3600萬套保障房如何分得公正

　　未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套，但分配機制卻沒有跟上建設步伐。如何公正地切分如此巨大的“蛋糕”，關係著千家萬戶“住有所居”夢想的實現，考驗著政府的公信力及社會管理能力。

　　保障房成了閒置房，出租轉售牟利忙

　　福建省寧德市東僑經濟開發區的華庭小區，是該市大型保障房項目，小區內共有15棟住宅樓、500多套住房。半月談記者最近在華庭小區看到，小區內水電氣和綠化等物業配套已經完備，卻只有很少人家入住，多數住房的窗戶和陽臺空蕩蕩的，有的還積滿了灰塵。記者從華庭小區物業管理處了解到，該小區交付業主使用已有3年多，目前入住率不足20%。

　　在華庭小區4號樓二層的一家窗戶內側，記者看到玻璃上貼著“本房出租”的紅紙條，上面留有聯絡電話。類似這樣的出租和售房信息在寧德房産網上也有。記者從網上找到一位劉女士的出租信息，並確認劉女士要出租的房就在華庭小區1號樓602室。

　　一位王先生則在寧德房産網上發佈了一條售房信息：“東僑華庭小區2幢。三室一廳二衛二陽臺，面積139平方米，10成新，5600元/平方米。因屬第一批經濟適用房，房産權、土地證在辦理中。交易一般暫時只能私下公證交易，以信譽為主。”

　　經濟適用房的擁有者本應是住房困難戶，然而某些經適房成了牟利的手段。

　　“麗華苑85平方米，1800元/月；紅旗公寓90平方米，1500元/月；黃浦人家80平方米，1500元/月……”打開武漢幾家房地産網站的租賃頻道，就看到了上述出租信息，而這些房源大多是政府嚴禁出租的經濟適用房。

　　在南京，記者走訪了秦淮區銀龍花園一期、二期和四期，雨花區春江新城一期和四期項目。這裡的不少居民是郊區拆遷農民和城市拆遷戶中的低收入群體，他們普遍反映從保障性住房政策中得到了實惠。但也有一些居民反映，保障性住房小區內時常能看到豪華車出入，小區內存在房屋出租和長期空置現象，有少數分到房子的人不太像是應該被保障的對象。

　　銀龍花園四期物業公司的一位李大爺告訴記者，銀龍花園四期2010年6月8日拿到鑰匙，當天就有一些領了鑰匙的住戶將房子出租。記者在走訪的幾個保障性住房小區看到，出租仲介在每個小區都有，大量房源都貼在墻上招租。

　　分配四大難：準入難、公示難、管理難、退出難

　　科學設置準入門檻，是實現保障房公平分配面臨的第一道難關。準入門檻由誰來設，有哪些條件，是問題的關鍵。目前，絕大多數地方保障房準入門檻由主管部門制定，社會公眾無緣參與，有的甚至是地方主管部門領導拍腦袋決定。

　　準入門檻應該有哪些條件？福建省住房和城鄉建設廳住房保障處處長柳文定介紹，保障房建設指標任務從中央到地方，層層分解。但由於各地經濟發展、居民收入、保障房實際需求等狀況不同，準入門檻也會有較大差異。另外，公共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房、限價商品房等不同形態保障房，覆蓋不同層次的住房困難群體，其門檻條件各有各的針對性和適用範圍。但往往是條件多了，操作起來就增加了難度。尤其在申請人收入這塊，統計不很全面，導致一些地方出現“開著寶馬住保障房”的現象。

　　江西省九江市房管局副局長吳海林説：“保障性住房建不易，分更難。雖然九江市在分配時設置了五道程序、四道把關、三榜公示，但還是有人渾水摸魚，其中不乏一些富裕家庭。現在，許多夫妻之間都互不知道對方收入，更何況社區管理人員。在分配住房給最困難的人群時，我們往往依據民政部門提供的低保戶名單，但是在分配最低收入之上的一些‘夾心層’時，對其收入的甄別可就難了。”

　　公開透明監督難，是實現保障房公平分配面臨的另一道難關。2010年年底，深圳市政府在保障房大規模開建以來進行第二次分配，就引發了一些社會爭議，申請人的信息公示難以令公眾信服。深圳市房地産研究中心副主任王鋒接受記者採訪時説，出現這種情況，關鍵原因在於政府部門公示的申請人信息透明度不夠。

　　王鋒説，此次深圳市保障房申請人終審名單的公示時間為2010年12月31日至2011年1月14日，許多人發現，申請人的具體資産和收入等信息都有不同程度缺失，哪些信息該對外公佈也不明確。

