龐東梅

　　記者龐東梅上週末國統局公佈的70個大中城市房價數據顯示，5月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格環比未現下滑。但是總體來看，房價上漲的幅度繼續放緩，尤其是從全國範圍看，二手住宅房價漲幅要小于新建商品住宅。

　　在業內人士看來，二手房市場更能真實反映市場的剛性需求。二手房房價漲幅的縮小，進一步釋放出房價上行腳步放緩的信號。

　　當前來看，房價雖未全面下滑，但是各種跡象都表明房市延續了此前降溫的態勢，在房地産宏觀調控繼續保持壓力的背景下，當前市場出現了“拐點有望來臨”的預期。

　　上海易居房地産研究院院長楊紅旭(微博專欄)認為，5月份70個城市房價基本延續了2月以來月降溫勢頭。二手房比一手房更敏感些，降溫幅度略大。總體上房價降溫節奏慢。按此態勢，6月總體將依然上漲，房價整體由漲轉跌的時間點將出現于三季度，7月或8月可能性最大。

　　北京中原地産三級市場研究總監張大偉也表示，從市場來看，近期各大城市的住宅成交量都在下滑，未來量跌逐漸轉為價跌的可能性加大。預計第四季度保障房等供應將有明顯增加，局部區域市場很可能在年內出現明顯的拐點。

　　當然，市場上也有不同的看法。刀客地産顧問機構董事長謝逸楓認為，判斷房地産價格出現“拐點”還為時過早，市場小部分樓盤價格促銷5%至10%左右，房價未實質下調，不代表價格拐點。從整體來看，大部分城市房價上漲的壓力依然存在，雖然部分城市的房價漲幅不管是環比同比都有所下降，但是下降的空間有限。

　　對於老百姓而言，更多的人似乎並不看好未來房價走低。央行日前發佈的二季度儲戶、銀行家、企業家問卷調查報告顯示，對當前房價水平，74.3%的居民認為“過高，難以接受”，與上季基本一致。預期未來房價以“保持穩定”和“無法判斷”為主。看來，居民的觀望氛圍更為濃厚，對“拐點”的來臨預期較為悲觀。

　　對於“拐點”是否將會出現，人們把關注的目光投向了房地産企業的資金鏈，市場分析師大多認為，經過歷次上調存款準備金率，已經迫使開發商融資方式轉變，對銀行貸款的依賴度逐漸降低。從已經公佈的數據來看，在偏緊的信貸環境下，房地産開發企業的資金來源更多地依靠自身。房屋成交量的下降，給部分房地産開發企業的資金帶來了影響，而且這一影響正在逐步加重。

　　然而，一個重要問題也需要我們持續關注，即房地産開發企業利用外資的增速不斷上升。面對資金壓力，開拓資金來源渠道，成為房地産開發企業的應對之策。雖然面臨資金壓力，但資金壓力會否導致房市促銷的出現，甚至導致“拐點”來臨，眾説紛紜。

　　從5月份的數據中我們可以看出，仍然在上行通道上前行的房價，表明房地産開發商缺乏降價的動力，因而房地産開發商資金面並未惡化。這一點，我們從另一個數據也可以看出，即前5個月房地産開發投資仍然保持較高增速。

　　房市是否將迎來“拐點”，可以説智者見智、仁者見仁。但是，從市場的表現來看，房價的漲幅已經趨緩，如果再考慮到當前的通脹壓力，商品住宅價格漲幅逐漸回歸合理區間是可以期待的。這就意味著以“抑制房價過快上漲”為主要目標的房地産宏觀調控成效已經顯現。

　　但是，市場普遍認為，房價大幅下滑或出現2008年情形的可能性並不大。當前的房地産市場仍然是供不應求，隨著我國城鎮化的推進，大量的需求仍將支撐房價難以大幅下滑。從此前“五一”前後曾出現部分地區房屋銷售量反彈的現象也可以看出這一點。此外，當前我國百姓投資渠道狹窄，房地産投資仍然是人們熱衷的一種方式。雖然受到房地産宏觀調控的影響，這一需求受到一定程度的抑制，但不容忽視，尤其在當前通脹壓力不斷增加以及民間資金充裕的背景下，不少人認為房地産依然是投資首選。

　　在房市處於僵持的關鍵時期，政策的走向可以説至關重要，將對未來房市走向起到重要的作用。由於當前房市的表現，尤其是房價的逐步趨穩，在一定程度上與房地産宏觀調控的方向一致。房地産宏觀調控的目的是為了房地産市場的健康運行，維穩房價而不是“一落千丈”符合調控目標。因而市場普遍預期，前期包括限購、限貸等一系列房地産宏觀調控組合拳並不會放鬆，仍將持續下去，但是新一輪調控政策出臺的可能性也不是很大，未來的房地産宏觀調控重點應該放在前期政策落實上，下半年保障性住房有望成為政策關注的重心。

　　日前，有關部門紛紛出臺政策，進一步推動保障房建設，同時加強對保障性住房的質量監督。市場因而預計今年下半年保障性住房建設將會進一步提速。大量保障性住房的開工以及上市，將給房地産市場帶來新的“降溫”因素。