楊紅旭(微博專欄)

　　近幾天，地産股持續走強。早在一週前，就有財經界朋友向我透露，國家正在制定促進住房融資的相關政策。果不其然，昨日新聞普遍關注發改委的《關於利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，而文件簽署日期是6月9日。

　　《通知》明確，為完成“十二五”規劃提出的保障性住房建設任務，各地按《國務院關於加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》進行規範後繼續保留的投融資平臺公司申請發行企業債券，募集資金應優先用於各地保障性住房建設。符合條件的其他企業，也可以通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。

　　由此可見，保障房資金火線告急！眾所週知，今年國家計劃新開工1000萬套保障房，而且中央反復強調這是“死任務”。然而，數據表明，截至5月底，全國保障房新開工率只有34%，離全年目標差距甚大。住建部所要求的11月底之前須全部開工，已成政府憂心忡忡之大事。

　　1000萬套不是小數字，不僅比去年的580萬套幾乎翻倍，而且創了歷史紀錄，這一新開工量已佔據了全國商品房開工總量的半壁江山。土地供應倒是小問題，錢的問題難倒各級政府。經住建部測算，1000萬套至少需投資 13000億元，其中中央和地方政府共需拿出5000億元 (其中中央撥款近1300億)，主要投資廉租房(包括發放廉租補貼)、公租房和棚改房。考核與問責大棒高高在上，地方政府可謂愁腸寸斷，隨著房地産市場步入低迷，今年土地出讓金明顯減少，按計劃今年中央代地方發放2000億地方債，即便如此，亦難解決全部問題。

　　剩下8000億需社會機構投資，主要投資經適房、雙限房和公租房。經適房和限價房需要5000億元左右，這兩種住宅建好後就可出售，很快就能回籠資金，就算收益率不高，很多開發企業也願意參與。棚改房主要由政府和職工出資，需要社會融資約幾百億，棚改房涉及面大，關係複雜，社會融資有難度。但最大的難點還在於剩餘的2000多億，主要用於公租房。

　　過去十年，以經適房為主的保障方式，弊端叢生，權貴偷食搶佔現象突出。去年以來，中央大力倡導和發展公租房，去年新開工40萬套，今年就劇增至220萬套。但公租房的運營模式尚沒定型，去年七部委也只是出臺了一個指導方法，當前各地做法不一。社會機構不敢貿然投資，一是只租不售，靠低於市場水平的租金收益，不知猴年馬月能收回投資；二是運行機制體制不完善，看不清政策變化，存在很大風險。

　　如何解決公租房融資難，已成為各級政府必須面對的問題。有關部門思來想去，企業債成為“最後一招”。原本在融資體系中，企業債就是重要産品，只是我國的債券市場不夠發達而已。不過，很多人關注的是，企業債果真能夠“不辱使命”嗎？

　　首先，這一政策值得肯定，促進保障房建設，事關民生；其次，能夠發行多少債券，尚難確定，保障房投資收益低，買債的人也不傻，如果能售出上千億，則效果顯著，如僅融資四五百億，並不能帶來實質性的改善；再次，發債畢竟是在透支地方和企業的未來收入，尤其是地方融資平臺借貸“老病”未除，又要添“新愁”，也得考慮未來的承受力與風險隱患；最後，必須加強監管，別讓企業發了債，轉手把錢花在非保障房事業上去。

　　(作者為上海易居房地産研究院綜合研究部部長)