“限購令”擠出效應帶火北京、廣州等周邊樓市

　　隨著各大城市“限購令”相繼實施，“擠出效應”在個別城市初露端倪。近日，記者在北京、浙江、福建、廣東等地探訪發現，部分限購城市周邊的樓市出現漸趨火熱跡象。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，作為強制性行政手段，“限購令”壓制了熱點城市的需求，導致需求市場被擠壓到“域外”，這是很正常的事情。“擠出效應”可能會抬升非限購地區的房價，但並非所有不限購的二三線城市都會出現這種情形。

　　跡象

　　部分限購城市周邊樓市漸火

　　在北京、杭州、溫州、廣州、福州等地的周邊城市，儘管尚未出現明顯的購房潮，但相對於中心城市的成交萎靡，這些“限購令”限不到的角落已有“風生水起”的跡象。

　　記者從河北崇禮一酒店式公寓項目了解到，作為京郊的一個旅遊地産項目，在北京“限購”後受到相當一部分北京購房者的青睞。業內人士認為，2月中旬出臺的“京十五條”，嚴厲程度較“新國八條”有過之而無不及。據偉業我愛我家2月底的調研數據，儘管處於銷售淡季，但限購出臺後的幾週，燕郊、固安等地部分項目的來電來訪量卻出現了明顯上升。

　　富陽市是隸屬於杭州市的縣級市，駕車往返于兩市之間，最多也超不過一個小時。

　　“去年底這裡每平方米還不到6000元，近一個月間卻以每平方米8000元的價格全部賣光了。”富陽的房地産商章水學説。章水學認為，雖然還無法證明這批購房者中本地人與外地人所佔的比例，但這樣的表現明顯與往年有些異樣。

　　同樣的情形也發生在福建。福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個地級市，2009年10月至2010年10月一年間，寧德城區商品房均價從每平方米5000元躍升至6000元左右。2010年底，因為溫州、福州兩地採取限購，寧德城區房價迅速飆升至每平方米7000元以上。

　　記者日前走訪寧德市新開發的東僑片區一樓盤發現，最新推出的新房預售價已達每平方米8000元。“福州限購了，以前想去福州買房的寧德人現在很多都回來買了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來寧德買房了。”該樓盤售樓部的一位經理告訴記者。據了解，類似現象在福清、長樂等福州周邊縣級城市也有。

　　就房地産企業而言，“限購令”後向二三線城市拓展或者轉向商業地産的步伐明顯加快。3月21日越秀地産公佈了2010年報透露2011年計劃，“在廣州住宅市場宏觀調控下，投資資金轉向商用物業的有利條件，加大商用物業的銷售力度；計劃于年中推出江門星匯名庭、煙臺星匯鳳凰和瀋陽領海明珠三個外地項目。”

　　“一線城市房價挺著不動，交易量卻下來得很明顯。三四線城市房價依然上漲。”帥旗房地産有限公司楊希鵬説，他們已在桂林與撫順拿到了項目。

　　隱憂

　　非限購城市房價或拉高

　　由於“限購令”實施時間不久，二三線城市還未顯示出一個完整的週期性規律表現，留給人們更多的還是迷局。然而有關人士指出，走勢雖然不明，但隱憂卻已經存在，而且有的是看不見的。

　　最容易看到的情況是，地方接盤的熱情與開發商的逐次進入，將在一段時間後進一步拉高房價。一位研究人員嚴肅指出，三四線城市房地産市場多數是由地方政府強力推動，並非市場真實需求的反映，因此房價泡沫可能更高。一線城市中因為限購而無處可去的資金，轉向沒有限購的城市，極可能促使當地原本處於觀望的民間資金也進入樓市。

　　中海廣州公司相關負責人表示，雖然當前政策抑制需求的效果很明顯，但社會流動資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地産，從限購城市轉移到非限購城市，二三線城市房價面臨上升壓力。

　　“從單個城市房地産市場而言，限購政策可以將一部分房源從購買多套房或炒房者的手中擠出來，擴大市場供應。”福建省社科院研究員徐峰認為，但市場是流通的，如果整個市場上針對剛性需求者的住宅産品仍較稀缺，局部限購反而會在非限購地區造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價。

　　浙江工業大學房地産研究所所長虞曉芬分析，“限購令”帶來的高端房地産企業進入二三線城市，是否會引爆本地房價，當然還要看當地土地市場規範性。如果當地完全是採取競標取地的方式，土地供給少，大量開發商進駐後，很快會刺激地價上揚，繼而引發房價上揚，因此二三線城市的房價還取決於當地土地市場公開競爭的程度與供給量。然而，高端項目的進入拉動本地市場，在以前就有先例。

