滬2月樓市成交創五年新低 55樓盤3月入市爭奪購房者

　　本報記者 王海春 上海報道

　　上海2月樓市遭遇了寒流。

　　“2月的成交量創下了近五年的最低。”上海永慶房屋總經理陳史翎表示。

　　“2月樓市遭遇的寒流也讓開發商緊張起來，準備在3月加快推盤速度，並加大樓盤的優惠力度。預計上海將有50多個樓盤要在3月份集中推出。”易居中國分析師薛建雄表示。

　　2月豪宅成交量大幅下跌

　　在嚴厲的調控政策之下，2011年2月份上海一手住宅供應和成交均價都出現了大幅回落。

　　據中原地産統計，上海2月成交商品房17.78萬平方米，環比下跌82.80%；與此同時，新房的供應也出現了下滑，新上市的商品房只有33.95萬平方米，環比1月減少23.32%；

　　業內人士指出，2月滬樓市成交量下滑雖然有季節性的因素，但今年受政策的影響更大。與2010年同期成交的2684套相比，今年2月一手住宅的成交量降幅達39%；而與2009年同期6800套的成交量相比，降幅更是高達76%。在成交量大幅萎縮的同時，上海商品房均價從1月的2.2萬元/平方米下降至20625元/平方米，下降了12.88%。

　　“現在的均價差不多回到了去年第三季度的水平，價格回調的幅度是比較大的。上海2月房價下降一方面是因為高檔房成交量大幅下滑引起的，另一方面在外郊環的低價樓盤大量成交，也拉低了整體的均價。”中原地産研究諮詢部總監宋會雍表示。

　　值得注意的是，在各産品線中，滬高檔房受到的衝擊最大。

　　上海永慶房屋的最新統計數據顯示，總價800萬以上的一手豪宅成交量跌幅最大，2月只成交了37套，環比1月的467套下跌了92%。而從單價區間看，單價5萬-7萬/平方米區間的住宅成交量下滑最大，2月只成交了22套，環比上月的217套，跌幅為90%。

　　業內人士告訴記者，限購的嚴格執行，豪宅市場成交量的巨幅下滑，説明調控政策已經有效地打擊到從高檔房到普通商品房各産品線的投資客。

　　宋會雍向記者指出，政策對購買需求的實質性收緊，使更多的客群被阻攔在再次購房的大門之外。

　　另一方面，一部分在場中的投資客則陷入了尷尬的境地。

　　“由於限購令的措施更為嚴格、打擊對象更為精確，已經讓去年6月以後進場的投資客陷入了被動，他們不知道該拋盤還是繼續持有。如果是現在拋盤，那麼交易環節的營業稅、契稅和房産稅，基本已經把投資客的獲利空間壓縮得差不多了。如果繼續持有，在銀行加息的情況下，每月的貸款成本上升不説，未來房價究竟是漲是跌更是讓他們擔心的未知數。”上海永慶房屋總經理陳史翎表示。

　　3月上演爭奪大戰

　　據易居中國統計，截至2月28日，上海3月預告開盤的項目數量為55個左右，環比2月增加2倍多，同比2010年3月的開盤數量更是增加了近7成。這些即將大量入市的樓盤主要位於南匯、松江、寶山和嘉定幾個外郊環區域。

　　“房企預期冷淡，所以造成了2月新增商品房供應量的下降。多數開發企業都做好了收縮過節的準備。同時也在觀察市場的反應，但這並不表示開發商仍然是鐵板一塊，沒有降價的空間。開發商想在3月份‘搶跑’的意圖卻相當明顯。”衛民不動産智庫銷售負責人蔡為民在接受記者採訪時表示。

　　2月份延遲入市的樓盤，加上春季銷售高峰期的到來，3月上海的開發商將迎來一場爭奪購房者的營銷大戰。

　　中原地産對上海購房者需求進行跟蹤調查後發現，現在購房者的需求結構已經發生了重大變化。

　　2010年4月份調控風暴掀起之時，上海住宅市場中首套、改善、投資客群比例大致為4：3：3，而在去年9、10月份這一比例調整為4：5：1。在今年初嚴厲版的限購令和房産稅出臺之後，購房大軍的需求結構再次發生了變化，上海投資性購房基本消失，改善性群體中有2套房以上的改善性需求也被抑制。

　　“保守估計直接被政策剔除掉的客群應該佔到二至三成。所以，現在購房者中，剛性需求應該是真正的購房主力。”宋會雍表示。

　　開發商已經在為爭奪購房者而積極備戰。蔡為民指出，在投資性購房需求被抑制後，剛性需求成為市場主力，因此開發商一定會針對這個群體對房價敏感的特點，展開一系列的優惠、打折措施來促進銷售。

　　“因為投資需求被抑制，所以開發商一定會在價格上有所鬆動，不少開發商已經在做營銷大戰的準備了。”薛建雄告訴記者，一些開發商的資金鏈已經出現了困難，為了加快銷售速度，房企最後可能會使出最重要的手段：降價。

　　“今年的優惠應該是實質性的，打9折也完全有可能。而有一些郊區的樓盤，預計最大的降幅可達到20%。”薛建雄進一步表示。