浙江炒房團稱撤離北京轉戰二三線 自曝投資四怕

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　　一紙限購令讓北京的房地産市場遭遇了一場寒流，無論最終限購是否能夠降低房價或者降低多少，有一點是肯定的，目前在北京，投資住宅已經沒有市場了。而作為地産投資客的風向標，浙江炒房團也已經開始撤離北京了。日前，記者對北京浙江商會副會長、浙江炒房團的&&人陳俊進行了專訪，出人意料的是，儘管面對嚴厲的地産政策調控，他還是對投資房地産表示了強烈的信心，只不過他們的方向轉變了——二三線城市和商業地産成為新目標。

　　&&人其實很普通

　　陳俊名片上的頭銜是北京今日潮流企業策劃公司董事長，只不過在下面有一行小字——浙江投資團發起人，儘管陳俊在接受媒體採訪的時候總是著力強調他們不是“炒房團”，而是“投資團”，但是由於炒房團的概念已經深入人心了，照樣還是有不少人，把“投資團”當做“炒房團”。陳俊告訴記者，其實自己的經歷並不複雜，成為炒房團&&人也是偶然。陳俊是1995年來到北京的，因為在大學學的是英語專業，所以他順理成章地成為了一家外貿公司的翻譯，後來他還在一家雜誌社做了記者。

　　“那時候我們浙江人剛到北京時也大多選擇租房，因為那時候北京的房地産開發也才剛剛開始，沒有更多的選擇餘地。我剛開始在北京的時候是住在一個朋友租的酒店裏，後來那家在陶然亭的酒店拆遷了，所以我就想到四處看看房子。”陳俊坦言，當時根本沒有太多想法，只是覺得租房也是每個月按時付房租，而如果首付五萬到八萬元，就可以擁有一處自己的房産了，這樣很划算。於是，從2000年開始，陳俊就圍著北京城四處看房，有時候即便項目還是工地，他也會進去轉轉。2001年，他看好了一處項目，那是位於西長安街延長線的百朗園，當時的單價是每平方米7800元，陳俊覺得項目整體還不錯，於是就交了5000塊錢的定金，準備和開發商簽合同了。沒想到幾天以後，一次偶然的機會他又看到了位於魏公村的韋伯豪小區，他有點猶豫了。“因為我喜歡去當時的北京圖書館(注：現國家圖書館)，那裏離北圖很近，而且由於我是學英語專業的，對於北外有著強烈的嚮往，而韋伯豪就在北外的隔壁，所以我毅然要回了百朗園的定金，改在韋伯豪置業了，儘管韋伯豪當時的單價是每平方米8200元，而且房子的總價也貴了不少，我還是選擇了這個大四居。”後來的事實證明陳俊還是選擇對了，韋伯豪的升值幅度超出了百朗園不少。

　　萬年花城是團購開始

　　儘管自己買了房，但是2001年那個時候房地産市場還沒有太多的漲幅變化，所以接下來的幾年陳俊並沒有什麼動作。直到2005年，北京的房價開始有了變化。據陳俊介紹，浙江炒房團在北京打的第一槍是萬年花城。這個樓盤位於北京西南三環，當時沒像現在這麼火，一期樓盤剛開賣，知道的人很少。當時位於西南三環的萬年花城的開發商託人找到了陳俊他們，因為當時他已經在北京的浙江商會就職了，當時陳俊的浙江老鄉還有很多在租房住，所以他就和開發商表示，如果自己會帶一批人過來買房，希望開發商給出一個更加優惠的價格，因為開發商那個時候還希望帶動銷售，最後不但同意了陳俊的建議，還提出要給他們出10萬元的推廣費。陳俊認為，對住宅地産來説，金角銀邊的地段優勢最為重要。西南三環是北京三環沿線的一塊住宅開發寶地，而且該樓盤交通和地段好，升值應該沒有問題，而且，它離木樨園、大紅門近，離玉泉營更近，那裏都有一批在京待了十幾年的浙江商人，在做水産冷凍生意，假如這樓盤盯住這些浙商，未來的行情肯定看漲。