　　在淳安，杭州市一家知名房地産公司的項目2007年首次開盤時，價格就達每平方米1.6萬元，是當地住宅的兩倍以上，客源全部來自杭州、義烏，與當地人無關。

　　“現在還不好説國家會不會把限購政策擴大到二三線城市，但可以肯定的是，這些城市對於限購的預期，也可能會抬高房價。”馬宏説。

　　專家建議，政府應進一步深入調控避免對二三線城市造成更大的衝擊，同時防止政策鬆綁後樓市出現類似2009年一樣的報復性反彈。這也就是要求政府在進一步堅守限購措施的同時，必須要留有後招，引導住房投資需求群體將資金轉向其它渠道。廣州房地産專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同等專家表示，應該著力於疏導而不是堵截社會上的投資資金，政府應千方百計拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領域也能得到較好的回報。

　　判斷

　　“擠出效應”不具普遍性

　　相當一部分業內人士認為應理性看待限購“擠出效應”跡象。首先，目前部分不限購城市出現的成交趨旺跡象究竟是不是一種“擠出效應”尚不能確定。

　　“你可以注意到，出現開發商進駐熱、購房熱的地區，都是一線城市的‘近鄰’，多數都只有一小時路程，且限購政策無法覆蓋到。比如富陽市，距離杭州的交通極佳，本身就定位為國際旅遊休閒城市。3月初，浙江省政府有關全省的城鎮體系規劃情況發佈，富陽被定位為縣(市)域中心城市。”杭州市的房地産商馬宏説“即使沒有限購令的‘擠出效應’，這樣的地段還是會出現趨熱的。”

　　再以北京周邊地區為例，偉業我愛我家市場研究院院長陳亮認為，短期來看，是由於北京限購導致的“擠出”效應。從中長期來看，是因為“環北京經濟圈”帶來的良好預期。2010年年底的“環北京經濟圈”消息如一劑強心劑，規劃中的河北高鐵、地鐵、輕軌及77條公路將要與北京對接，這無疑縮短了河北環京地帶與北京的距離。“環北京經濟圈”打造“大北京”概念讓人們看到河北的發展潛力，這些都對周邊地區的房地産市場發展形成利好。

　　有業內人士還認為，對於大多數二三線城市，本身也有自己的剛性需求市場，一方面農村進城置業的人並沒有減少，另一方面一線城市中的購房者需要擺脫大城市病的困擾，到中小城市拿房也是一種選擇。

　　另外，有的二三線城市樓市表現也較平穩。記者3月底在湛江市採訪發現湛江赤坎區、霞山區正處在開發熱潮，在建在售的樓盤沿街佈局。不過湛江樓市尚未出現“轉移性”暴漲，湛江市房管局相關負責人告訴記者，3月湛江新建商品住宅網上簽約成交量環比2月有所上漲，但近期尚未出現廣州等外來投資明顯增加的情況，購房者仍以本地居民為主。

　　從更大的範圍來看，目前廣東其它尚未限購的城市也暫未出現大規模限購城市資金進入二三線城市的現象。其中在廣州、佛山都出臺限購措施下，東莞樓市表現整體平穩。根據東莞市房産管理局公眾信息網上備案數據顯示，上周(3月21日至3月27日)全市實現商品房網上簽1309套，面積約13.71萬平方米，成交量環比雖有上漲，但住宅均價環比小幅下跌。

　　浙江省淳安縣建設局房産科科長淩駐誠也表示，從今年以來的數據來看，市區房價基本保持在原來的水平，新開的幾個樓盤雖然銷售不錯，但屬於正常表現。

　　虞曉芬認為，“限購令”作為強制性的行政手段壓制一線城市的需求，導致市場被擠壓到“域外”，這是很正常的事情。但並非所有二三線城市都有承接這種“擠出效應”的情況出現，不同的城市表現可能不一樣。尤其在一些偏遠的城市，還是在沿著自身的市場規律在走，並未遇到一線城市限購的“機遇”。

　　“從總體上看，大多數二三線城市房地産市場的走勢，至少在目前還是取決於今年的宏觀貨幣政策，而且還有通脹預期的剛性因素。此外，也取決於當地供求關係，如果當地供給量比較少，小于正常需求量，還會引發與限購無關的價格上漲。”虞曉芬説。