上海5月樓市成交量6年來最低 今年房價或將下跌

　　分析人士稱，跌幅不大可能超過10%

　　徐健

　　“今年好不起來了，得做好心理準備。只要政策持續不放開，對於今年房價的下跌，我深信不疑。”一位港資開發商代表昨日對《第一財經日報》如此描述自己對今年樓市的看法。

　　在超低成交量下僵持了近半年的上海房價，或已現拐點。中國房地産信息集團、佑威及樓市專評網聯合提供的數據均顯示，今年5月上海商品住宅成交面積僅約83萬平方米，雖然較去年新政後的5月同比有166%的大幅上漲，但較5年以來126.5萬平方米的月均成交水平卻仍有較大差距。

　　業內人士紛紛指出，傳統樓市“紅五月”失約上海，商品住宅存量持續積壓，房價“拐點論”正在一一被印證。

　　成交量達6年來最低水平

　　各機構統計今年上海樓市5月最終成交數據顯示，今年的“紅五月”頗讓市場失望——儘管有包括華潤置地中央公園、上海灘大寧城、恒盛湖畔豪庭、保利葉城、中冶祥騰寶月花園等項目熱銷使5月上海商品住宅成交面積環比4月增加近三成，同比大漲166%，但事實上，對比歷史成交數據可以發現，今年5月上海樓市成交量依然在6年來的月成交低位徘徊。

　　資深地産分析師王巍(微博專欄)立向本報記者指出，同比數據差異巨大，主要因為去年5月恰逢史上最嚴厲宏觀調控剛剛開始，成交量速凍，因此出現了超低的特殊成交行情。而包括佑威機構執行董事黃志堅、中房信分析師薛建雄、上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)在內的業內人士都認為，今年5月上海樓市成交量依舊低迷。

　　黃志堅介紹，今年2月1日以來4個月的成交數據，屬於過去6年同期最低水平，且不到平均水平的五成，可見短期、中期的成交量不容樂觀。

　　事實上，越來越多的跡象顯示，樓市調控的效果正在逐漸顯現。一個最為明顯的標誌是，上海商品住宅庫存量不再如去年一樣持續穩定在500萬平方米，而是正在以驚人的速度激增——網上房地産數據顯示，目前，上海商品住宅可售面積已達約750萬平方米，1個多月前，這一數據還僅約為670萬平方米。

　　王巍立據此分析,今年1月之後,上海樓市當月成交和供應量持續失衡，之前幾個月均呈現“供過於求”，因此已造成市場大量的存量房積壓。

　　房價將有10%跌幅？

　　然而，成交量的持續低迷或許只是一個開始。業內人士認為，供需矛盾的激化預示著樓市拐點已現，未來一段時間，降價恐怕在所難免。

　　記者發現，儘管5月商品住宅成交量較去年同期有較大漲幅，但成交均價卻同比去年的22269元/平方米略低，為21941元/平方米。

　　中國房地産指數系統近日發佈的百城價格指數亦顯示，2011年5月全國100個城市住宅平均價格為8819元/平方米，較上月環比上漲0.53%，房價同比下跌的僅兩個城市，其中一個就是上海。

　　楊紅旭認為，上海樓市持續供大於求，按這種形勢，越來越多樓盤加入降價陣營的可能性正在增大。薛建雄也預測，三季度估計會出現比較大的降價潮。

　　事實上，5月熱銷的樓盤，大多依賴降價促銷拉動。以嘉定南翔的華潤置地中央公園為例，中央公園在5月中旬開出一批房源，其公寓房源網上參考價為27000~35000元/平方米，而佑威提供的數據顯示，該盤在5月成交的176套房源實際成交均價僅約23826元/平方米。據介紹，這主要是因為中央公園售樓處在開盤當天促銷讓利所致。

　　“成交量水平的總體低迷預示著開發商回款不好，加上融資難，融資成本的變高，資金上容易變得越來越吃緊，因此，可以預見，越來越多的樓盤會加入到降價的行列。”黃志堅預言，總體上講，只要限購令不解除，或者時間足夠長，則價格呈現下跌抵抗型走勢是大概率事件。這一點，希望開發商早作準備，耐心做點深入的研究，依據自己區域的狀況和産品特性及回款要求去制定適合自己企業的應對之策，不能一味“死扛”。

　　對於預期降幅，楊紅旭分析指出，根據統計，儘管在當前政策下，沒被劃入限貸範圍的需求，也能支持每年1000萬平方米左右的商品住宅成交量。“降價肯定會促進成交量的反彈，但限購令的存在，使2007年和2009年那種需求大爆發的可能性大大降低了。預計到年底，同質樓盤價格可能比年初小跌，整體上不太會超過10%。”

　　他同時認為，下半年房價出現個位數下跌後，國家可能戰術性放鬆調控。“一方面，可以消化去年大規模新開工在今年形成的庫存，降低房地産産業鏈系統風險甚至經濟隱患；另一方面，釋放被誤傷的剛需和改需同時，還可以消滅部分流動性，對控制通脹有利。”