房地産調控十字路口：加碼還是放鬆？

　　國務院房地産調控督察結束半月有餘，樓市調控毫無動靜，亦無出臺進一步調控政策的動向。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生5月9日在一個內部講座上表示，下半年樓市調控收緊的可能性不大，進入下半年，前期投入的保障房建設將逐漸入市，調控任務主要是深化前期調控效果。

　　持同一觀點的還有萬科董秘譚華傑，他在日前中投證券的萬科4月份銷售業績説明會上表示，下半年房地産調控進一步收縮的可能性很小，只是由於地方土地出讓金大幅度下降，可能帶來土地增值稅清算力度加強等政策的應用。

　　一位參加國務院督察組的人士向記者透露，督察調研報告雖然指出了地方政府在調控房價中存在的問題，但也肯定了地方政府為維持房價穩定所做出的積極工作，對當前樓市預判沒有社會輿論反映的那樣嚴重，這可能是中央沒有出臺進一步樓市調控政策的原因。

　　向左向右

　　雖然國家發改委在“五一”之後開始大力度推行商品房“一房一價”檢查，然而這個措施僅僅在技術上對開發商捂盤惜售和哄抬房價的行為有所遏制，對於開發商資金鏈等調控關鍵環節，影響不大。

　　中央是否會出臺進一步調控措施來干預樓市，成為行業最關心的問題。

　　上述參與國務院房地産督察的人士進一步介紹，中央收回新的調控政策，主要受地方政府和房企的壓力所致，上半年出臺新政策的可能性不大，總體處於政策的消化階段。下半年，調控政策還需要看房地産的下一步走向，以及博弈的結果。

　　持續一年有餘的樓市調控是再度加碼還是適度放鬆，政策似乎已經陷入兩難。

　　與此同時，樓市也處於“量跌價未跌”的膠著狀態。統計數據表明，第一季度，一線城市樓市成交量全面下滑，與此同時，成交均價依然處於高位，全國70個大中城市，50個城市的房價出現上漲。

　　此外，房企的軟肋也在不斷加碼的調控政策中受到重擊，根據中國房地産信息集團（CRIC）數據，第一季度，63家A股上市房企的負債率水平為64%，為2007年以來的最高值。

　　上述參加房地産督察的人士表示，樓市調控的下一步走向，一方面取決於樓市的下一步走勢，一旦樓市出現回暖或反彈，中央將祭出新政策進行打壓。另一方面取決於中央和地方政府以及市場的博弈結果，當前，地方政府和開發商都不願意調控再度從緊。

　　對於地方政府，聶梅生表示，在調控政策不斷消化的情況下，對土地的影響遠大於房價本身，樓市“量跌價未動” 的同時，全國的土地市場先行，顯示出“量價齊跌”的形勢。

　　與此相對應的是各地方政府土地財政的大幅度縮減。以北京為例，今年1-4月，北京土地出讓金總額為223億，同比下降55%。

　　“地方土地財政的惡化，將直接影響到1000萬套保障房的開工。1.3萬億的保障房資金以及去年籌建580萬套保障房，政府所拖欠的債務等都將直接重傷地方政府。”聶梅生如是説。

　　中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，房價調控目標可能是地方政府和中央第一輪博弈的結果，就目前狀況來説，地方政府勝，雖然中央要求地方政府重新調整房價目標，但目前為止，並未看到地方政府實質性的動作。

　　聶梅生表示，中央不可能對樓市過度調節，以2010年的數據為例，房地産對固定資産的投資貢獻率為10%，拉動GDP1個百分點。在沒有其他産業擔當大任的情況下，整個行業不可能出現大範圍波動。當前的主要任務就是穩定樓市，推進保障房入市。

　　而在中央調控房價決心不減的情況下，下半年房價上漲的可能性非常小，在樓市趨於穩定的情況下，調控再度加碼的可能性也不大。

　　房産稅試點擴大？

　　除了進一步加強限購、限貸等調控政策以外，房産稅試點範圍擴大，是下半年房地産調控當中最具有想象空間的政策。

　　不過，從重慶和上海房産稅試點的作用來看，曾被譽為“高房價的殺手锏”似乎名不副實。

　　第一季度，上海的商品房成交均價環比上漲12%，3月份重慶的新建商品住宅成交量環比上漲0.9%。

　　對此，聶梅生向記者解釋，按照目前的房産稅的徵收模式，即使擴大開來，全國全年的徵稅數額也僅是千億，對房價的作用十分有限。

　　據悉，截止到4月底，上海共徵20筆房産稅，不到100萬。而面向高端房徵稅的重慶，其徵收的稅收款不足80萬。

　　此外，記者調查了解，因為房産稅的數額較低，開發商在售房時，便附帶送上十年甚至20年的房産稅作為優惠，吸引購房者。

　　既然房産稅的調控作用有限，那會不會再擴大呢？

　　譚華傑在上述會議上表示，隨著土地市場的低迷，地方政府的土地財政狀況下降是必然趨勢。因此，稅收便會成為一種增加財政的新型手段，比如説土地增值稅清算，二手房交易稅費可能會提升，當然也包括除重慶、上海等城市推進房産稅的開徵。

　　但另一方面，房産稅試點範圍擴大也具有不確定性，按照目前這種模式，房産稅不可能帶來大規模的稅收增長，而開徵不可避免的再造成市場觀望，由此會帶來房地産市場進一步低迷，這將給地方政府土地財政帶來更深遠的負面影響。為此，地方政府權衡利弊，也許未必敢用。

　　而聶梅生十分篤定，她表述道，房産稅開徵的實際效果，現在説還言之過早，但總的來説，其實際效果遠遠大於預期。

　　聶梅生表示，房産稅的擴大並非只是針對樓市調控本身，也是中國稅收發展、不斷完善的必然趨勢。目前其擴大的時間節點並不確定，但“十二五”期間，房産稅開徵普及全國應該沒有問題。

　　日前，中國社科院發佈《房地産藍皮書》，建議加快推進房産稅開徵推廣，在增加地方財政的同時，其穩定的稅收來源也可以用來調控樓市，籌建保障房。

　　不過，按照重慶、上海的徵收模式，千億元房産稅和2.7萬億的土地財政相比，相去甚遠，其大範圍的鋪開依然很難確定。