上海一房一價成空談 備案價與成交價相差56%

　　唐文祺

　　上海“一房一價”遭遇開發商“高備案低開盤”的應對策略。《第一財經日報》記者發現，部分樓盤的備案價格與實際成交價相比，有高達56%的差別。

　　位於上海浦東新區的臨港海濱國際花城，隸屬臨港新城板塊。據上海官方網站“網上房地産”顯示的數據，該盤可售總套數為291套，可售總面積29805平方米，分別在2010年6月、9月，以及今年4月23日獲取了三次預售許可證。

　　從登記情況來看，臨港海濱國際花城在4月份獲取的預售許可證，已按照發改委“一房一價”的規定開始執行。其備案價格顯示，最高報價為14000元/平方米，最低報價為12000元/平方米，報價可浮動幅度為-20%。

　　不過，根據記者掌握的實際成交數據，自4月23日開盤以來，截至5月31日，該盤的日最高成交均價為8991元/平方米，這一均價與備案價相比，相差幅度高達33%~56%，遠遠高於可允許下浮的20%幅度，與“高備案低開盤”的策略不謀而合。

　　事實上，本意為抑制信息不透明的調控政策，卻有樓盤反而借此提升價格。如松江區九亭板塊的貝尚灣園二期，5月24日開盤之後，網上最高報價為29500元/平方米，最低報價為24400元/平方米，可浮動幅度同樣為-20%。與4月份該樓盤前期房源的成交價相比，反而有22%~48%的漲幅。

　　英國皇家特許測量師學會亞洲區理事會主席蒲敬思在接受記者專訪時表示，如果按照國外的行業實行標準，一個物業的估價會包括許多參考因素，如鄰近樓盤數據及環境因素的考量。從目前的中國房地産市場來看，價格數據仍然不透明，對於政府部門而言，實施政策的初衷在於提高價格透明度。

　　“不過，由於上海很早就開始執行房價備案細分化，因此對於本地開發商來説，一房一價政策的影響力並不大。”一位上海房企營銷負責人認為，根據“一房一價”的要求，商品房銷售明碼標價之後，各地開發商可自行降價，但漲價則必須重新進行申報。“有些樓盤就想把後期漲價空間實行預留，導致出現高備案低開盤的情況。”

　　中原地産研究部總監宋會雍表示，市場對“一房一價”的高度關注，在於冀望該政策能夠真正束縛住開發企業漲價。但這一政策本身並不意味著對開發企業自主定價權的剝奪，當基準價格確立之後，“許降不許漲”可能導致開發企業高開低走，在折扣上換一種方式謀定價主動權。

　　蒲敬思則指出，所謂“一房一價”，如果按照國際化評估標準，在類似的物業交易過程中，房地産價格的估定通常從交通、朝向、設計等各方面作比較，從而以“價格”的形式作出解釋。“甚至同一位置的物業會有5%~10%的價值差異性。”

　　不過，已有跡象顯示，上海“一房一價”政策的操作空間正在緊縮。有開發商向記者透露，原本20%的可浮動幅度，在實際操作過程中已經被“壓縮”。“20%的下浮幅度只被允許有10%，最多15%的調整空間，超過這個浮動幅度，需要重新報批考慮。”他説道，“這正是為了杜絕虛高報價的現象出現。”

　　這意味著原本被視為合理規避的“高備案低開盤”舉措，遭遇政府“圍追堵截”。“一旦你報價過高，那麼很有可能發生的結果是，因為價格過高而無人問津了。”該人士解釋説。