各地一季度土地出讓金大幅下降 地産商集體觀望

　　趙飛飛

　　去年2.7萬億的全國土地出讓金總額，今年或難以重現。

　　隨著房地産調控的深入，對北京、上海、杭州等樓市一線城市而言，來自土地的稅收顯著下降，底價成交、流拍取代了昔日風光的“地王”。

　　4月27日，上海虹橋商務區核心區一期9號地塊在拍賣成交，最終被三湘股份、聚湘投資聯合以5.25億摘得，折合樓面價11251元/平方米，溢價率僅13%。

　　“按目前大虹橋在上海長期規劃中的熱度，這個價格不高。”中國房地産信息集團分析師薛建雄告訴本報，在房地産調控衝擊下，上海現在基本不敢推住宅用地的拍賣，所以虹橋這樣的優質商業地塊都受到這樣衝擊。

　　據中房信統計，今年1-4月，上海市成交的235幅土地中，土地總價款為375億，比去年同期下降32%。

　　浙商“擁戴”的房地産龍頭城市杭州的情況也和上海近似。4月25日，杭州良渚板塊三宗低密度住宅用地被三盛頤景園拍得，杭州4月的土地交易市場由此落下帷幕。今年1-4月，杭州市共推出了75宗土地，成交總額為207.71億元，同比下降約29%。

　　北京，限購令對樓市的影響持續發酵，根據“鏈家地産”市場研究部統計，1-4月，北京共成交了60宗土地，土地出讓金規模僅為223億，成交金額同比下降55%。

　　長三角“流行”底價成交

　　浙江大學房地産研究中心主任賈生華表示，以此趨勢，下半年土地市場不一定會回暖，而地方政府的土地財政將逐漸被收緊。

　　在民資活躍的浙江溫州，土地市場已經讓地方政府十分頭疼。

　　今年1月底，溫州共推出了10宗地塊，受到政策利空的影響，10宗土地全部流拍，這一現象在土地供給一直緊張的溫州實屬罕見。

　　隨後的2月、3月，溫州土地市場持續出現無人報價或報名單位不足而導致的流拍。

　　賈生華表示，浙江很多地産商都認為，目前的調控，並不是短期的現象，而是長期的調控，中央顯示出強硬的信心與決心，這個時候對於地産商而言，也只能觀望。

　　“現在浙江一帶，跟全國一樣，基本上不大敢推動住宅用地的入市，住宅地産受到的衝擊太大了。”杭州地産大戶廣宇集團一位主管告訴本報。

　　4月25日下午，杭州4月最後一場土地拍賣是杭州余杭區今年第二次住宅用地的出讓，三宗宅地位於良渚，經過3個小時拍賣，被杭州三盛頤景園房地産有限公司以總價5.85億包攬，樓面價均在7000-9000/平方米左右。

　　截至4月底，杭州出讓的住宅用地一共28宗，成交總額123.31億元，單住宅土地出讓收入一塊，不及杭州去年同期的三分之二。同時，商業用地的成交面積逼近了住宅用地，為近年少有現象。

　　江蘇省會南京，今年前4個月土地成交行情也基本為底價成交。

　　4月27日，南京國土局出讓4宗地塊，總出讓面積達16萬平米，總成交額為15.17億元，而其中3宗地塊為底價成交。1-3月，南京共掛牌出讓土地12幅，其中有多達8幅地塊以底價成交。

　　京滬宅地樓面價跳水

　　提及2010年的地市，房地産市場圈內人士無不歷歷在目。

　　2010年，全國土地市場經歷了一場盛宴，2.7萬億的全國總價款，比2009年增加了70.4%。2010年北京、上海、大連3個城市的土地出讓金大幅度超過千億元，其中北京土地出讓金甚至超過了1628億。而時間回溯到2009年，則只有杭州、上海兩城市土地出讓金略高於千億元。

　　2010年的北京，土地市場在調控之下仍“地王”輩出，而隨著更嚴厲的調控政策陸續出臺，北京的土地市場終現冷卻。

　　4月20日，北京有3塊住宅用地入市招標，投標結果不盡如人意：順義的2個地塊流標，密雲地塊的報價僅超過底價。而此前，大望京2號地塊的成交，樓面價也遠低於該區域此前的成交紀錄。

　　4月26日，北京豐臺長辛店新區、成壽寺及通州幾幅土地均成交，溢價率最高22%，最低僅為8%。

　　至此，今年1-4月，北京成交的10塊居住用地平均樓面價僅約為4384元/平方米，比2010年7337元/平方米的平均樓面價低約40%。

　　上海市土地市場，也難以恢復2010年的強勢，2010年全年，上海在土地市場上超過1500億的土地收入，讓這一年上海政府的財政大盤十分充裕。

　　而2011年，形勢逆轉，單從今年3月的行情看，其推出的25宗經營性土地中，除了4幅地塊以超過40%的溢價率成交外，其他地塊基本上都以低溢價率成交，其中有10幅動遷安置房土地全部以底價成交，甚至還出現了451元/平方米的“白菜價”。

　　“4月一過，今年土地市場就走完了三分之一的路程，目前地方政府還未受到實質性的影響。但是，如果下半年按照這個趨勢下去，形勢將不容樂觀，土地出讓金是地方政府第二個錢袋子，調控執行下去，地方政府的落實力度可能出現動搖。”中房信分析師薛建雄表示。