【財經網專稿】記者 王熙喜7月5日，中國房産信息集團研究總監薛建雄發佈的上海樓市2011上半年報顯示，2009年以來持續高漲的房價終於在上半年止住了，下半年房價也將在滯漲之後出現下跌。

　　數據顯示，上半年全市共新推出一手商品住宅房源537.22萬平方米，環比略微下滑18%；成交量則大幅下滑37%，僅為384.69萬平方米。在過去一年特別是1月份最嚴厲的限購、限貸和房産稅調控下，成交量大幅下滑，市場重現供大於求的局面，使得一手商品住宅的平均成交價格止住了快速上漲步伐，上半年22795元/平方米的成交價格，只比去年下半年22787元/平方米略高了7元，而2008年下半年的平均成交價僅13042元/平方米，到去年底的兩年時間裏持續大漲了74%。

　　從1-6月的數據來看，成交量從2月谷底的17.16萬平方米回升到5月的81.99萬平方米之後，出現了回升乏力調頭向下的趨勢，6月成交量下滑到了78.61萬平方米的水平。隨著炎熱天氣的到來和宏觀經濟面的不利因素影響，預期三季度的成交量還會持續下滑，供過於求的局面將進一步惡化，下半年房價也將在滯漲之後出現下跌。

　　從上半年成交前10名板塊來看，主要集中在近郊的寶山顧村、嘉定江橋、閔行浦江、南匯周康和幾大郊區新城的嘉定新城、松江新城、臨港新城、南橋新城、惠南新城、金山新城。同時，近郊板塊成為過去一年房價調整最大，新城成為過去一年房價上漲最大的板塊。

　　對此，薛建雄認為，在目前調整下，剛需是主要成交對象，在高房價壓力下市區工薪階層的首次購房基本上被逼到了外環邊上地鐵沿線的欠發達區域，而幾大郊區縣城在2009年以來的那輪樓市爆發中土地被開發殆盡，改善需求也基本釋放，目前主要是縣城有房者的二代和市區工薪階層過去購買新城開發出來的樓盤。受此影響，這些郊區新城的房價快速向近郊板塊靠隴，成為過去一年裏房價的領漲區域。近郊板塊則受到新城供應的壓力，成為了過去一年中房價調整幅度最大的板塊。

　　隨著市場格局的調整，前幾年主要土地部局在近郊和新城的萬科(000002.SZ/200002.SZ)産品逐步面市熱銷，價格也獲得了較好體現，使得萬科在事隔兩年之後以39.39億元重回上海開發商銷售金額第一的寶座。而領先萬科進入近郊和新城的綠地集團，雖然保住了去年銷售面積第一的寶座(21.47萬平方米)，金額卻下滑到了第二名。綠地集團由於在售項目都是前兩年開發的相對過時産品，溢價能力較差，其項目售價成為房價下跌的風向標。

　　同樣以超級大盤佈局的保利地産(600048.SH)，目前主要項目集中在外環和新城區域，其成長後勁十足，銷售面積和金額都位居第三。如果加上其兄弟公司保利香港(00119.HK)投資在上海的業績，整個保利的銷售面積和金額實際上都成為上海樓市第一。

　　從成交面積前20名的樓盤來看，主要也都是位於近郊和新城板塊，價格在1.4-2.5萬之間的剛需樓盤佔到了17個之多，另有兩個中環均價3.5萬左右的改善性樓盤和一個價格僅8千多元的遠郊盤，8千多元樓盤的客戶特點為第一次進入商品房市場的業主。豪宅方面，市中心一級地段的頂級樓盤和優質地段的獨棟別墅，經過一年盤整之後，其價值逐步被市場所接受，成交良好。上海樓市的中堅力量改善性需求和推動房價上漲的投資性需求被嚴重抑制。

　　另外，上半年出現的上海紫園、達安聖芭芭、大華錦繡華城別墅等集中成交案例顯示，開發商在銀根緊縮、銷售放緩的資金壓力下開始通過信託借高息貸或低價賣給供應商抵欠款。這類案例的增多已經非常類似2008年同期，這也預示著下半年開發商將因為資金鏈壓力而出現降價賣房的情況。

　　(證券市場週刊供稿)