地産調控尚留缺口 三四線城市房價借機補漲

　　一線城市遭遇的嚴厲限購，卻成了三四線樓市瘋狂生長的狂歡。

　　北京科技大學教授趙曉與高和投資金融分析師李慧忠，針對2011年一季度房地産行業所作的分析報告發現，2011年一季度以北京為代表的一線城市房價上漲幅度達6.2%。但他們預計，二季度房價可能下降約6%，全年有望下降1%。

　　但一線城市外的二三線遠是另一番“天地”，一些非限購城市樓盤甚至紛紛打出“不限購”的廣告語。調查顯示，2011年一季度以長沙為代表的二線城市房價上漲9%，以岳陽為代表的三線城市上漲10.8%。趙曉預計，二季度或者全年，二三線城市可能呈現更大幅度的增長。

　　這可能是全國佈局的開發商不願意降價的主要原因。近期奔走于鄂爾多斯、陜西等地的高和投資董事長蘇鑫也有此感慨。他認為，下一輪調控，可能會增加限購城市。

　　非限購城市的“歡呼”

　　某品牌開發商區域總經理去年9月份從北京調到了西安市。他表示，初遭限購的西安樓市被一片觀望情緒籠罩，但西安周邊非限購區域樓盤卻是一片“歡呼”。

　　今年2月25日，西安市頒布了限購政策，明確規定本市居民限購2套房，禁購3套以上住房，2套房貸首付最低60%。

　　據上述總經理介紹，“西安已經連續兩個月成交量下跌七成，觀望情緒尤其濃厚。而我們自己的樓盤來訪量下跌也有七成。以前週末樓盤均停滿了車，現在週末冷清了很多。”受此影響，開發商將五一原計劃以單價1萬元/平方米左右開盤的項目，調整至8000元左右。

　　“不過，這卻讓西安周邊城市的房價趁機補漲。有點像河北的環首都經濟圈現象。”該人士稱。

　　“15分鐘到西安，不受‘限’的好房子。”這是咸陽一個名為“怡水花園”項目近期打出的廣告語。這些樓盤的推廣策略是，“開發商攥緊剛需，重打‘不限購’牌，強攻不限購區域。”在限購令讓購房者搖擺不定時，西安周邊不限購的樓盤成為限購令的受益者。

　　不僅是西安周邊城市。北京周邊非限購城市更是一片狂歡。以沒有限購的廊坊市為例，在去年4月份“國八條”出臺時，該地區均價約為6000元/平方米，而如今該地區樓盤普遍均價為9000元/平方米。“不限購”是當地開發商拉攏外地購房者尤其是來自北京的購房者的主要賣點。

　　根據中國指數研究院近日發佈《中國房地産指數系統百城價格指數》報告，4月房價環比漲幅居前的都是二三線城市，比如，邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊的漲幅皆在1%~2%之間。而北京、上海、深圳、廣州等十大城市環比上漲為0.13%。

　　除了非限購城市的借機補漲，一些地方開發商認為，在現有的40

　　個限購城市中，地方政府對於調控的態度，也直接影響當地限購效果。

　　“有的城市偏左，有的城市偏右。而西安就屬於偏左城市，相對其他地方更加保守執行調控命令。”上述品牌開發商稱。就在國務院督查組結束陜西考察的當天，一度被質疑調控目標偏高的西安正式宣佈下調新建住房價格控制目標，從之前公佈的15%調整為11.5%。

　　非限購的對衝調控

　　“到目前為止，第一輪調控效果已經基本上被地方政府和開發商對衝完畢。”趙曉悲觀地認為，一些地方即便是出現了房價下跌，也只是結構性調整的結果。

　　中國房地産學會副會長、北京大學教授陳國強呼應説，要特別關注政策調控後市場出現的幾組對衝關係：一是商品房投資增長趨緩被保障房投資加速所對衝；二是一線城市成交量下滑被二三線城市所對衝；三是限購城市需求萎縮被非限購城市所對衝；四是住宅市場投資的被限制為非住宅市場的投資所對衝。

　　央行于4月28日公佈的一季度中國內地貸款投向數據顯示，一季度內地房地産貸款新增5095億元，當季餘額同比增21%，當季購房貸款新增3416億元，餘額同比增長23.2%。業內人士分析認為，這説明錢還是流向了地産，只是沒有流向一線城市而已。

　　蘇鑫也有如此感受。“由於城市化進程在調控背景下爆發，加上不限購的催動，甚至限購城市的購買力轉移到非限購城市，這使得三線城市房價保持著快速上漲。”他以自己新近調研的陜西神木為例，3年前，這個小縣城的樓盤完全沒有投資屬性，但現在該縣城的房價已漲至1.2萬元/平方米。

　　蘇鑫稱，如果還有下一輪調控，最有可能增加限購城市。

　　不過，這在趙曉看來，從現有限購城市執行效果來看，即便增加限購城市，可能作用也不大。他認為，地方政府是調控最大的阻力。“天津就是一個明顯的例子。例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購範圍後，政策解讀時將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計算有一年證明即可。而且，天津是一邊推行限購，一邊保留藍印戶口政策。”

　　趙曉認為，如果目前一系列調控政策不折不扣地貫徹下去，2011年6-8月份可能是壓倒樓市最後一根稻草的落地之時。“但‘不折不扣’四個字談何容易？”