傳京上調二手房最低過戶指導價 禁“陰陽合同”

　　最低過戶價與實際房價之間的高額懸殊使得二手房交易中的“陰陽合同”屢禁不止。日前，有消息稱，北京將對二手房最低過戶價進行調整，新版的最低過戶指導價已制定完成，近期將公佈。但調整後的最低過戶價達到什麼水平，目前尚不清楚。

　　早在3月底，《每日經濟新聞》記者就曾接到來自仲介人員的電話，據其介紹，北京市將於4月2日開始提高最低過戶指導價，購房人所需繳納的稅費將因此提高。但這一業內盛傳的提價通知並未如期而至。

　　新規究竟何時出臺？具體有哪些調整？在目前看來仍是一個謎，但記者採訪發現，這一調整對於“限購令”調控之下的北京二手房市場來説，又將是一記重拳。

　　市場傳言：京二手房最低過戶價上調

　　最低過戶價的調整已然成為懸在房産仲介頭上的“達摩克利斯之劍”。進入4月以來，有關二手房最低過戶價將提高的消息傳得沸沸颺颺。在日益慘澹的市場交易下，這也成為吸引購房者出手的一個理由。

　　“如果調整，一套住房的購房成本大約要增加幾萬元到幾十萬元不等。”日前，北京通州區果園附近的仲介人員李先生告訴《每日經濟新聞》記者。據其介紹，目前通州地區的最低過戶價為3200元/平方米，而該區域的二手房成交均價則在1.8萬元/平方米左右。

　　隨後，《每日經濟新聞》記者從天通苑、望京地區了解到，這兩地的二手房最低過戶價分別為3621元/平方米和6192元/平方米，與實際成交均價依然差異懸殊。

　　這期間的懸殊，便是滋養“陰陽合同”生存的土壤。

　　“現在購房，我們可以按照最低過戶價給您做，所繳納的稅費也是根據這一價格標準核算的，如果向上調整（最低過戶價），成本就加大了。”望京廣順南大街附近的一位仲介人員告訴《每日經濟新聞》記者，以目前望京地區一套100平方米的二手房為例，成交均價在23000元/平方米，總房款約230萬元，如果已滿5年，購房者在成交中只需支付1.5%的契稅。但在成交時，仲介可通過“操作”，按6192元/平方米的最低過戶價來計算稅費，所需要繳納的稅費與以真實交易價格 （23000元/平方米）計稅，相差2.5萬元左右。對於未滿5年的房子來説，則需要額外繳納營業稅和個稅，如此一來，差額則在幾萬到十幾萬元不等。

　　記者從多家仲介了解到，對於二手房最低過戶價的調整幅度，業內盛傳為“上調1.7倍”。

　　“目前都沒有明確的通知，我們也是接到一些內部消息，説是上調1.7倍，如此一來，通州地區的最低過戶價將接近6000元。”上述李先生告訴記者。

　　前述望京地區的仲介人員也表示，該區域調整後的最低過戶價大約會在1萬元/平方米左右。

　　記者採訪：地稅局尚未接相關通知

　　針對過戶價可能提高的消息，《每日經濟新聞》記者日前致電北京市地方稅務局諮詢熱線，工作人員稱，目前的確聽到有類似的信息傳出，但該方面的政策由住建部發佈，北京市地稅局只負責執行，目前尚未接到相關通知。

　　“前段時間一直説要調整，但目前也沒定具體什麼時候出臺，究竟怎麼調整。”北京市房協副秘書長陳志對記者説。

　　隨後，記者致電中國住宅和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林，其表示“並未聽説相關的政策信息”。

　　在採訪中，也有業內人士認為，如今二手房交易市場十分慘澹，政府不會在此時再出臺政策，“（二手房）過戶價調高，肯定會影響購房人的積極性，如此一來，市場將更為慘澹，在市場低谷期，預計政策不會密集出臺。”

　　但鏈家地産副總裁林倩對此有不同的看法，“出臺政策最大的風險就是不能造成房價上漲，調整最低過戶價是整頓市場、規範市場的手段，選擇合適的時機出臺十分重要。”

　　在林倩看來，該政策的出臺勢必會造成交易量的萎縮，在購房成本提高與交易量萎縮的衝擊下，購房意願降低，業主只能選擇降價或承擔一部分稅費。“所以從市場的角度來説，（成交量）不好的時候出臺更合適。”

　　鏈家地産首席分析師張月認為，在目前僵持的樓市下，北京相關政府部門調整二手房交易中的最低過戶價標準，將在京城二手房市場掀起一場不大不小的波瀾。她認為，鋻於一些不守法的仲介在二手房交易中操作“陰陽合同”的事實，最低過戶價標準提高後，意味著不少二手房交易中稅收將增加，而一般在二手房交易中，買方都會成為最後的繳稅者，因此導致這些購房者購房成本增加。為了降低購房壓力，一些買方會將目光投向一些低價房或稅收成本較低的房源，如居住滿5年的房屋。正是基於此，二手房市場中高成本房屋出售難度可能將加大。迫於壓力，部分高價房業主也可能被迫降價出貨。

　　業界激辯：“陰陽合同”難言消失？

　　目前北京市執行的最低過戶指導價自2006年沿用至今，這一指導價主要按區域劃分，較為籠統。“二手房不同於一手房，成本很難估算，價值的認定也有很多標準，即使是同一個小區的房源也因裝修、戶型等原因而有所差異。”對於目前的標準，林倩認為“並不十分完善”。

　　“我們很期待政府在調整最低過戶價的同時，也不再以此為最低計稅價，即計稅價與成交價脫鉤。”在林倩看來，單獨計稅的好處，可以避免“陰陽合同”的出現和網簽的尷尬。目前網簽的數據大多被認為不能真實反映市場狀況，如果計稅價能與成交價脫鉤，網簽時，買賣雙方也就不會顧忌是否寫上真實的成交價格了。

　　採訪中，有人士認為，至少在公開層面，北京市政府手中並沒有一套權威可信的二手房價格跟蹤系統，因此，本應以市場實際價格為參照標準而制定的最低過戶價標準，可能面臨無參照標準的尷尬。

　　但也有仲介經理對此給予否定。這位仲介經理説，因制定最低過戶價而需要參照的北京二手房價格跟蹤系統，政府手上可有3個選項：首先是銀行的評估價系統；其次，北京住建系統可在每個區縣選擇1~2家經紀公司的成交數據作為調查樣本單位獲取數據；最後是二手房網簽系統。

　　但這位仲介經理解釋説，由於“陰陽合同”的存在，北京二手房網簽系統的數據嚴重失真，因此在制定最新的最低過戶價標準過程中，以網簽系統數據為參照物的可能性幾乎為零。

　　另一方面，若新的二手房最低過戶價標準出臺，是否能夠消滅“陰陽合同”？

　　對此，一位仲介經理釋疑説，由於最低過戶價只是一個區域或具體樓盤的最低過戶價格，原則上會低於一個區域或樓盤所有房源成交實際價格，因此，最低過戶價標準再提高，會減少“陰陽合同”的操作空間和由此帶來的逃稅空間，只要樓市中的買賣雙方、仲介工作人員仍然不誠實守法，“陰陽合同”將依舊存在，很難消失。