去年土地出讓金總額達2.7萬億 如何使用引關注

　　出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4%——國土資源部負責人7日在全國國土資源工作會議上披露的數據，揭示出2010年國內土地市場的一場“盛宴”。對此，有三個問題值得探究：土地出讓金緣何能在“最嚴調控年”裏創下新高？鉅額的“賣地”進賬如何使用？地方的“土地財政依賴症”是否會進一步加劇？

　　土地出讓收入緣何逆勢創新高？

　　中國指數研究院的監測數據顯示，2010年全國120個城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%。其中3個城市土地出讓金收入突破1000億元。

　　“價量齊漲”是去年地市“成績單”如此“靚麗”的主要原因。增加土地供應是去年樓市調控的重要舉措。數據顯示，去年1～11月，全國120個城市累計供應、成交住宅用地分別為39591萬平方米、30216萬平方米，同比增幅分別達到43%、40%。在其中的10個重點城市中，有9個城市土地成交面積實現增長。

　　價格方面，去年120個城市住宅用地樓面地價波動頻繁，並在7月以後震蕩上行；至當年11月，全國120個城市住宅用地樓面地價為2134元/平方米，環比上漲29%，同比上漲10%。自11月起，隨著優質地塊入市，杭州、廣州、溫州等城市又重新冒出“地王”。價格因素對一些城市土地出讓金的貢獻率十分突出。比如，武漢、南京等城市2010年住宅用地出讓面積同比增幅不到20%，但出讓金的收入增幅卻超過125%，地價之高可見一斑。

　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑説，與購房者動輒因調控而陷入觀望不同，開發商更看重市場中長期的發展態勢，只要長期看好，其購地、投資行為不會因調控政策波動而輕易變化。供地增加、流動性寬裕、銷售形勢良好，諸多因素共同造就了一個繁榮的土地市場。

　　鉅額土地出讓金去向如何？

　　與“收”相比，土地出讓金的“支”值得高度關注。土地出讓金全額納入地方基金預算管理，是地方政府不折不扣的“錢袋子”。2006年12月下發的《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定，土地出讓收入應用於徵地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出、其他支出(包括城鎮廉租住房保障支出等)。2009年12月，財政部等部門還就進一步加強土地出讓收支管理再次發文。

　　一些地方土地出讓金的使用有“貓膩”。比如，按有關規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低於10%。但審計署去年11月公佈的審計報告顯示，2007年至2009年，有22個城市的提取比例未達到要求，共計少提取達146.23億元。

　　大幅增長的土地出讓收入如何使用，對地方政府管理、服務的理念與能力是一次考驗。不少業內人士在接受採訪時均指出，土地收入不是政府手中的私房錢，它是加快城市基礎設施建設的重要財源，關心土地收入的增長是正當的；但當大多數群眾的居住問題成為社會問題之時，如果過分強調土地收入而不願為居民的保障性住房建設提供資源，則將背離群眾的利益，影響城市的可持續發展。業內人士建議，隨著土地出讓金收入的顯著增加，對其收支情況的監管亟待進一步加強、完善。

　　地方的“土地財政依賴症”是否會加劇？

　　土地出讓收入是地方財政的重要支柱。財政部的數據顯示，2009年土地出讓收入為14239.7億元，增長43.2%。當年的土地出讓收入佔地方財政收入的43.7%。業內人士預計，2010年全國土地出讓收入總額或將突破2萬億元，在地方財政收入中的比重也有可能進一步上升。

　　把今後50年或70年的收益一次性收取、以土地為抵押物獲取城市開發建設鉅額貸款、通過房地産開發獲得GDP和大量稅收——地方政府的“土地財政”，某種程度上可説是中國快速城市化的一大“奧秘”。在一定時期內，“土地財政”的存在有一定的必然性。不過，一旦形成“過度依賴”，無疑將使經濟運行風險加大，房地産調控難度增加。

　　越來越多的人認識到，“土地財政”不可持續。當前，既要增加土地供應以填補住房市場的供需缺口，又要防止地市“過火”，合理控制地方的“賣地衝動”。這是樓市調控乃至整個經濟運行管理的一道難題。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑表示，土地調控要堅持“兩條腿走路”：大力增加保障房用地供應、不斷提高其在供地計劃中的比例，同時保持一定量的商品房土地供應。

　　業內人士還建議，破解“土地財政依賴症”還需進行一系列制度改革。財政部財政科學研究所所長賈康説，“十二五”期間，中央和地方政府在事權、稅權分配上會更加合理，抬高地價增加土地出讓收入等地方政府的短期行為將逐步消除，地方對“土地財政”的依賴將逐步減小。