金地全國僅得1幅地塊，同樣與去年的拿地動作無法相比。

　　“樓市調控的市場背景下，開發商的資金鏈越來越緊，在銀行傳統融資渠道方面對開發商不斷收緊，在非傳統融資渠道如海外融資、房地産信託、票據等融資成本越來越高，因此，開發商拿地越來越謹慎，土地市場價格上也會表現平穩。”同策諮詢研究部總監張宏偉認為。

　　從上半年全國土地市場的成交就可見一斑，根據中原地産提供的數據顯示，今年1-6月，全國130個城市共成交樓面地價1133元/平方米，同比下跌14%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面地價1445元/平方米，同比下跌14%。

　　在溢價率方面同樣呈現出下跌態勢，今年1-6月，全國130個城市土地成交溢價率為27%，相比去年同期減少4個百分點；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)溢價率為19%，較去年同期減少18個百分點。

　　中原地産認為，土地市場的持續低迷顯示出在調控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，佈局擴張日趨謹慎。

　　不過，收縮戰線的同時，開發商抱團拿地共度危機的意識顯得愈發強烈，尤其是在一線城市。

　　以上海為例，在上半年成交的104幅經營性用地中，有19幅是由至少2家的企業聯合體競得，較去年同期大幅增加。尤其是進入到6月份，這種趨勢越發明顯，6月上海共成交16幅經營性用地，其中9幅為企業聯合體競得，而7幅宅地全部是由企業聯合體競得。

　　此舉在分析人士看來，企業抱團拿地不僅可以規避資金鏈緊張帶來的不利影響，更因多家企業聯合可以分擔可能出現的風險。

　　上海土地財政收入或負增長

　　開發商謹慎拿地的舉動，也直接影響到土地財政收入，對此一些分析人士認為，如果房地産市場在短期內無法回到繁榮的軌道，那麼很多地方相關部門的官員將過上一段難熬的日子。以前是開發商主動找政府，未來將是政府更主動去找開發商了。

　　上海同樣面臨著全年土地收入出現負增長現象，財政壓力驟升。

　　中國指數研究院數據顯示，1-6月上海出讓的土地總金額492.7億元，同比去年下滑22%，與去年全年土地出讓總收入1513億元相比，僅完成33%。而2010年上海全市地方財政收入2873.6億元，土地出讓總額已超過財政收入的一半。如果按照目前的推地速度，上海全年土地收入可能出現負增長，財政壓力驟升。

　　對此，上海也加大土地供應。從網上土地出讓公告發現，預計七月土地市場將推出七幅地塊，其中三幅為住宅性地塊，均為青浦朱家角板塊；三幅為商業性地塊，其中位於虹口區北外灘板塊的“海門路55號地塊”，從網上土地出讓公告來看，該地塊起拍總價高達46.7億元，折合樓板價約為23003元/平方米。截至到6月30日已有35家單位領取了申請書，如果七月能順利成交，該地塊將刷性虹口區總價地王。