1000萬套保障房背後隱憂叢生 樓市現拐點非易事

　　當房地産價格所引起的廣泛民怨不斷升騰的時候，中國房地産格局中角色微妙的中央政府對房地産的態度開始堅決轉向，2011年會是個轉捩點嗎？持續10多年的中國房地産牛市就此走向終結嗎？堅決有力的調控政策會避免房地産泡沫破滅引發的經濟休克嗎

　　文 本刊記者 馬麗

　　3月23日，有人問在香港參加瑞信會議的潘石屹(微博專欄)，今年房價漲還是跌？潘石屹説，“本月底政府公佈後你就知道了，今年房價不是市場決定，而是政府決定。”潘石屹的回答是2011年全國“兩會”房地産政策的精闢總結。

　　當不斷騰升的房地産價格所引起的廣泛民怨不斷吞噬著房地産拉動經濟的合法性的時候，中國房地産格局中角色微妙的中央政府對房地産的態度開始堅決轉向，這個轉向在今年的全國“兩會”國務院總理溫家寶的政府報告中表露無遺。溫家寶用堅定的聲音傳達了中央政府遏制房價飆漲的決心：進一步擴大保障性住房建設規模，進一步落實和完善房地産市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過分上漲的勢頭，建立健全考核問責機制。

　　2011年會是個轉捩點嗎？持續10多年的中國房地産牛市就此走向終結嗎？而堅決有力的調控政策會避免房地産泡沫破滅引發的經濟休克嗎？

　　1000萬套保障房背後隱憂叢生

　　“兩會”期間，全國政協委員、中國科學院院士張澤在接受《法人》記者採訪時表示，“穩預期、控房價、惠民生的根本出路在於大力發展保障性住房。”這也是中央政府在本輪房地産市場調控中最重要的手筆。

　　溫家寶在政府工作報告明確提出：“今年要再開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共1000萬套，改造農村危房150萬戶。重點發展公共租賃住房。”1000萬套是什麼概念？從數量來説，比去年增長了70%，與商品房供應量比較，如果商品住房按照去年的規模向市場提供(2010年全國銷售了900萬套商品房)，今年我們國家會頭一次在住房供應方面，保障類的住房超過市場類住房的總量。

　　“大家都知道，蓋房子特別是實施保障性安居工程，有幾個必須保障，第一個是土地供應要有保證，第二個就是資金的保障”。3月9日，在北京梅地亞中心多功能廳記者會上，住房和城鄉建設部副部長齊驥點出了保障性住房的兩個關鍵。

　　從資金這一項來説，根據住建部的測算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，而根據溫家寶政府工作報告，中央財政預算給予的補助資金為1030億元，中央配套資金十分之一不到，地方的壓力可見一斑。

　　當然按照齊驥在記者會上的答覆，也不是剩下的90%都由地方政府出，其中有8000多億是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集來的，剩餘的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市、縣政府通過各種渠道來籌集。

　　在具體資金籌措上，中央也給地方指出了幾條明路：比如把用於保障性安居工程建設的土地凈收益計提比例提高，確保各地公積金增值收益扣除風險準備金等費用外全部用於廉租住房建設，中央對地方為保障住房融資平臺提供一定的財政和金融支持。齊驥在記者會上還特別提到，對於公共租賃住房的投資建設，將採取政府主導、社會參與這樣一個模式，通過相應的優惠政策，鼓勵和吸引更多的企業參與公共租賃住房的建設和運營。

　　正是基於以上措施，齊驥樂觀表示：“我想通過現有的資金渠道和一些新的政策支持，今年完成1000萬保障性安居工程的任務，具體説就是1.3萬億的投資應該説是完全可能的。”

　　但是在很多房地産業內人士看來，中央過於樂觀了。

　　湘江偉業(北京)投資有限公司總經理方明理指出：“1000萬套是個大躍進，不現實”。一來地方和社會機構能否籌措出1.3萬億的資金是個問題，二來看看去年保障性住房完成情況。根據國土部2011年第6號公告，全國住房供地計劃實際完成67.9%，其中，保障性住房(指經濟適用房和廉租房)用地只完成計劃的65.2%。

　　為什麼完不成？公告指出了五點原因，其中關鍵的有兩點：一是部分地方政府財政困難，融資渠道有限，二是徵地拆遷進展緩慢。“去年存在這些問題，今年就能解決了嗎？尤其是在保障性住房目標翻番的情況下。”方明理表示，他不看好今年保障性居民工程的實施。

　　但是對於地方政府來説，1000萬套是硬指標、硬任務。為了確保任務落實，兩會召開前不久，住房城鄉建設部代表國家保障性安居工程協調小組與各省政府及新疆生産建設兵團簽訂了2011年保障性安居工程目標責任書。

　　溫家寶説：“關鍵不在一張紙，而在於決心，有了決心就會有資金，就會有土地，就會有辦法。”如果忽略一切不利因素，1000萬套保障性安居房可以順利建成，誰來保證這1000套住房能夠真正讓符合條件的家庭受益？誰又能保證經濟適用房、兩限房不成為權力尋租者的工具，廉租房和公租房擁有完善的退出機制？這在眼下的中國顯然是個大問題。

　　更重要的是，即使按照“十二五”規劃，在“十二五”期間可以順利完成3600萬套保障房的宏偉目標，這個只代表僅有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持解決。

