鄭曉軍：産業地産剛起步 投資年回報率25%左右

　　鄭曉軍，作為國內最早的天使投資人，現任綠野資本集團(Greenfield Capital Group)大中國區董事局主席。從2009年開始，他帶領綠野資本團隊主攻房地産領域的投融資，尤其是産業地産。

　　4月3日，鄭曉軍接受了理財一週報記者的專訪，講述了綠野資本現狀和未來發展方向，以及自己對市場的觀察和判斷。

　　據介紹，綠野資本目前在運作的基金資金規模近70億元人民幣，包括海外5億美元，中國大陸有35億元人民幣。其中，綠野新興信息産業基金募集10億元，用於投資東北地區4-5個信息産業園區建設。 該基金資金來源主要是地方政府與內地企業家投資，使用時間僅2年左右，而年收益率則將超過50%。

　　鄭曉軍表示，綠野資本將在當地設立項目公司，由項目公司開發信息産業園，在這之後，綠野資本則將由地産私募基金轉身PE，將信息産業類公司引入産業園，尋找其中即將上市的公司，將産業園資産注入準備上市的公司內，換得股權，在公司上市後獲得回報。

　　他對産業地産極為看好，一方面是産業地産剛剛起步，競爭相對小；另一方面，綠野資本原來對於工業地産、旅遊地産等産業地産就很有經驗。

　　針對國內産業地産的開發和招商存在的問題，鄭曉軍提出一些建議。首先，他認為，每個産業都有其自身的發展規律，産業園區很多時候起到的是一種聚集作用。如果缺乏協同關係這個核心點，只是生拉硬拽地將一些産業硬性聚攏在一起，達不到産業聚集的效果。其次，他認為，園區的靈魂和前期的産業規劃息息相關，開發之前一定要做好規劃，規劃時的定位決定了園區應該倡導怎樣的文化。後期所要做的就是根據規劃招商引資，明確吸引哪些企業入駐，拒絕哪些，不加以選擇是不可取的，不能沒有目標和方案。

　　對於鄭曉軍而言，他最煩惱的是國內很缺乏産業地産投資人才。因為傳統的企業和體制沒有辦法去吸引如此多的優秀人才，所以他們採用的解決辦法是合夥制，以此來吸引行業人才。

　　相比産業地産，這兩年越來越多的開發商轉戰傳統商業地産，針對這一現象，鄭曉軍認為這是羊群效應，“開發商沒有認清自己公司的發展戰略，只會跟隨頭羊”。他認為，開發和運營商業地産需要很強的産業鏈整合能力。

　　受政策調控影響最大的住宅市場是否還有機會？鄭曉軍認為，隨著城市化進程的快速推進，住宅地産仍然有很多機會。未來住宅地産的投資機會將主要在細分市場的住宅地産(比如青年公寓、老年公寓、白領公寓等等)和不同産權的住宅地産(比如公共租賃房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等等)。

　　主業轉為投資産業地産，旗下兩基金預計年化回報率50%

　　理財一週報：綠野資本這幾年發生了哪些主要變化？在國內目前有哪些業務？哪塊業務是公司的主要收入？

　　鄭曉軍：從2009年開始，綠野資本開始發生較大的變化，主要體現在：業務重點從原來的金融衍生品轉為以産業地産領域為主；業務區域從原來的以北美為主到業務遍佈全球五大洲，尤其是以大中華區為主；業務領域從原來的單一基金管理業務到産業地産的全産業鏈，從産業規劃、專項規劃、産業投資到招商引資、城市配套設施建設。

　　在國內這幾塊業務都有涉及，目前投資業務還在投入期，公司的主要業務收入還是規劃諮詢和招商引資方面。

　　理財一週報：公司地産投資現狀如何？

　　鄭曉軍：目前在幾個城市都在進行科技園區和城市配套設施的建設。

　　理財一週報：綠野資本的核心競爭力是什麼？

　　鄭曉軍：我認為，綠野資本的核心競爭力來自它構建産業生態圈的理念、産業地産垂直整合的競爭戰略、資本加地産的投資業務模式。

　　理財一週報：目前綠野資本的基金現狀如何？資金來源、規模、投向、回報率是怎麼樣的？

　　鄭曉軍：目前綠野資本在海外有5億美元的基金、在中國大陸有35億元人民幣的基金。資金主要私募于政府、企業和高凈值人士。一級市場主要投向産業地産，二級市場投向成熟期企業。預計年化回報率在50%。

　　與地産基金合作是地産公司主要出路

　　理財一週報：最近各地出了年度房價調控目標，只有北京首次出現了“降”字，您怎麼看待各地出的房價調控目標？

　　鄭曉軍：在預料之中。在高貨幣增發率和高通脹壓力下，作為主投資渠道的房地産降價預期不大。

　　理財一週報：受政策調控，國內的地産行業和開發商發生了哪些變化？未來行業投資趨勢是怎麼樣的？

　　鄭曉軍：隨著住宅地産受到政策的嚴厲調控，國內地産行業的主流企業在向保障房和産業地産轉型。同時未來的行業投資趨勢將從以物業開發為主轉向以物業經營為主。