鋻於香港樓市持續升溫，加之銀行利率風險上升，日前，香港金管局首次針對“收入來源非香港”的借貸人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。但金管局強調，措施“並非針對內地人”。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江在接受南方日報記者採訪時表示，香港當局此舉對內地投資客的影響不大。“首先是人民幣兌港元的升值趨勢明顯，其次，在香港申請房貸的利率相比大陸低很多。目前，香港樓市對內地的投資者仍然頗具吸引力。”

　　樓市超97年最高點金管局“迫不得已”出手

　　寸土寸金的香港歷來都是地産大佬們和遊資的必爭之地。

　　上週四，香港島半山波老道地皮進行公開拍賣，最終以116.5億港元天價成交，平均每平方米的地價就高達111萬港元，成為香港史上第二貴的地王。

　　有市民反映，“香港樓價最近快速飆升，目前已超過1997年曆史最高點，不少1997年因高價買樓被套牢的投資客，最近終於解套了。”

　　分析人士指出，去年以來香港樓市飆升的主要推手是外部遊資，其中不乏內地富豪的身影。今年5月中旬，年僅28歲的惠州少婦黎嘉敏豪擲3.45億元港幣刷新香港九龍最貴住宅紀錄。去年9月，她曾一次性支付2000余萬港元，購入了九龍畢架山的一個豪宅單位。

　　據香港地産界人士介紹，從去年下半年起，香港的二手豪宅也開始受到內地買家青睞，其中今年前4個月內地買家的購買量已經佔香港豪宅成交量的38.1%。而豪宅的價格也在內地買家的助推下，水漲船高。2010年全年香港共有250個超過2000萬港元以上的豪宅成交記錄，對比前年急增超過4成，其中超過1億港元的“天價”成交豪宅更比前年飆升近2倍。

　　儘管香港財政司司長曾俊華曾表示，香港的魅力就在於資金自由流動，若不是迫不得已，政府是不會控制樓價的。但眼下，香港政府已“非出手不可了”。

　　6月10日傍晚，香港金融管理局總裁陳德霖宣佈，鋻於香港樓市持續升溫，銀行利率風險上升，特區政府已經向銀行發出收緊樓宇按揭的指令，要求銀行調高樓宇按揭的成數。此外，金管局首次針對“收入來源非香港”的借貸人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。

　　香港金融管理局強調，措施“並非針對內地人”，並且香港以外的按揭申請人，如果能證明與香港有緊密聯絡，銀行都可以酌情處理。

　　不過，中國資深房地産專家、刀客地産顧問機構董事長謝逸楓認為“新政顯然是針對內地富豪的，而且絕對有效用。”他告訴記者，“前一段時間，有朋友想去香港買房，但因為貸款利率上調等限制政策，只好作罷。”

　　香港樓市剎車正當時六七月份有望回落10%

　　在黎文江看來，香港樓市新政對內地投資者赴港買房的影響較小。“由於不斷升值，人民幣在香港的購買力越來越強；香港的房貸利率也只有1%左右，遠低於國內的水平。”他認為，內地不少大城市限購，到香港買房還是比在內地更有吸引力。

　　據了解，過去兩年內地在香港購房者佔據了三分之一以上。香港樓價最高的九龍很多新盤的買家都是內地溫州或福建老闆。長實地産投資董事郭子威也曾對媒體透露，今年長實銷售的樓盤，內地客的比例有望從去年的6%升至逾10%。

　　不過，謝逸楓指出，很多內地炒家去香港買房都是按揭的，新政必定對投機客予以打擊，至少在信心和預期上讓人擔心房價難有大的漲幅，香港樓市或會降溫。

　　事實上，香港樓市的風險正在迅速積累。陳德霖表示，三、四月以來，香港樓市呈現升溫跡象，樓價已超越1997年高位。香港中原地産代理有限公司10日發佈的一份研究報告顯示，反映香港二手樓價的中原城市領先指數最新報100.72點，較前一週升1.3%，創1997年10月26日101.80點後的逾13年新高。

　　與此同時，成交量卻在下降。香港土地註冊處數據顯示，4月份房屋成交量跌至2009年3月以來的低點。而在1997年房價觸及紀錄高點的前2個月，成交量達到峰值。

　　“過去20年來，成交量通常都較房價領先3個月而動，二者之間的聯動幾率達到了77%。”巴克萊資本駐香港的分析師Andrew Lawrence表示。

　　此外，陳德霖稱，目前樓宇按揭的銀行利率風險也遠比1997年的高。今年3月14日、4月15日及5月12日香港銀行曾三次上調按揭利率。

　　“隨著按揭利率上調，邊際買家將會出局，”Lawrence預計，2012年房價可能下跌10%—20%，2013年可能進一步下跌10%。

　　謝逸楓指出，限購限貸後，香港樓市或在6、7月份回落10%左右。“一旦資金鏈緊張或者下跌趨勢形成，持房者就會退房或者拋售。”但他表示，“現在剎車是對的，如果等到‘金九銀十’，剎都剎不住了。” 南方日報記者 高國輝