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發佈時間:2011年06月02日 07:48 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道
降價預言將沉悶的樓市撕開一道裂口。
全國工商聯房地産商會會長聶梅生近日在參加某論壇時預測,今年年內我國房價將下降10%。該預測被“斷章取義”後立刻引來異議者跳起反對。
6月1日,她在接受本報記者採訪時進一步解釋説,在嚴厲的限購令下,已經有大量的投資和投機性需求被擠出市場。出局的是商品住房中價位較高的部分,佔交易量7%,出局的資金大約5000億。入局的是保障房住房,佔市場份額30%,投資規模達13000億,價位在市場低端,到四季度二者在市場綜合平衡的結果,將促使住宅市場價格回調。同比2010年年底的新建住宅價格,限購範圍內的城市回調幅度可達10%。
不可忽視的是,限購令實施以來,許多城市房地産交易量大幅下降,但房價並未下降,不少市場人士認為,以“限購令”為標誌的行政調控手段誤傷了剛性需求,並呼籲放寬限購令。
樓市將何去何從?
7-8月的時間窗口
聶梅生説,去年7月份房價開始平穩,8月份開始反彈上升,北京、上海、廣州、深圳這4個大城市房價上漲了20%。
“今年的情況跟去年不一樣,去年是延續了適度寬鬆的貨幣政策,今年則是跟2008年很像。2008年把控制CPI作為第一要務,今年又是這樣。我可以肯定,今年不會有2008年10月中旬那樣的救市。”聶梅生篤定地説。
她認為,這次政府大量動用行政手段如“限購令”,令投機性購房的比例下降,整個交易量將下降7%,交易額會下降10%,“今年房價下降10%絕對不是危言聳聽。”
根據海通證券的研究報告顯示,調控政策下全國房價漲幅小幅回落。4月重點監測一線城市房價同比漲1.96%(環比漲0.38%);其中,杭州房價同比為-1.2%,房價已經出現下降;4月二、三線重點監測城市房價同比漲3.69%(環比漲0.24%)。總體上,在當前調控政策下房價漲幅呈小幅回落態勢。
之所以統計數據顯示房價還在上漲,一方面是因為結構性的原因,高端樓盤的入市拉高了房價,另一方面是開發商不願意降價。但在聶梅生看來,從今年4月份開始,房地産開發商在“硬撐”房價。持續嚴厲的調控政策下,房地産開發商的資金鏈已經十分緊張。
北京師範大學金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者採訪時表示,造成開發商資金緊張的原因,主要不是來自融資方面,也不是土地購置帶來的壓力,而是銷售不暢帶來的資金壓力。36個限購城市的新房交易量幾乎佔全國房地産交易總量的三分之一,交易金額是總量的二分之一。限購的城市交易量受到了很大的影響。
北京房地産交易管理網數據顯示,截至5月30日,5月預售商品房項目合計為17個,提供住宅5637套,實現簽約的僅為608套,簽約率僅8.4%,相比此前3月30.7%、4月28%的簽約率,創下自2月末新一輪調控政策後新低。“住宅普遍滯銷,賣得好的都是商住項目,而賣得好的住宅多是已經調低價格的住宅。”亞豪市場總監郭毅向本報記者表示。
鐘偉認為,到7、8月份,市場會迎來一輪真實降價,“每到7、8月份,開發商就會期待宏觀調控能放鬆,但如果政策依舊嚴厲,許多開發商就會根據自身的資金情況或者戰略安排,選擇降價。”縱觀幾輪調控,7、8月份和年底都是開發商降價的時間窗口。
鐘偉提出限購“三化”論
對於限購令給樓市帶來的深刻影響,亞太城市發展研究會房地産分會會長陳寶存表示了擔憂。他認為,限購政策最根本的核心是限制投機炒房者,但實際上在二線、三線城市,房價增幅不大,炒房投機者的機會並不像一線城市那麼多。這些城市實施限購令,容易誤傷一些剛需人群,部分二三線城市非常期待對限購政策解禁。
有消息稱,大連已經放寬了限購令,儘管官方稱“限購政策沒有變化”,但實際操作中一些不符合購房條件的購房者被“暗度陳倉”。限購令實施一段時間以來,從統計數據上看房價並沒有下降,卻進而影響了供給。
海通證券的研究報告顯示,受銷售增速下滑影響,開發商單月新開工面積放緩。1-4月,全國房屋新開工面積5.68億平方米,同比增24.4%;單月全國新開工面積1.69億平方米,環比下降18.12%。
但鐘偉稱自己是“限購令”的
忠實支持者。他認為,限購令精準打擊了投資、投機性需求。自實行限購令以來,京滬深穗四城市,唯有對廣州的交易量影響不大,因為投機性購房在廣州並不明顯。限購令已經照顧到剛性需求和改善性需求。許多剛性需求難以入市不是受“限購令”影響,而是受“限貸令”的影響。“如果説限購令嚴重打擊了市場,那麼這種打擊是十分正確的,假定市場上不是反復購買的投資、投機者,市場受影響應該不大。但事實是,投資、投機比重較大的城市,交易量下滑很大,這些城市的剛性需求被投資性需求壓制,泡沫化非常嚴重。”鐘偉説。