　　於是2005年7月18日，100多名來自溫州、台州和義烏的浙商組織團隊到萬年花城集體看房，當時就有些人成交了住宅，兩三天后，還有幾個浙江投資商定下了價值800萬元、1000萬元的鋪位。現在回頭看，當初參加組團去的浙商，現在全掙錢了。住宅由原先的4800元一平方米漲到三萬五千多元了。而對於開發商來説，這10萬塊錢也是非常划算，這麼多浙商集體看房，開發商高興。因為，這意味著浙江民間資本看好此樓盤，簡直是營銷宣傳的“活廣告”。這次購房行動吸引了國內百餘家媒體的報道，吸引了日本、新加坡、澳大利亞等海外媒體的關注。

　　隨後，更多的房地産業人士看中了財大氣粗的浙江炒房團，甚至連房展會的老總，擔心展會冷清，也專程登門，請他們到房展會上露露面，幫著激活一下人氣。陳俊他們也給對方提出了幾個條件，如果去參觀房展會，但得滿足幾條要求：一、他們是以“浙江投資團”名義去的，可不是炒房團，代表一個團隊的整體形象，而不是個人行為。所以，要做“浙江投資團”字樣的胸牌，挂在胸前，以區別其他人。二、必須選派端莊、漂亮的女引導員，舉著牌子，引導他們入場並繞場三周。三、要在好的位置，給他們準備座位，好讓他們聽各樓盤情況介紹。於是，在2005年的國貿房展會上，大家就看到了這樣的一幕，在女引導員的引導下，100多人排成兩路縱隊，浩浩蕩蕩進入場地。而且根本無需繞場三周，一進入場地，他們就被團團圍住、寸步難行。這個拉、那個拽，爭著讓炒房團看他們的樓盤。有個售樓小姐拉著不放，最後陳俊只好答應她，去看她們的樓盤。而她的公司馬上開來了幾輛大豪華車，把炒房團直接拉到了樓盤現場。就這樣，浙江炒房團開始在北京慢慢有了名氣。

　　開始轉戰二三線城市

　　經過了多輪的宏觀調控，陳俊他們也逐漸適應了政策對於房地産市場的影響，從2007年的調控政策，再到2010年的調控政策，再到今年的限購令，他逐一仔細研讀，發現政策沒有一條是針對商業地産的。“沒有政策就是好政策。”在他眼中，一線城市投資空間已經不大，他們對二三線城市的商業地産更為感興趣。最近一段時間，他就奔赴濟南、石家莊、唐山、廊坊等地，看了眾多商業地産項目。記者幾次和陳俊聯絡，他都是在去石家莊等地的火車上。

　　陳俊認為，“做商業是浙商的強項，選什麼樣的商業地産進行投資，我們看兩個標準：一是地段位置好不好，要是在二級城市做商業地産，我們就先要了解這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內的商業網點有多少。做商業，商戶越多越好，消費人口越多越好，賺的就是人頭錢，其次，是看外部環境好不好，也就是看社會治安情況怎麼樣。否則，你賺到錢了，三天兩頭有地痞流氓來騷擾，也肯定沒法做生意。”在具體的操作模式上，他所帶領的炒房團主要走如下的幾種路徑：最簡單的就是把項目全包下來，一下承租10年、20年，壓低價格，然後重新包裝、定位、對外招商；其次是以租代買的方式。如果一個項目投資兩三億元，只首付啟動資金3000萬元，半年後再付一筆錢，一年後又付一筆錢，兩三億元，在幾年之內付清；更次一點的是協助招商引資，按業內規矩得佣金；最差的選擇則是只買攤位，一下子買上十個八個攤位，再轉租給別人經營。另外，陳俊他們現在已經在考慮區域開發的課題了。從去年下半年開始，他就開始奔走于各個區域産業園，遼寧、安徽等地都留下過他的足跡。他表示，“我們這邊有資源啊，在整合資源下，可以幫助當地園區開發企業提供點子，搞搞策劃，然後引入資本，幫他們招商。通過科學的方法，帶動産業的發展，可以提升區域的價值，我們的商鋪也就升值了。”