　　調控力度空前，土地財政只字未提

　　“進一步落實和完善房地産市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。”溫家寶在政府工作報告中的措辭非常堅決。“嚴格落實差別化住房信貸、稅收政策，調整完善房地産相關稅收政策，加強稅收徵管，有效遏制投機投資性購房。”從這段話可以判斷合法性遭到質疑的限購和房地産稅政策不但要繼續還會加強。

　　2011年年初推出的“新國八條”作出硬性要求：“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。”要求各地制定房價調控目標，在歷來的樓市調控中屬第一次。

　　截至3月26日，糾結了兩個月的北京、上海、深圳等一線城市的調控目標仍然沒有出爐。而在已公佈控制目標的34個城市中房價控制目標無一例外都限定了房價上漲幅度，只字未提降低房價，多數城市房價控制目標將漲幅控制在10%左右。各地目標都比去年房價漲幅大，潘石屹估計下周中央會發話的。

　　華遠集團總裁任志強(微博專欄)在微博上戲問：“政策的搏弈在中央政府與地方政府之間展開，市場經營主體倒成了旁觀者？這是咋整的？”全國工商聯住宅産業商會會長説聶梅生一針見血，在日前某會議上，聶梅生表示：“8年來一共出臺了40多個中央級的房地産調控政策。無非就那麼幾個‘藥方’換著用。要真正起作用只有一招，那就是‘土地財政’，但不敢用。”

　　在換著用的幾個‘藥方’中，目前被賦予重任的是限購和房産稅。且不説這兩者的合法性都遭到很大的質疑，從實際效用來説也並不被看好。全國人大代表、香港行政會議成員吳亮星向《法人》記者表示，限購令只是壓制了需求，沒有消滅老百姓的消費能力而是堵在這裡，在某個可乘之機又會爆發出來。

　　至於房産稅，湘江偉業(北京)投資有限公司總經理方明理向《法人》記者提供了一組數據：實行房産稅以後，重慶市一年能夠增加稅收2個億，全國推行房産稅以後據此推算此項收入為60個億，而2010年全國土地收益2.9萬個億，其中單招、拍、挂就超過了2.6萬億，60億能對地方政府産生多大誘惑？

　　根據新浪房産的統計，2010年城市居住用地每平米4245元，同比增長11.02%，地價在房價中的佔比已經超過三成。曾是香港房屋委員會委員的吳亮星給內地房地産最大的建議就是不能搞土地財政，這在香港已經有過足夠的教訓，因土地收入在政府收入中比例過大，在土地賣完以後，香港經濟很快出現負增長。但是土地財政在中國似乎已經積重難返。

　　官員問責，開發商流淌道德血液

　　問責機制是此次政府工作報告的亮點。溫家寶指出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任。有關部門要加快完善巡查、考評、約談和問責制度，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，從而影響社會發展和穩定的地方，要追究責任。

　　在住建部的專場記者會上，中國建設報記者向齊驥提出了這樣的問題：“如果保障不力，將怎樣問責，怎樣保障問責落到實處？”齊驥的回答是：“我們將按照國務院要求，認真研究細化對各地穩定房價、推進保障性住房建設一些細節的問題。然後提出怎麼樣考評、用哪些指標來考評、到什麼樣的程度要進行約談、出現了什麼樣的問題要進行問責，我們要會同有關部門拿出一套具體的辦法來。”

　　問責制是從去年國務院10號文件到今年國辦1號文件都特別強調的。地方簽署保障性住房責任書以及公佈本地區年度新建住房價格控制目標就是問責制的鋪墊，沒有明確的考核目標，問責制也無從落實。吳亮星對問責制的推出很欣賞，“問責制是落實監管的最好機制，但是必須要完善成為可操作性機制，讓管不好、做不好的官員，被機制處分，讓市民滿意的官員受到表揚得到擢升。”

　　一個無法回避的小細節是，齊驥在記者會上表示，問責制的具體辦法還要會同有關部門商討，問責制的落實還有不確定因素。問責制究竟能否發揮作用，要到本年底對於立了軍令狀和公佈房價控制目標卻未達標的地方官員有無處分才有定論。

　　與官員的問責制不同，中央對開發商的約束提到了道德層面。“兩會”期間充斥著關於開發商身上應該流著道德血液的言論。言論的源頭來自於溫家寶，“兩會”前，溫家寶在新華網在線與網友訪談談到抑制房價時説：“在這裡我也想説一點對房地産商的話，我沒有調查你們每一個房地産商的利潤，但是我認為房地産商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任，你們的身上也應該流著道德的血液。”

　　溫總理的這番話頗有些悲愴的意味。從民間言論來看，大部分聲音認為讓開發商流著道德血液無異於天方夜譚，但全國政協委員、廣州星河灣地産控股有限公司董事長黃文仔(專欄)卻表示：“身上流著的全是道德血液”。

　　全國政協委員、河南臺興房産有限公司董事長王超斌也是被視為流著道德血液的開發商代表。兩會期間，他聯合河南籍其他三位政協委員，作了一場“提案秀”，召集眾多記者現場徵集對房地産業的建議，現場製作提案提交政協大會，其間，其他委員打趣王超斌是流著道德血液開發商的典型代表，王超斌欣然接受。

　　在接受《法人》雜誌採訪時，王超斌表示：“財富多了是黨的好政策帶來的，我們不需要任何人勸導，也應該回報社會，總理説要流著道德的血液這就是對我們的要求。”也許王超斌、黃文仔可以做到身上流著道德的血液，可是縱觀中國十幾年來虛高不下的房價，如果開發商身上都流著道德的血液，中國房地産市場或許該是另一番景象。

　　倘若真指望道德約束，則中國調控房地産市場的氣數已盡。