政策交替銀行反價 空白合同讓購房者吃啞巴虧

　　監管部門重拳出擊調控房地産市場，利率上調之風刮遍全國，北京、廣州、深圳等多個城市的商業銀行陸續取消首套房8.5折的利率優惠，開始實行基準利率。

　　在新舊政策交替之際，許多購房者由於對房貸政策了解得不夠透徹，再加上銀行辦理房貸政策不夠清晰、透明，造成了不少貸款購房者與銀行産生了一系列的糾紛。

　　新簽約房貸遭遇“反價”

　　購房者高先生説：“簽約的時候合同上寫好的是8.5折優惠利率，而到放款的時候銀行在沒有和我協商的情況下，就改成了基準利率。”近期辦理房貸的客戶，很多人都遭遇了高先生這樣的“反價”風波。

　　“反價”風波近期大規模在廣東省爆發，房貸糾紛在北京、河南、山東等地也紛紛上演。一些深陷糾紛的業主紛紛抱團在網上創建QQ群一起進行維權。

　　銀監會明確要求，各地銀監局要督促銀行嚴格履行房貸合同，各地銀監局介入糾紛，令糾紛事件得到進展。目前廣東已經有三分之一的糾紛房貸得到了放款。

　　偉嘉安捷的理財師李繼偉表示，現在有的銀行要求客戶變更、提高貸款利率才可以放款，甚至還要按上浮利率的從高到低的遞減順序，先放款給高利率的客戶，建議廣大借款人遇到類似情況，保存相關證據，要學會用法律武器保護自己。

　　金劍擎天法律事務所的執行主任梅德友律師告訴記者：“銀行擅自違反合約，不按照約定放款，這肯定是無效的法律行為，如果投訴或者打官司，銀行肯定需要承擔違約責任。”

　　但是另外一些糾紛客戶則沒有那麼幸運了。孫先生當初輕信了信貸員關於8.5折利率優惠的承諾，和銀行簽訂的是空白合同，合同上並未標明利率和期限等關鍵條款，等到放貸時，孫先生才發現，房貸利率並沒有按照8.5折優惠執行，而是執行基準利率。

　　“信貸員的口頭承諾並不能算數，合同上已經有當事人的親筆簽名，對貸款人是十分不利的。”梅德友表示。

　　記者了解到，中資行的房貸業務是先與客戶簽約，然後銀行信貸部門進行審核，信貸員口頭承諾的優惠利率並不能算數，最後要看房貸部門的審核結果，一旦銀行提高利率，客戶在已經簽約的情況下就會陷入被動。而一般的外資行則是採取先審核後簽約的操作方式，對貸款人較為公平。

　　記者從各家銀行了解到，目前存量房貸客戶的優惠利率並沒有因為政策改變而受到影響。2009年辦理了房貸的金小姐最近致電她的客戶經理，被告知目前的房貸利率是在加息後的最新利率基礎上仍然打7折。

　　捆綁銷售換取利率優惠

　　8.5折的利率優惠也並非完全的銷聲匿跡，按照個別銀行貸款經理的説法，想要8.5折優惠，要麼往貸款銀行賬戶裏面存定期，要麼購買銀行推出的理財産品或者基金産品等，少則幾萬，多則十幾萬。

　　這樣捆綁銷售的“潛規則”在各地的商業銀行中並不少見。除了“賣一搭一”的捆綁銷售，還有的銀行被曝辦理優惠房貸時收取客戶的“理財顧問費”等。

　　為此銀監會近期提出要求，嚴厲查處銀行個人按揭貸款業務中出現的捆綁銷售、亂收費、虛假承諾等違規行為。

　　“捆綁銷售肯定是銀行的不正當競爭行為，貸款人有理由拒絕。”梅德友認為，“但是目前各家商業銀行都聲稱信貸緊張，面對銀行這樣具有壟斷性質的金融機構，購房人始終是弱者，解決這方面的問題還是需要國家監管部門的作用。”

　　事實上，監管部門並沒有下發正式的文件通知取消房貸8.5折優惠，但各家銀行以信貸緊張為理由，不願再向購房人提供這一優惠。

　　提前還款手續費遭質疑

　　自去年10月份以來，央行已經連續加息3次，而今年仍有強烈的加息預期。加息讓房貸利息日漸看漲，不少貸款人盤算著提前還貸，減輕房貸利息的負擔。

　　方小姐最近預約了貸款銀行進行提前還款，但是有急事無法成行。“現在銀行打電話跟我説，如果下次預約再不去的話，就不再為我辦理提前還貸。而且我才發現，原來提前還款銀行還要收取手續費。”

　　去年未加息之前，方小姐享受7折利率優惠，利率是4.158%，按照目前的基準利率6.6%再打7折，方小姐的房貸利率是4.62%。方小姐貸款50萬元，期限是20年，按照原來的利率每個月償還貸款3071元，按照現在的利率，每個月需要多還124元，總利息多出將近3萬元。

　　記者了解到，目前銀行普遍的做法是，還款滿一年之後可以向銀行申請提前還款，需要向銀行預約，部分銀行提前還貸需要收取手續費，大約在1%-1.5%。也就是説，如果提前還貸10萬元，需要向銀行支付1000-1500元的手續費。

　　很多貸款人都認為銀行不應該收取手續費，但是律師卻有另一番説法。“消費者無論是提前還款還是推遲還款，實際上都是屬於違約行為，這個時候銀行收取的提前還款手續費就是違約金，是符合規定的。其實很多銀行都是可以協商的，比如在銀行信貸緊張的時候提前還款，協商得好也可以免收手續費的。”梅德友表示。

　　理財貼士

　　提前還貸是否划算？

　　加息後貸款成本增加，到底要不要提前還貸呢？閒置資金到底是用於提前還貸划算，還是用於投資划算？

　　以方小姐為例，她貸款50萬元期限是20年，目前的房貸利率是基準利率打7折即4.62%，而目前5年定存的基準利率是5%，方小姐的房貸利率比之還低。如果方小姐將提前還貸的資金存5年以上的定期，其收益肯定大於提前還貸節省下來的利息。而如果購買預期收益高於5%的銀行理財産品，則收益相比更為可觀。

　　相比之下，如果是按照1.1倍基準利率計息的二套房，提前還貸則較為划算。因為今年還有多次加息的預期，1.1倍利率的貸款客戶，貸款成本會急劇增加。

　　Bankrate的房貸理財師表示，等額本息房貸類型的客戶，如果已經到了還貸中期，其大部分的房貸本金都已經還完，剩下的房貸利息支出較少，這時候就不必要再進行提前還貸；等額本金房貸類型的客戶，如果還款期已經超過三分之一，對應的利息支出已經超過總利息的一半，剩下的時間內利息的支出相對較少，提前還貸也不划算了。(季小舟)