港府下周拍賣紅磡土地 預測成交價12.7億港元

　　新浪財經訊 4月21日下午消息 據外電報道，香港政府將於下週三(27日)舉行2010/11年度首次土地拍賣，市場平均預測該幅位於九龍紅磡高山道土地成交價為12.7億港元。在按揭利率趨升及政府未來將陸續推出土地下，分析師料發展商出價將較為審慎。

　　路透社報道稱，高山道土地前身為海關已婚關員宿舍，此次由政府主動推出拍賣，故底價要在拍賣當日才揭曉。該土地的地盤面積約為1901.7平方米，指定作私人住宅用途，最高可建樓面面積為15.35萬平方尺。

　　路透綜合八名分析師及測量師平均預測土地成交價為12.7億港元，相當於每平方尺樓面地價8272港元。

　　政府由今年4月起收緊私人樓宇“發水”比例，將寬免發水面積上限定為10%，較原來發展商普遍20%或更高的發水比例降低一半。此外，按揭利率趨升等種種因素或會影響這些賣地成績。

　　“相信發展商出價會審慎一點，不會太進取，始終樓價已升了很多，沒有太大的上升空間了。”物業顧問萊坊執行董事陳致馨表示。

　　投行瑞信指出，由於政府將增加土地供應，當中更指定多幅限建中小型住宅的土地，加上收緊了“發水”比例，料今年的地價將較去年為低，但對發展商而言亦是好事，因它們亦能保持到同樣的毛利率水平。

　　據野村證券，在計算收緊"發水"比例的影響後，高山道土地的預測每平方尺樓面地價，較去年出售的鄰近三幅土地低約18%。

　　所謂“發水”，是指政府當年讓私人樓宇增加樓面面積，引進環保及生活設施，目的改善樓宇環境。但近年發展商往往利用這項寬免政策，大量增加樓面面積，他們賣樓時的建築面積，多於政府監管提交圖則時的建築面積，即發展商實際上能出售更多的樓面面積。