樓市調控撼動高房價 降價潮悄然涌動

　　“新國八條”和地方限購政策威力開始顯現，已經高位盤整了近兩個月的房價出現鬆動，一線城市的開發商從暗中變相促銷變為直接優惠降價，樓市降價潮悄然來襲。業內人士預計，由於2010年新房開工量大增，未來幾個月新盤將集中上市，同時開發商資金鏈趨緊，房價或將步入下降通道。降價銷售已經出現，為了應對樓市可能出現的持續低迷，開發商開始放緩拿地、準備“過冬”。

　　優惠促銷 房價鬆動

　　2009年以來連續瘋漲的北京樓市終於出現拐點。3月4日，北京遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價仍延續之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優惠，實際均價降到21000元/平方米，最低價格為19000元/平方米起。

　　隨後，萬科在北京的“萬科長陽半島”第6批房源上市，銷售均價18500元/平方米，與之前價格持平。同時，第6批房源的裝修標準提高到B級的2000多元/平方米，相當於每平方米優惠了1000元。即便如此，該樓盤當日推出的118套房源中，最終被認購75套，認購率僅為63%。

　　上海同樣出現了新盤低價入市。位於浦東的中海禦景熙岸開盤，精裝修房源以2萬元/平方米的均價推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場預期售價在2.5萬元/平方米左右。

　　恒大地産位於廣州的恒大綠洲及恒大禦景半島近期將陸續推出新品，對首次置業者提供八五折優惠。恒大相關人士稱，集團定價策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團定價會議通過。在深圳，新盤上市也不見漫天喊價的情景。

　　而早在品牌房企展開降價促銷之前，已有中小房企推出各種優惠促銷活動。北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒表示，在投資需求佔比過高的一二線城市限購之後，購房需求僅剩下不到20%，預計絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經開始的這波降價潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進而發展至其他大中城市。

　　成交萎縮 存貨增加

　　北京市統計局、國家統計局北京調查總隊15日聯合發佈消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬平方米，同比下降21．1％，呈兩位數大幅下降。

　　摩根大通最近發佈的中國房地産月度研究報告顯示，今年2月內地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網監控中心統計，2月份有77%的城市商品房成交量環比下降。

　　銷量的大幅萎縮和嚴格的調控政策讓開發商信心開始動搖。業內人士表示，未來新房大量上市還將繼續壓制房價，2008年至2009年上半年全國房屋新開工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地産新開工面積下探至最低0.71億平方米後才開始回升，供求失衡加劇了之前房價上漲。2010年由於成交火爆，各家開發商普遍大幅增加開工面積，按照一年多的開發週期計算，將在今年二三季度上市供應。

　　以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實際上2010年新開工面積達到1248萬平方米，相比年初計劃增加了46%。

　　開工面積即將轉為市場供應，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地産的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業、華發股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

　　易居中國上海房屋銷售有限公司執行總經理孫華良表示，限購是導致成交量下滑的重要因素，目前不少開發商都在商議營銷對策，不排除進入3月開盤高峰期後，會出現一輪價格下滑。

　　資金趨緊 負債攀升

　　廣發證券調研顯示，一些城市因限購失去購買資格的客戶約佔30%，如果加上觀望的客戶，預計50%以上之前有購買意向的顧客會消失，限購的負面作用將在3月更加明顯。

　　國家統計局統計數據顯示，1-2月份，房地産開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。

　　中指研究院副院長陳晟表示，自籌資金比例上調，説明開發商資金緊張。國家為平抑增長過快的房地産市場，採取了宏觀調控政策，銀行對房地産的收縮程度高，導致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開發商只有依靠自身資金。

　　上市房企2010年年報也顯示，截至15日，26家已公佈年報的上市房企合計持有現金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內到期流動負債合計達到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資産負債率超過70%，保利地産資産負債率高達78.98%，還有7家公司資産負債率在60%至70%之間。

　　降價銷售已經出現，為了應對樓市可能的持續低迷，開發商也開始放緩拿地、準備“過冬”。搜房網統計，2月份全國土地成交建築面積環比下降了54%。以萬科為例，2月新增項目僅有3個，增加權益建築面積22.9萬平米，約合地價款8.5億元，分別環比下降92%和87%。同樣放緩拿地的還有保利地産、金地集團等公司，未來房地産企業還可能繼續放緩拿地。

　　21世紀不動産分析人士指出，多數開發商現有資金支撐到6月沒問題，但今年三季度後，將有更多開發商不得不加入降價的陣營。