　　“公示就是讓公眾來發現問題，而不是隱瞞信息讓公眾發現不了問題。在如何公示上，政府部門應採取開放態度，而不是躲躲閃閃。”福州大學房地産研究所所長王阿忠認為，在保障房分配公示環節，許多地方政府部門第一反應常常是躲避社會監督，從公示環節患上“節假日公示綜合徵”可見一斑。

　　第三道難關是管理難。現在各地的機構設置大多為住房保障部門和居委會、物業公司，並由其進行日常管理和核查。實際上，僅靠物業公司的檢查、管理是不夠的，因為其作為企業，不具有相應的行政職能；物業服務合同約定的只是民事權利義務，不具有行政強制性。

　　最後一道難關是退出難。柳文定説，申請者何時有私車開了、在哪又買商品房了、收入是否變化了，等等，這些情況很難及時發現。一旦發現承租人條件超標或違反規定，一般都是讓街道社區工作人員上門告知，並耐心做思想工作勸其騰退，難以對承租人強制處罰。

　　呼喚三大機制：信息共享、社會監督、依法懲處

　　九江市房管局局長朱作清説，目前整個基礎工作不紮實，很難核定真正的家庭收入。“今年我們的廉租房申請標準是9780元、經適房是11118元。規定是精確到了一塊錢，但是執行起來無法做到客觀。”朱作清認為，今後保障房建設規模越來越大，全國很有必要加強數據化、信息化等基礎工作。

　　今年兩會期間，致公黨中央提交的一份提案建言，積極推動建立住房保障、房地産、民政、公安、稅務、銀行等部門的信息共享機制，建立居民經濟狀況核查系統，直接查看申請家庭的存款賬戶、股市賬戶、納稅記錄、房産登記、公積金繳納等情況，從而了解申請家庭的實際經濟狀況，提供申請保障性住房所必須的核查報告。

　　王阿忠提出，各地政府在保障房分配公示申請人終審信息時，首先要做到信息透明，把準入門檻要求的信息全部依法依規公開，並最大限度地暢通社會監督渠道。

　　據了解，今年重慶市拿出1000萬平方米公租房接受申請，首次公開搖號配租于3月2日舉行，共有22317件申請和15281套公租房參與了搖號配租。整個搖號配租過程都是在公證處公證人員的監督下進行，部分重慶市人大代表、市政協委員、監察部門工作人員，以及部分公租房申請人見證了搖號配租過程，當地電視臺還進行了現場直播。

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向記者介紹，在經公證處公證人員查驗公證後，重慶市首次搖號配租結果于3日通過公租房信息網和當地報紙，向社會公佈，接受監督，無異議的向申請人發放配租確認通知書。成功配租的申請人，從4月份開始陸續住進公租房小區。其中的方法可供各地分配保障性住房借鑒。

　　針對申請人入住後的管理問題，有關專家建議，保障性住房小區物業管理可以採取政府指導、自我管理方式。比如，對於物業維修基金管理，由小區業主授權；遇有緊急情況需要動用維修基金的，可以在建立嚴格審核制度的基礎上，由政府部門監管使用。

　　據半月談記者調查，上海市以專業化運作公租房的分配管建，組建了“上海徐匯惠眾公共租賃住房運營有限公司”，負責區裏公租房的定向分配、經租管理等。

　　記者在調研中，業內人士建議，儘快出臺基本住房保障法，既要明確各級政府在推進住房保障工程中的責任，又要規範保障房分配、運營、流轉環節中存在的種種混亂局面。尤其要加大對虛假申報、騙購騙租、轉租轉售、閒置浪費保障房等行為的懲罰力度，追究法律責任。

　　2009年6月，廈門市實施了國內首部保障房管理的地方法規《廈門市社會保障性住房管理條例》。該條例明確規定：對於出租、轉租、轉借、調換、經營、轉讓社會保障房，擅自裝修和改變房屋用途，損毀、破壞和改變房屋結構和配套設施的行為，拒不改正的，管理部門將收回房屋，並對相關責任人處以2000元以上10000元以下的罰款。另外，無故空置6個月的，將收回保障房。

　　除了廈門，上海、重慶等地也出臺了關於保障房的地方性法規。當務之急，是要在各地立法探索的基礎上，抓緊制定國家層面的住房保障法律，確保3600萬套保障房實現公平分配。（《半月談內部版》2011年第4期，記者 來建強 任會斌 鄧華寧 李美娟 沈翀）