能否告別地王：三探退燒的地市

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　　新華網上海5月17日電 (記者葉鋒)與房價的僵持不下不同，近期部分城市土地市場的“退燒”要顯著得多——地價下行，溢價率走低，底價成交乃至流拍現象也有所增多，“地王”似乎正在遠去。業內關注：土地市場緣何“降溫”“地市”的退燒能否帶動房價下行 “十二五”開局之年，土地市場的持續收縮“耐受力”如何、會不會在調控上“打開缺口”

　　土地市場緣何降溫

　　日前，上海迪士尼板塊的川沙C02－18地塊順利成交，樓板價為8980元／平方米；同一板塊內的川沙A08－03地塊，2009年的成交價曾達到14024元／平方米。這讓很多業內人士感慨：一線城市土地市場真的“降溫”了。

　　杭州，出讓住宅用地共28幅，出讓金總額123.31億元，不及去年同期三分之二；北京，共成交土地60塊，出讓金總額為223億元，同比分別減少21%和55%；上海，成交土地235幅，出讓金累計375億元，同比下降32%……一線城市今年前四個月土地市場的表現，可以用“波瀾不驚”來形容。

　　此前，中國城市地價動態監測系統的數據顯示，今年一季度，主要監測城市地價總體水平為2945元／平方米，其中居住用地價格為4349元／平方米，環比增長2.44%，同比增長10.23%，增幅均現收窄。有專家預測，如果這一趨勢得以繼續，一些城市土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%－60%。

　　中國指數研究院副院長陳晟説：“調控對土地市場的效果是顯而易見的。”此輪調控，中央三令五申要求遏制地價過快上漲，國土資源部曾規定對招拍挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，需上報主管部門等，地方政府在供地時更為審慎；其次，房企資金鏈明顯趨於緊張。滬深兩市136家地産上市公司的一季度數據顯示，這些上市房企存貨總量達到9865.13億元，同比增長40%以上，而總負債達10458億元，較去年同期增長41.27%。

　　國土資源部近日印發《關於堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》，要求積極探索招拍挂出讓方式創新，保持地價平穩合理調整。業內人士分析，隨著調控的持續深入、“銀根”的不斷收緊，國內土地市場總體上應能理性受控。

　　地市“退燒”能否帶動房價下行

　　相關部門“控地價”的決心堅定不移。5月12日，國土資源部提出，在堅持土地招標、拍賣、掛牌制度的同時，採用“限房價、競地價”“限地價、競房價”“綜合評標”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格的非理性上漲。國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，各地要密切關注土地市場動向，加強地價動態監測，及時掌握異常變動，凡可能出現地價波動大的地區，必須事前評估，“採取一切措施，促進地價水平基本穩定，地産市場平穩健康發展”。

　　除價格外，今年土地市場的積極變化還體現在供應量和供應結構上。根據國土部門的計劃，2011年全國住房用地計劃供應量為21.8萬公頃，分別比去年的計劃供應量和實際供地量增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地計劃是17.13萬公頃，佔比78.6%，比去年提高2個百分點。保障性安居工程用地計劃供應7.74萬公頃，佔比35.5%。

　　如此形勢下，地市“退燒”能否帶動房價下行“考慮到商品房的開發週期，目前地塊的價格變動對房價的最終影響將會在一至兩年後體現出來；而保障房用地的大量供應及保障房的大規模建成供應，則將直接影響市場對房價的預期。這些都是有利於房價合理調整的積極因素。”陳晟説。

　　不過，“控地價”還不能與“控房價”之間直接畫上等號。房價調整是一個“系統工程”。業內人士建議，要讓“地市”“樓市”之間的調控效應實現良性互動，關鍵是要多部門在多個環節上落實調控政策，比如督促房企拿地後按規定及時開工建設、加大閒置土地處置力度，嚴管樓市“銀根”、嚴查房企捂盤惜售，促使房企更多地通過銷售回款實現融資等。

　　地方政府對地市收縮有多大“耐受力”

　　“賣地”收入曾經是各地方政府重要的“糧草”來源。有些城市的土地出讓金收入可佔到地方財政收入的四五成甚至更多。今年是“十二五”開局之年，各地基礎設施、城市建設任務繁重，資金需求量有增無減，地方融資平臺貸款壓力巨大；一旦土地市場持續收縮、“賣地”收入大幅減少，再加上調控之下房地産開發及交易稅費收入的明顯下降，將對地方政府的“耐受力”帶來嚴峻考驗。由此，房地産調控是否會剛性執行，也是人們疑惑的。

　　比如，黑市於今年2月底發佈限購令後，一個月之內住宅用地既無新增供應，也無實際成交。稅務部門的數據則顯示，3月份當地建築業營業稅收入4425萬元，同比下降33.1%；房地産業營業稅收入5937萬元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。在此形勢下，“取消限購”的聲音也隨之而起。黑市政府相關負責人近日對外澄清“取消限購”傳言，但地方“錢袋子”的壓縮，卻是實實在在的。樓市遭遇的調控“寒流”，對於長期依靠土地收入和投資拉動的一些地方政府而言，無疑産生了巨大的現實壓力。

　　在不斷收縮的土地市場面前，地方政府能“扛”多久，這關乎調控的最終成效。業內人士建議，應重新審視、界定房地産業的定位，通過考核制度、財稅制度等全方位改革減輕地方財政對土地市場的依賴，減少調控阻力，從根本上抑制“賣地衝動”和“地王之爭”。