社科院：2011房價走勢結構分化 持有環節是調控重點

    中國網絡電視經濟台北京消息：（記者 周紅艷）2011年5月5日，社科院對外發佈了2011年《中國房地産發展報告》，預測指出，今年的房地産市場將出現結構分化，商品房供給放緩，保障性住房加大入市力度，這將直接導致年內的房價出現分化格局。而隨著不斷的改革深入，房地産調控政策將會在反復中繼續加碼，變得更加嚴厲；另外，未來的調控重點將會轉移到住房持有環節上面。   

    商品房“瘦身”保障房“加碼” 房價走勢將現分化     

    報告指出，經歷2009~2010年一輪市場火爆，在調控政策進一步收緊的情況下，2011年房地産開發企業可能再次出現市場觀望態度，商品住房供給增幅將放緩；同時，受保障住房政策影響，保障性住房供給大幅增加，低端市場與中高端市場之間的住房供給結構將呈現分化趨勢。而市場的結構分化，將會直接導致年內商品房價可能進入相持態勢，房價走勢出現分化格局。     

    報告分析指出，目前，中高檔商品房價存在走高壓力，低檔商品房價存在下調壓力。商品房市場供給層面增幅放緩，需求層面取決於潛在的巨大投資、投機性需求能否轉化為實際需求，而這種轉化的關鍵在於調控政策和政策預期，也取決於開發企業的控盤實力。     

    另外，值得注意的就是，納入保障性住房統計的平均房價將呈下調趨勢。在商品住房市場中高檔房價走高、低檔房價走低的相持格局下，納入銷售市場的低檔保障性住房統計範圍的平均房價將呈現下調趨勢。     

    調控反復中加碼不斷 持有環節稅制改革是重點     

    近年來，面對房價快速上漲，我國政府不斷加大房地産市場調控。尤其是2006年以來，由國務院和國辦頒發針對房地産市場的調控文件達11項，土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被採用，但房地産市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制，商品住房的價格依舊是居高不下，在個別城市甚至依舊出現不斷飆升的情況。     

    報告認為，由於土地供給、交易稅費、金融約束等政策工具往往只針對新增市場，較少觸及既得利益，進一步嚴厲的調控政策可能向存量市場延伸，住房持有環節可能成為未來政策調控的重點，將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出臺和實施難度。          

    同時，社科院還預測，利益集團阻撓可能導致政策實施出現反復。更嚴厲調控的政策措施將對地方政府的土地財政、開發企業利潤形成産生不利影響，也將直接衝擊多套住房持有人群的保值增值利潤預期。一旦由於政策調控導致房價實質性下降、房地産交易萎縮、房地産開發下降，地方政府、開發企業及多套住房持有人群等利益集團必將以“保增長、促穩定”等對調控政策的執行施加壓力，導致調控政策實施出現反復。     

    報告指出，現行房地産稅費制度中開發過程和交易環節租、稅、費混雜交叉，稅賦偏重。因此，未來有關部門應加大力度來整合和規範各環節房地産稅費，取消不合理收費，完善房地産稅費制度。     

    綜上所述，社科院建議有關部門可在“十二五”期間，逐步的對制度進行改進優化，按照房地産開發土地購置、土地整理開發、建築施工、竣工裝修、房屋銷售這五個大的環節，歸類整合房地産收費項目，減少收費項目，減輕收費額度，杜絕不合理收費，並在適當時機整合房地産契稅和房地産印花稅。