萬科：房産稅對公司影響不大 炒股專家當選獨董

　　記者 張穎國

　　作為全國最大的房地産發展商，萬科的一言一行都備受市場關注。在上海、重慶出臺房産稅政策出臺後，市場對於因為保有環節費用的增加而影響到房子銷售感到擔憂，不過在昨日萬科的2010的股東大會上，公司總裁鬱亮表示，房産稅對公司的銷售並未産生很大影響。而 “炒股專家”華生(微博專欄)則順利當選公司獨董。

　　房産稅對公司的影響沒限價大

　　上海、重慶出臺房産稅政策出臺後，引發了市場對於因為保有環節費用的增加而影響到房子銷售的擔憂，對此，2010年銷售基本上都是裝修房的萬科卻“憂心不在稅”。

　　鬱亮表示，按上海的房産稅政策，一個房子單價賣1萬多，算下來一年不到2000元房産稅，房産稅實際上影響並沒有想象得那麼大。萬科也沒有那麼多高端房。房産稅目前只有兩個城市在試點，且方案也不太一樣，説明中央政府在這方面非常慎重，地方也比較慎重；稅的影響不如行政手段那麼立竿見影。各個地方都有房價的控制目標，但房價的控制目標裏邊可能沒有考慮到裝修房裝修成本的問題。受通脹的影響，裝修房可能增加1000、2000元的成本，公司正就此跟相關方面溝通。但是，“裝修房的既定目標不會改變，不會因此而不做裝修房。”

　　在談到房産稅的推出是否會影響到銷售時，鬱亮指出：“人們對於好房子的追求，對於好的質量、好性價比的追求，應該説跟收入水平提高相吻合，所以一個稅的問題不會對公司的銷售産生很大影響。”

　　土地儲備滿足未來2-3年開發需要

　　據鬱亮介紹，萬科去年堅持不拿地王，主動規避了土地競爭過於激烈的熱點城市。去年儘管增加了一些土地儲備，但是在熱點城市並不多。加上過去沒有用完的，總共3640萬平方米，可以滿足未來2-3年開發需要。

　　至於萬科為什麼主動規避熱點城市，鬱亮表示：“去年全國市場雖然再創新高，但是增速放緩，全國商品房銷售面積10.4億平米。再看主要城市，14個城市沒有一個面積增長，面積下降36%，金額下降14%。而且這些城市佔全國比重比09年明顯下降，成交金額佔比由09年的38%降到28%，面積佔比從18%降到12%。所以我們在土地方面回避一些熱點城市是有所考慮的。”

　　2010年，萬科創造逾1000億銷售金額，刷新了住宅企業全球歷史記錄。而公司目前已售未結算合同金額820億，則為未來業績增長做了一個比較好的鋪墊。

　　記者還了解到，去年萬科總資産負債率達到74.7%，但是預收帳款非常大，扣除後是40%，凈負債率下降至17.5%，為07年以來最低點。有息負債中長期負債佔65%，短期借款和一年內到期的長期借款合計167.8億，遠低於公司所持有貨幣資金378億。

　　“炒股專家”華生當選獨董

　　昨天2010年股東大會，其中一項議程就是選出新一屆董事會，最終，包括“炒股專家”華生在內的4人當選第十六屆董事會獨立董事。

　　萬科在華生的個股簡介中提到：華生，現任燕京華僑大學校長，北京師範大學教授、博士生導師，中國僑商聯合會常務副會長，北京市僑聯副主席。為1986年首批"國家級有突出貢獻的專家"。是價格雙軌制、資産經營責任制、股權分置改革的提出者、推動者，曾獲孫冶方經濟學獎。

　　據了解，華生先生因提出股權分置改革而被稱為“炒股專家”。值得一提的是，4月8日萬科還將召會開股東大會討論新的股權激勵。因此，華生先生的加盟，或有助於新的股權激勵方案的通過。

　　資料顯示，萬科歷史上做過兩次股權激勵方案，一是93年，當時發B股，請了國外律師做股權激勵計劃。06年做了三年股權激勵計劃，第一年做到了，第二年業績做到了，股價沒有達到。第三年就取消了。4月8號表決的是第三次股權激勵方案。

　　互動問答

　　投資者：萬科房地産開發系統員工和高層管理人員目前情況如何？

　　鬱亮：過去一年員工敬業度調查中，員工敬業度達到80%，這説明員工流失率是非常低的。在流失率裏面還有主動和被動兩種，主動是更低。因為萬科還有末位淘汰的，每年保持一定被動淘汰的比例。年初有兩位高管出去自我創業，公司很快就把後續人選選拔出來了。在各階層人才儲備和培養方面，萬科過去十多年有一套完整的制度和安排，有充足人才儲備，高管自我創業將不會影響萬科管理層穩定和業務發展。(轉09版)