　　投資商業地産四怕

　　對於投資一般人並不熟悉的商業地産，陳俊給投資人介紹了自己的經驗，“我投資商業地産有四怕。希望能夠對普通投資者有所幫助。”

　　一怕朝令夕改

　　2000年，黑龍江某市的一個鎮在招商引資活動中向浙商承諾給足稅收政策、土地政策。同時，他們還信誓旦旦的保證浙商會享受到各項優惠政策並大力改善投資環境和在規定的時間內為浙商辦理好土地使用權證。為了表示重視，當地鎮黨委、政府發紅頭文件組建由浙商任董事長、總經理的公司行使一切職權。面對紅頭文件和信誓旦旦的承諾，浙商像吃了顆定心丸，就把合同簽了。經過一年的精心運作，市場活了，生意好了。此時，當地政府的眼睛也開始紅了。他們馬上修改原來的政策，一邊説要修正以前訂的合同，一邊就自作主張，沒經浙商同意就變賣了市場中最好的一個地段，並又下了個自相矛盾的文件要收回市場的管理權。他們還趁浙江的董事長和總經理返回浙江之機，把市場門封閉，變成了大孤島。最後，儘管鎮長、書記全部撤了，浙商投資的五六千萬元也都給修正完了。

　　二怕信息不準

　　浙商名聲在外後，各種信息撲面而來。2005年11月，有人推薦了南通的一個投資項目，這個地段就在長江上遊，交通也方便，文字資料寫得確實很好。介紹人説：此項目各種證件已齊，原先的大老闆由於攤子鋪得太大，又在海外做大買賣，實在沒有精力顧及此項目。陳俊馬上組織義烏、溫州的一批老闆浩浩蕩蕩開過去。結果一到現場發現，情報完全有誤，介紹人也頓時傻眼了。原來，這個地塊根本沒有正規的操作，什麼證件也沒有，什麼費用也沒交，和當地政府的關係也很微妙，錯綜複雜。最後，浙商只好退出。

　　三怕被狠斬一刀

　　2007年5月，陳俊來到東北某市，考察了一個市場。這個市場大約50000平方米，位於老商業區。經過考察發現：這個地段相當於北京二十年前的南城天橋。在對方幾次邀請下，浙商們赴實地和他們談合作，他們提出來整個市場都要租給浙商經營，條件是每年需要浙商交2000萬租金。2000萬之外的收入要和他們分成，此外還要浙商買他們一定量的股票。雙方討論涉及到一個最關鍵的問題，“一年需2000萬元是怎麼算出來的？”他們講不出來，浙商除了交納每年的租金2000萬元以外，為什麼還要為他們買一定量的股票呢？為什麼還要每年分享他們的紅利呢？浙商不願被狠斬一刀，這個項目主動放棄了。

　　四怕空城計

　　一個商業區域的定位和劃分，一個大型市場的選址和建立以及它在城市的位置是否得當，決定著該城市能否發展起來，特別在二三線城市，這些因素對城市發展起著至關重要的作用。內蒙古某市現有人口三四十萬，但該市計劃要在五年之內發展到一百萬人口。這些人從哪來？當地領導介紹説，這些人將會從各旗、鎮遷移而來。但該市場的選址相當的離奇，選在了城鄉結合部，陳俊認為，交通不便，人煙稀疏，商家都沒法進貨，消費者又怎麼會大老遠到這裡來買東西呢？因此他們判斷這個規劃不符合實際現狀。據了解，到目前為止，該地還是空城一座。

　　本報記者 侯振威