前5月納入統計的房地産信託産品單只平均規模約3.64億元

　　6月18日，上海江橋萬達廣場開業。“今年計劃有17座萬達廣場開業，12家五星級酒店開始運營。”大連萬達集團董事長王健林(專欄)日前對媒體表示。在今年銀根收緊的情況下，萬達為了保證充足的現金以維持這般擴張速度，開始大規模參與房地産信託融資，已有10隻信託産品成立或正在募集，其中部分産品的規模在5億—15億元。而今年以前萬達僅推出過一隻信託産品。

　　央行報告顯示，截至今年一季度，我國房地産開發貸款增幅已連續4個月呈下降趨勢，而此前證監會暫緩受理房地産開發企業重組並購申請。在房企普遍資金緊張的背景下，信貸成為不少企業融資的“另類”途徑。根據好買基金等機構發佈的數據統計，今年前5個月，國內信託公司共成立房地産信託産品148款。其中，納入統計的産品募集資金達到447.71億元，單只産品平均規模約為3.64億元，遠超其他信託産品。

　　專家表示，目前開發商的信託融資利率已超過15%，而樓市成交已動力不足，雙重壓力之下，風險累積不容忽視，投資者不可盲目追求高收益率。

　　信託成開發商維持資金鏈的重要渠道，融資利率超15%

　　經過今年1月份的調整和適應，房地産信託市場在2月份和3月份觸底反彈，而4月份僅27隻産品就募集到了153.46億元，5月份也達到近百億元。雖然與去年9月211.73億元的水平相比還有不小差距，但業內人士普遍認為，今年的房地産信託産品發行仍會保持較大規模水平。

　　去年以來，普通房地産開發商遭遇信貸寒冬，銀行已將房地産視為高風險領域。2010年11月，中國銀監會發佈《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，進一步規範信託公司房地産信託的風險控制能力，不少信託公司暫停了産品發行計劃。

　　但是，來自銀行和監管層的壓力難阻開發商融資衝動。目前，房地産信託産品許諾給投資者的最高收益率普遍超過10%，這意味著房地産信託背後的房地産開發企業付出的融資成本已經相當高了。房地産開發商通過信託計劃融資的利率現在一般在15%以上，高者甚至達到了25%—30%，風險不可小覷。但大多數房地産企業對目前的信託融資成本還能夠承受。

　　房企為何盯上信託？好買基金研究中心認為：第一，相當部分信託公司房地産信託業務比重較大，房地産業務是信託公司利潤率最高的業務板塊。第二，從開發商的角度來看，房地産信託是開發商在信貸、樓市雙極寒中，維持資金鏈的重要渠道。因此，信託還是房地産公司除了開發貸款之外最靠譜的一種融資方式。

　　房地産行業景氣度下降，挑選信託應更謹慎

　　隨著國家對房地産市場調控的不斷深入，房地産行業景氣度下降，投資人在挑選房地産信託産品時，應更加謹慎，要更多關注貸款企業資質和財報等。

　　專家提醒，目前國內房地産信託業務仍然處於較低水平。首先，産品仍以單一項目融資服務為主，運作模式受到較大局限。多數産品最終投資標的限定於1—2個房地産項目，有名無實的現象比較普遍。其次，産品的標準化、規模化水平較低，運作水平有待改進。第三，由於流動性不足，缺乏有效的轉讓交易平臺。

　　對於未來房地産信託的發展，中誠信託董事長鄧紅國認為：應制定房地産信託業務指引，實現統一規範監管；推動信託財産登記制度建設，為財産信託發展提供保障；健全信託稅制，降低交易成本；構建信託交易流通平臺，促進産品規模化、長期化發展。